Decizia nr. 748 din 22 noiembrie 2018

Cu participarea reprezentantului Ministerului Public, procuror Loredana Veisa.

1.Pe rol se află soluționarea excepției de neconstituționalitate a prevederilor art. 51 alin. (2) din Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, excepție ridicată de Claudiu Ionuț Moraru în Dosarul nr. 30.948/215/2015 al Judecătoriei Craiova - Secția civilă și care constituie obiectul Dosarului Curții Constituționale nr. 3.475D/2016. 2. La apelul nominal se constată lipsa părților. Procedura de citare este legal îndeplinită.

3.Cauza fiind în stare de judecată, președintele Curții acordă cuvântul reprezentatului Ministerului Public, care pune concluzii de respingere, ca neîntemeiată, a excepției de neconstituționalitate, invocând, în acest sens, cele reținute de Curtea Constituțională prin Decizia nr. 728 din 16 decembrie 2014.

CURTEA,

având în vedere actele și lucrările dosarului, constată următoarele:

4.Prin Încheierea din 7 noiembrie 2016, pronunțată în Dosarul nr. 30.948/215/2015, Judecătoria Craiova - Secția civilă a sesizat Curtea Constituțională cu excepția de neconstituționalitate a prevederilor art. 51 alin. (2) din Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, excepție ridicată de Claudiu Ionuț Moraru într-o cauză civilă având ca obiect soluționarea unei acțiuni în pretenții prin care reclamanta inițială, care, ulterior, a cedat dreptul său litigios, a solicitat instanței de judecată, pe de o parte, să oblige asociația de proprietari în care este înscrisă, precum și pe președintele acesteia să radieze privilegiile înscrise în cartea funciară ca urmare a neachitării cotelor de întreținere pentru un imobil și, pe de altă parte, să constate intervenită răspunderea delictuală a președintelui asociației și a administratorului pentru abuz de drept constând în acționarea în instanță a reclamantei în repetate rânduri.

5.În motivarea excepției de neconstituționalitate, autorul acesteia susține că textul de lege criticat este neconstituțional, întrucât președinții de asociație de proprietari pot înscrie privilegii împotriva proprietarilor în cartea funciară, deși nu au studii de specialitate juridică și nu sunt în măsură să aprecieze momentul în care se poate înscrie un privilegiu, raportat la datoriile fiecărui proprietar la întreținere. Așadar, înscrierea, precum și radierea de privilegii imobiliare sunt dependente de condiția pur potestativă a președinților de asociații, creându-se un abuz de drept al acestora și încălcându-se dreptul de proprietate al fiecărui proprietar.

6.Judecătoria Craiova - Secția civilă consideră că excepția de neconstituționalitate este neîntemeiată, arătând că textul de lege criticat nu încalcă dreptul de proprietate al proprietarilor imobilelor înscriși în asociațiile de proprietari. Prin acest articol nu se conferă un drept discreționar președintelui asociației. Acesta, în calitatea sa de reprezentant al asociației de proprietari, conform art. 31 din Legea nr. 230/2007, doar formulează cererea de înscriere a privilegiului și nu dispune personal înscrierea privilegiului în registrul de publicitate, respectiv cartea funciară, înscrierea făcându-se de registratorii de carte funciară, care verifică admisibilitatea unei asemenea cereri, împotriva încheierilor de înscriere părțile interesate putând să facă cereri de reexaminare în condițiile art. 31 din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996. Nici cu privire la cererea de radiere nu se încalcă dreptul de proprietate, proprietarii având posibilitatea să formuleze cererea de radiere personal, pe baza chitanței ori a altui înscris prin care asociația confirmă plata sumei datorate.

7.Potrivit prevederilor art. 30 alin. (1) din Legea nr. 47/1992, încheierea de sesizare a fost comunicată președinților celor două Camere ale Parlamentului, Guvernului și Avocatului Poporului, pentru a-și exprima punctele de vedere asupra excepției de neconstituționalitate.

8.Guvernul apreciază că excepția de neconstituționalitate este neîntemeiată, invocând, în argumentarea acestei opinii, jurisprudența Curții Constituționale în materie. Totodată, consideră că din susținerile petenților în prezenta cauză rezultă mai degrabă probleme ce țin de interpretarea și aplicarea prevederilor legii criticate de aceștia, în condițiile în care se învederează, în motivarea excepției de neconstituționalitate, inclusiv faptul că ar fi fost achitat debitul pentru care a fost notat privilegiul imobiliar, astfel că se impunea și radierea privilegiului, însă președintele asociației de proprietari nu a solicitat radierea, dând dovadă de abuz de drept. Or, soluționarea unor astfel de probleme revine competenței instanțelor judecătorești, potrivit legii.

9.Avocatul Poporului arată că își menține punctul de vedere reținut în Decizia Curții Constituționale nr. 728 din 16 decembrie 2014, în sensul conformității textului de lege supus controlului de constituționalitate cu dispozițiile din Legea fundamentală indicate de autorul excepției.

10.Președinții celor două Camere ale Parlamentului nu au comunicat punctele lor de vedere asupra excepției de neconstituționalitate.

CURTEA,

examinând încheierea de sesizare, punctele de vedere ale Guvernului și Avocatului Poporului, raportul întocmit de judecătorul-raportor, concluziile procurorului, dispozițiile legale criticate, raportate la prevederile Constituției, precum și Legea nr. 47/1992, reține următoarele:

11.Curtea Constituțională a fost legal sesizată și este competentă, potrivit dispozițiilor art. 146 lit. d) din Constituție, precum și ale art. 1 alin. (2), ale art. 2, 3, 10 și 29 din Legea nr. 47/1992, să soluționeze excepția de neconstituționalitate.

12.Obiectul excepției de neconstituționalitate îl constituie prevederile art. 51 alin. (2) din Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 490 din 23 iulie 2007, care, la data ridicării excepției, aveau următorul conținut normativ: „(2) Privilegiul se înscrie în registrul de publicitate imobiliară al judecătoriei, la cererea președintelui asociației de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima listă lunară de plată a cotelor de contribuție din care rezultă suma datorată cu titlu de restanță. Privilegiul se radiază la cererea președintelui asociației de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanței ori a altui înscris prin care asociația confirmă plata sumei datorate“.

13.Legea nr. 230/2007 a fost abrogată prin Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 660 din 30 iulie 2018, intrată în vigoare la 28 septembrie 2018. Având în vedere că, prin Decizia nr. 766 din 15 iunie 2011, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 549 din 3 august 2011, Curtea Constituțională a statuat că sintagma „în vigoare“ din cuprinsul dispozițiilor art. 29 alin. (1) din Legea nr. 47/1992 privind organizarea și funcționarea Curții Constituționale, republicată, este constituțională în măsura în care se interpretează în sensul că sunt supuse controlului de constituționalitate și legile sau ordonanțele ori dispozițiile din legi sau din ordonanțe ale căror efecte juridice continuă să se producă și după ieșirea lor din vigoare, Curtea apreciază că excepția de neconstituționalitate este admisibilă, întrucât prevederile de lege supuse controlului de constituționalitate în cauza de față sunt aplicabile în litigiul în cursul soluționării căruia aceasta a fost ridicată.

14.În opinia autorului excepției, textul de lege criticat contravine prevederilor art. 44 din Constituție și art. 1 din Primul Protocol adițional la Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale, ambele referitoare la dreptul de proprietate privată.

15.Examinând excepția de neconstituționalitate, Curtea reține că, de principiu, privilegiul imobiliar conferă creditorului privilegiat dreptul de a fi plătit cu prioritate față de alți creditori chirografari sau chiar ipotecari, datorită calității creanței sale, respectiv a cauzei sau a faptului juridic care a dat naștere creanței respective. Legea nr. 230/2007 a instituit în beneficiul asociației de proprietari această modalitate specială de garantare a creanțelor reprezentate de plata cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, ca urmare a faptului că neplata acestora de către proprietarii rău-platnici se repercutează în mod negativ asupra tuturor membrilor asociației. Așadar, în vederea protejării interesului comun al proprietarilor ce constituie asociația, este justificată posibilitatea înscrierii privilegiului prevăzut de dispozițiile art. 51 din Legea nr. 230/2007.

16.Față de criticile formulate de autorul excepției, Curtea apreciază că operațiunea de înscriere a privilegiului în cartea funciară nu reprezintă un demers discreționar al președintelui asociației de proprietari. Legea nr. 230/2007 stabilește condițiile care trebuie îndeplinite pentru ca asupra apartamentului proprietarului debitor al cotelor de contribuție la cheltuielile asociației să se poată înscrie privilegiul acesteia. Astfel, pornind de la împrejurarea că, potrivit art. 50 din Legea nr. 230/0007, asociația de proprietari are dreptul de a acționa în justiție pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit (adică 20 de zile de la afișarea listelor), de la același moment se poate solicita și înscrierea privilegiului pentru asigurarea realizării creanței asociației.

17.Prin consacrarea legală a privilegiului asociației de proprietari nu se aduce atingere dreptului de proprietate al proprietarului bunului asupra căruia acesta poartă. Nu este limitat nici măcar atributul dispoziției, care, alături de posesie și folosință, configurează dreptul de proprietate privată. Aceasta, deoarece bunul poate fi înstrăinat, însoțit de privilegiul care îl grevează, pe care noul proprietar și-l asumă. Sub acest aspect, este de precizat că, potrivit art. 1722 și 1790 din Codul civil din 1864, privilegiile speciale imobiliare confereau atât dreptul de preferință, cât și dreptul de urmărire a bunului grevat în mâinile terților dobânditori, aceștia fiind obligați la plata creanței, în calitate de proprietari ai bunului grevat (res, non persona debet). Din acest punct de vedere, al dreptului de preferință și de urmărire al bunului, inclusiv de a porni executarea silită asupra bunului afectat garanției, în doctrină au fost considerate adevărate ipoteci privilegiate, dat fiind faptul că treceau înaintea tuturor ipotecilor existente asupra imobilului, având natura juridică a unor veritabile drepturi reale de garanție. Aceasta este, de altfel, și rațiunea pentru care, în actualul Cod civil, privilegiile au fost transformate în ipoteci legale, al căror regim juridic este de drepturi reale accesorii, ce conferă creditorului prerogativa preferinței și a urmăririi, însoțind dreptul de creanță a cărui executare o garantează.

18.Mai mult decât atât, achitarea datoriei conduce la stingerea garanției care însoțea creanța. De aceea, textul de lege criticat precizează că privilegiul se radiază la cererea președintelui asociației de proprietari, dar și la cererea proprietarului, pe baza chitanței ori a altui înscris prin care asociația confirmă plata sumei datorate.

19.De altfel, în jurisprudența sa, Curtea a constatat că instituirea, prin dispozițiile art. 51 din Legea nr. 230/2007, a unui privilegiu imobiliar și a unuia mobiliar în favoarea asociației de proprietari reprezintă un mijloc juridic de garantare a creanțelor acesteia, constând în sumele datorate cu titlu de cotă de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, iar o asemenea reglementare nu contravine prevederilor din Legea fundamentală referitoare la dreptul de proprietate privată, întrucât nu face altceva decât să confere acesteia o poziție de prioritate față de ceilalți creditori în ceea ce privește satisfacerea creanței sale (a se vedea în acest sens Decizia nr. 393 din 19 martie 2009, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 280 din 29 aprilie 2009, sau Decizia nr. 728 din 16 decembrie 2014, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 152 din 3 martie 2015).

20.Pentru considerentele expuse mai sus, în temeiul art. 146 lit. d) și al art. 147 alin. (4) din Constituție, precum și al art. 1-3, al art. 11 alin. (1) lit. A.d) și al art. 29 din Legea nr. 47/1992, cu unanimitate de voturi,

CURTEA CONSTITUȚIONALĂ

În numele legii

DECIDE:

Respinge, ca neîntemeiată, excepția de neconstituționalitate ridicată de Claudiu Ionuț Moraru în Dosarul nr. 30.948/215/2015 al Judecătoriei Craiova - Secția civilă și constată că dispozițiile art. 51 alin. (2) din Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari sunt constituționale în raport cu criticile formulate.

Definitivă și general obligatorie.

Decizia se comunică Judecătoriei Craiova - Secția civilă și se publică în Monitorul Oficial al României, Partea I.

Pronunțată în ședința din data de 22 noiembrie 2018.

PREȘEDINTELE CURȚII CONSTITUȚIONALE

prof. univ. dr. VALER DORNEANU

Magistrat-asistent,

Valentina Bărbățeanu