referitoare la interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 27 alin. (2^3) din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările și completările ulterioare, așa cum a fost modificat prin Legea nr. 263/2022
COMPLETUL PENTRU DEZLEGAREA UNOR CHESTIUNI DE DREPT
Dosar nr. 1.425/1/2023
| Mariana Constantinescu | - vicepreședintele Înaltei Curți de Casație și Justiție - președintele completului |
| Laura-Mihaela Ivanovici | - președintele Secției I civile |
| Valentina Vrabie | - pentru președintele Secției a II-a civile |
| Mihai Andrei Negoescu-Gândac | - judecător la Secția I civilă |
| Irina Alexandra Boldea | - judecător la Secția I civilă |
| Cristina Petronela Văleanu | - judecător la Secția I civilă |
| Valentin Mitea | - judecător la Secția I civilă |
| Lavinia Dascălu | - judecător la Secția I civilă |
| Minodora Condoiu | - judecător la Secția a II-a civilă |
| Ianina Blandiana Grădinaru | - judecător la Secția a II-a civilă |
| Simona Maria Zarafiu | - judecător la Secția a II-a civilă |
| Rodica Zaharia | - judecător la Secția a II-a civilă |
| Roxana Popa | - judecător la Secția a II-a civilă |
Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, învestit cu soluționarea Dosarului nr. 1.425/1/2023, este legal constituit conform dispozițiilor art. 520 alin. (8) din Codul de procedură civilă și ale art. 35 alin. (1) din Regulamentul privind organizarea și funcționarea administrativă a Înaltei Curți de Casație și Justiție, aprobat prin Hotărârea Colegiului de conducere al Înaltei Curți de Casație și Justiție nr. 20/2023 (Regulamentul).
Ședința este prezidată de doamna judecător Mariana Constantinescu, vicepreședintele Înaltei Curți de Casație și Justiție.
La ședința de judecată participă doamna magistrat-asistent Mihaela Lorena Repana, desemnată în conformitate cu dispozițiile art. 36 din Regulament.
Înalta Curte de Casație și Justiție - Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept ia în examinare sesizarea formulată de Tribunalul Argeș - Secția civilă, în Dosarul nr. 18.902/280/2021, în vederea pronunțării unei hotărâri prealabile.
Magistratul-asistent prezintă referatul cauzei, arătând că la dosar a fost depus raportul întocmit de judecătorii-raportori, care a fost comunicat părților conform art. 520 alin. (10) din Codul de procedură civilă, nefiind formulate puncte de vedere de către părți.
Constatând că nu sunt chestiuni prealabile, Înalta Curte de Casație și Justiție - Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept rămâne în pronunțare asupra sesizării în vederea pronunțării unei hotărâri prealabile.
ÎNALTA CURTE,
deliberând asupra chestiunii de drept cu care a fost sesizată, constată următoarele:
Tribunalul Argeș - Secția civilă a dispus, prin Încheierea din 10 martie 2023, în Dosarul nr. 18.902/280/2021, sesizarea Înaltei Curți de Casație și Justiție, în temeiul art. 519 din Codul de procedură civilă, în vederea pronunțării unei hotărâri prealabile prin care să se dea o rezolvare de principiu cu privire la următoarele chestiuni de drept:
În interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 27 alin. (2^3) din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările și completările ulterioare, așa cum a fost modificat prin Legea nr. 263/2022, prin sintagma „sau cei care au dobândit aceste imobile prin acte translative de proprietate“ se poate înțelege orice subdobânditor, persoană fizică sau juridică, al dreptului de proprietate asupra construcției?
În interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 27 alin. (2^3) lit. a) din Legea nr. 18/1991, așa cum a fost modificat prin Legea nr. 263/2022, conform cărora „dacă deținătorii sau moștenitorii acestora figurează cu casa de locuit în registrele agricole sau registrele cadastrale ori sunt înscrise în cartea funciară și sunt înregistrate în evidențele fiscale“, este necesar ca la data formulării cererii de constituire a dreptului de proprietate asupra terenului imobilul-construcție să aibă destinația de casă de locuit sau este suficient ca imobilul-construcție să fi avut această destinație la data edificării, respectiv a dobândirii în condițiile Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, cu modificările ulterioare?
O persoană juridică de drept privat (societate) care a dobândit prin contract de vânzare-cumpărare imobilul-construcție de la persoana care a edificat construcția anterior anului 1990 sau de la persoana care a cumpărat-o potrivit prevederilorLegii nr. 112/1995 ori de la moștenitorii acestora poate beneficia de dispozițiile art. 27 alin. (2^3) din Legea nr. 18/1991, așa cum a fost modificat prin Legea nr. 263/2022, în condițiile în care la data formulării cererii de constituire a dreptului de proprietate asupra terenului construcția reprezintă sediul societății ori aceste dispoziții sunt edictate doar în favoarea persoanelor fizice în considerarea destinației de casă de locuit evidențiată la lit. a) din același text de lege?
Se poate aprecia că, prin transmiterea dreptului de proprietate asupra casei de locuit către o persoană juridică de drept privat (societate), imobilul-construcție își schimbă destinația în condițiile în care nu reprezintă sediul acesteia la data formulării cererii de constituire a dreptului de proprietate asupra terenului și își păstrează în cadrul societății scopul locativ avut în vedere la data edificării construcției, într-o primă variantă, respectiv nu își păstrează în cadrul societății scopul locativ avut în vedere la data edificării construcției, în varianta a doua?
Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările și completările ulterioare (Legea nr. 18/1991):
Articolul 27
(...)
(2^3)În cazul terenurilor aferente casei de locuit și anexelor gospodărești edificate anterior datei de 1 ianuarie 1990, precum și curții și grădinii din jurul acestora, proprietarii caselor de locuit, inclusiv cei care au cumpărat imobilul potrivit prevederilor Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, cu modificările ulterioare, sau cei care au dobândit aceste imobile prin acte translative de proprietate pot solicita comisiei județene emiterea titlului de proprietate în condițiile prezentei legi, cu întrunirea cumulativă a următoarelor condiții:
a)dacă deținătorii sau moștenitorii acestora figurează cu casa de locuit în registrele agricole sau registrele cadastrale ori sunt înscrise în cartea funciară și sunt înregistrate în evidențele fiscale;
b)dacă terenul este în proprietatea statului sau a unităților administrativ-teritoriale și persoanele solicitante au calitatea de proprietari ai construcțiilor;
c)nu fac obiectul cererilor de reconstituire sau constituire a dreptului de proprietate de către alte persoane. (...)
Forma actuală a art. 27 alin. (2^3), redată mai sus, este cea modificată prin Legea nr. 263/2022 pentru modificarea Legii fondului funciar nr. 18/1991 (Legea nr. 263/2022).
Prin Cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Pitești la 14 decembrie 2021 cu nr. 18.902/280/2021, societatea reclamantă a solicitat: anularea/constatarea nulității absolute a Hotărârii nr. xxxx/12.10.2021 emise de comisia județeană de fond funciar și obligarea acesteia la emiterea unei hotărâri de validare prin care să i se recunoască dreptul la constituirea dreptului de proprietate asupra suprafeței de 1.294 mp teren aferent imobilului situat în municipiul Pitești, județul Argeș; obligarea comisiei locale de fond funciar la întocmirea întregii documentații necesare pentru emiterea hotărârii de validare, respectiv emiterea titlului de proprietate pentru suprafața de teren menționată, precum și obligarea acestei comisii la înmânarea către reclamantă a titlului de proprietate; obligarea comisiei județene de fond funciar la emiterea titlului de proprietate pentru suprafața de 1.294 mp teren.
Prin Sentința civilă nr. 6.063 din 27 septembrie 2022, Judecătoria Pitești a respins excepțiile lipsei calității procesuale pasive și prematurității cererii și a respins acțiunea, ca neîntemeiată.
În considerentele acestei sentințe, instanța de fond a reținut că societatea reclamantă a formulat la 8 septembrie 2020 cererea înregistrată la Primăria Municipiului Pitești, prin care a solicitat trecerea în proprietatea sa a terenului aferent construcției, potrivit prevederilor art. 27 alin. (2^3) din Legea nr. 18/1991, pe care îl deținea în baza contractului de închiriere încheiat cu Serviciul Public de Exploatare a Patrimoniului Municipiului Pitești cu nr. xxxxx/7.11.2019.
Prima instanță a reținut că, în raport cu condițiile prevăzute de art. 27 alin. (2^3) din Legea nr. 18/1991 pentru emiterea titlului de proprietate, reclamanta este deținătoarea terenului cu privire la care solicită emiterea titlului de proprietate în baza contractului de închiriere sus-menționat, potrivit art. 3 din Legea nr. 18/1991. Totodată, reclamanta mai are și calitatea de cumpărător al imobilului-construcție de la moștenitorii celor care au cumpărat imobilul potrivit prevederilor Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, cu modificările ulterioare (Legea nr. 112/1995).
În calitate de dobânditor cu titlu particular al imobilului, în patrimoniul reclamantei s-au transmis toate drepturile vânzătorilor în legătură cu bunul vândut. Mai mult decât atât, modificarea adusă prin Legea nr. 263/2022 textului de lege în discuție clarifică acest aspect, inserând în mod expres între persoanele care pot solicita emiterea titlului de proprietate și pe cei care au dobândit imobilele cumpărate potrivit Legii nr. 112/1995 prin acte translative de proprietate.
S-a reținut, așadar, că o condiție pentru admisibilitatea cererii de constituire a dreptului de proprietate prin efectul art. 27 alin. (2^3) din Legea nr. 18/1991 este aceea ca imobilul solicitantului să fie o locuință, pentru ca, în consecință, terenul ce face obiectul cererii să reprezinte teren aferent casei de locuit și anexelor gospodărești, precum și curții și grădinii din jurul acestora.
Or, în speță, societatea reclamantă figurează ca având sediul în imobilul-construcție în discuție și, deși aceasta a susținut că imobilul-construcție și-a păstrat caracterul de locuință a administratorului societății, acest argument nu ar putea fi acceptat. Instanța a reținut că odată ce sediul societății reclamante este stabilit în respectivul imobil, caracterul de sediu profesional al imobilului nu poate fi înlăturat prin alocarea unor destinații suplimentare aceleiași construcții.
În consecință, prima instanță a reținut că terenul în suprafață de 1.294 mp ce face obiectul cererii de constituire a dreptului de proprietate nu reprezintă teren aferent casei de locuit și anexelor gospodărești și nici curții și grădinii din jurul acestora, ci teren aferent construcției sediu profesional al societății reclamante.
Societatea reclamantă a formulat apel împotriva acestei sentințe, criticând modul restrictiv de interpretare și aplicare a dispozițiilor art. 27 alin. (2^3) din Legea nr. 18/1991.
În dezvoltarea motivelor de apel, reclamanta a arătat că prima instanță nu a ținut seama de regimul actual al construcției situate pe teren și de condițiile ce trebuie îndeplinite pentru a fi constituit un drept de proprietate asupra terenului, fiind încălcate dispozițiile art. 27 alin. (2^3) din Legea nr. 18/1991 care dau dreptul dobânditorului construcției să obțină constituirea dreptului de proprietate asupra terenului aferent construcției, indiferent dacă dobânditorul este o persoană fizică sau juridică.
Legea are în vedere casa de locuit și anexele gospodărești. Casa de locuit, în accepțiunea Legii nr. 18/1991, înseamnă construcție rezidențială, construcție edificată pentru a servi drept casă de locuit, și nu construcție destinată activităților de producție sau comerciale (depozite, magazine, spații de lucru, spații de expoziție etc.). O construcție își poate păstra categoria de casă de locuit/construcție rezidențială și după ce este dobândită de o persoană juridică.
Legea nu impune condiția ca respectiva construcție să fie locuință, ci să fie casă de locuit, spațiu construit pentru a fi locuit, spațiu locuibil. Atât anterior Legii nr. 263/2022, cât și în prezent, cerința este ca pe teren să se găsească o casă de locuit și, eventual, anexe gospodărești. Or, pe teren se află și în prezent o casă de locuit, aceeași pe care chiriașii au cumpărat-o în temeiul Legii nr. 112/1995.
Afectarea unei încăperi din construcție pentru înregistrarea unui sediu al unei societăți nu schimbă categoria de folosință a construcției. Înregistrarea sediului social are efecte doar în privința creării unui atribut de identificare pentru persoana juridică, și nu efecte asupra categoriei de folosință a construcției.
Construcția în litigiu a fost înstrăinată către societatea reclamantă, iar ca efect al înstrăinării nu a primit altă destinație, nu s-a transformat în alt tip de construcție. Împrejurarea că reprezentantul societății nu locuiește în construcția cumpărată nu face ca imobilul să își fi schimbat destinația, categoria de folosință.
Scopul art. 27 din Legea nr. 18/1991 a fost acela de a se întregi dreptul de proprietate asupra imobilului dobândit de chiriași în temeiul Legii nr. 112/1995, prin constituirea unui drept de proprietate aferent construcției, iar acest scop a fost urmărit și de societate în calitate de cumpărătoare a construcției. Legea a recunoscut și cumpărătorilor unor asemenea construcții dreptul de a le fi constituită proprietatea asupra terenului aferent, fără ca dreptul să existe doar în favoarea cumpărătorilor persoane fizice. Dreptul acordat chiriașilor deveniți proprietari în temeiul Legii nr. 112/1995 de a li se constitui și un drept de proprietate asupra terenului aferent construcției se transmite/se recunoaște, în temeiul legii, și cumpărătorilor construcției, indiferent dacă aceștia sunt persoane fizice sau juridice.
Completul de judecată al instanței de trimitere a apreciat că sunt întrunite condițiile de admisibilitate prevăzute de art. 519 din Codul de procedură civilă, întrucât litigiul în legătură cu care s-a formulat sesizarea este în curs de judecată, aflându-se pe rolul Tribunalului Argeș, are ca obiect fond funciar, iar hotărârea ce se va pronunța este definitivă.
Totodată, cererea apelantei-reclamante a fost respinsă ca efect al interpretării dispozițiilor art. 27 alin. (2^3) din Legea nr. 18/1991, astfel cum au fost modificate prin Legea nr. 263/2022, iar în calea de atac s-a criticat raționamentul juridic al primei instanțe referitor la aplicarea și interpretarea acestor prevederi legale, astfel încât soluționarea cauzei depinde de chestiunile de drept ce se solicită a fi lămurite.
Instanța de trimitere a arătat că problemele de drept sesizate prezintă caracter de noutate, în condițiile în care Legea nr. 263/2022 a fost adoptată relativ recent, iar instanțele nu au dat încă o interpretare și aplicare a acestor dispoziții la nivel jurisprudențial.
De asemenea, din verificările efectuate s-a constatat lipsa unei statuări anterioare a Înaltei Curți de Casație și Justiție asupra chestiunii de drept, precum și că aceasta nu formează obiect al unui recurs în interesul legii în curs de soluționare.
Apelanta-reclamantă a apreciat că sunt îndeplinite cerințele de admisibilitate pentru formularea unei sesizări în vederea pronunțării unei hotărâri prealabile, chestiunile de drept care necesită lămurire fiind următoarele: dacă de dispozițiile art. 27 alin. (2^3) din Legea nr. 18/1991, care dau dreptul dobânditorului construcției să obțină constituirea dreptului de proprietate asupra terenului aferent construcției, beneficiază și persoana juridică ce a dobândit construcția de la o persoană fizică; dacă, prin transmiterea dreptului de proprietate asupra construcției de la o persoană fizică la o persoană juridică, aceasta își schimbă destinația, respectiv își pierde destinația de locuință. În legătură cu aceste două chestiuni s-a apreciat că se impune a fi lămurită o alta, respectiv dacă condiția ca pe teren să se găsească o locuință trebuie să fie îndeplinită și la data când s-a formulat cererea de constituire a dreptului de proprietate asupra terenului aferent construcției.
După comunicarea raportului întocmit de judecătorii-raportori, potrivit dispozițiilor art. 520 alin. (10) din Codul de procedură civilă, părțile nu au formulat puncte de vedere.
Completul de judecată care a formulat sesizarea a constatat că modificarea adusă prin Legea nr. 263/2022 conferă și celor care au dobândit imobilele prin acte translative de proprietate dreptul de a solicita comisiei județene de fond funciar emiterea titlului de proprietate în condițiile legii, spre deosebire de forma anterioară care limita categoria persoanelor îndreptățite la constituirea dreptului de proprietate la deținătorii sau moștenitorii construcțiilor, inclusiv cei care au cumpărat imobilul potrivit prevederilor Legii nr. 112/1995.
Prin modificarea legislativă intervenită, în opinia titularului sesizării, legiuitorul extinde categoria persoanelor îndreptățite la constituirea dreptului de proprietate, conferind vocație titularului dreptului de proprietate al construcției, indiferent de natura actului translativ de proprietate și de calitatea persoanei, fizică sau juridică de drept public ori privat.
Cu toate acestea, lit. a) a art. 27 alin. (2^3) din Legea nr. 18/1991, în forma modificată prin Legea nr. 263/2022, impune condiția ca deținătorul să figureze cu casa de locuit în registrele agricole sau registrele cadastrale ori să fie înscrise în cartea funciară și să fie înregistrate în evidențele fiscale.
Instanța de trimitere a observat că prin modificarea legislativă s-a creat o discordanță între situația premisă și condiția instituită de legiuitor ce vizează destinația construcției, în sensul că, deși se pare că legea conferă calitatea de titular al dreptului de a formula cerere de constituire raportat la teren oricărei persoane, condiționează acest drept de o anumită destinație a construcției.
Prin urmare, a apreciat că se impune a fi lămurită această inadvertență.
Conferind vocație la formularea cererii de constituire a dreptului de proprietate inclusiv persoanelor juridice de drept privat, se poate aprecia că, prin transmiterea dreptului de proprietate asupra casei de locuit către o persoană juridică de drept privat (profesionist), imobilul-construcție nu își schimbă destinația în condițiile în care își păstrează în cadrul societății scopul locativ avut în vedere la data edificării construcției, situație ce ar putea atrage incidența dispozițiilor anterior evocate.
În condițiile în care construcția nu își păstrează în cadrul societății scopul locativ avut în vedere la data edificării construcției și constituie sediul societății, se naște întrebarea dacă se mai circumscrie noțiunii de casă de locuit și, prin urmare, dacă mai conferă dobânditorului vocație la formularea cererii de constituire a dreptului de proprietate asupra terenului în sensul dispozițiilor legale analizate.
Totodată, se impune a lămuri dacă este necesar ca la data formulării cererii de constituire a dreptului de proprietate asupra terenului imobilul-construcție să aibă destinația de casă de locuit sau este suficient ca imobilul-construcție să fi avut această destinație la data edificării, respectiv a dobândirii în condițiile Legii nr. 112/1995, dat fiind faptul că destinația poate fi schimbată de către dobânditorul prin acte translative sau chiar de către deținătorul inițial.
În condițiile în care se apreciază că măsura s-a adoptat în considerarea construcției, urmărindu-se asigurarea unei utilizări eficiente, instanța de trimitere a apreciat că nu mai are relevanță destinația.
Însă, în cazul în care se apreciază că măsura s-a adoptat în considerarea persoanei, ca o măsură reparatorie pentru proprietarii imobilelor cu destinație de locuință, păstrarea destinației este esențială.
Având în vedere că modificarea legislativă intervenită a creat dileme cu privire la interpretarea și aplicarea textului de lege în discuție, s-a considerat necesară lămurirea chestiunilor de drept sesizate prin pronunțarea unei hotărâri prealabile.
Din răspunsurile transmise de instanțele naționale, la solicitarea Înaltei Curți de Casație și Justiție, au rezultat aspectele ce se vor arăta în continuare.
În ceea ce privește prima întrebare, respectiv dacă prin sintagma „sau cei care au dobândit aceste imobile prin acte translative de proprietate“ din cuprinsul art. 27 alin. (2^3) din Legea nr. 18/1991, așa cum a fost modificat prin Legea nr. 263/2022, se poate înțelege orice subdobânditor, persoană fizică sau juridică, al dreptului de proprietate asupra construcției, într-o opinie s-a arătat că se poate înțelege orice subdobânditor al dreptului de proprietate asupra construcției, persoană fizică sau juridică, întrucât dispozițiile legale nu mai limitează calitatea subdobânditorului și nici nu instituie alte derogări exprese privind actul de dobândire, ipoteză în care textul de lege nu trebuie interpretat restrictiv.
În susținerea acestei opinii au fost indicate 3 decizii definitive ale Tribunalului București - Secția a III-a civilă, 4 sentințe definitive ale Judecătoriei Reghin și 9 decizii definitive ale Tribunalului Prahova - Secția I civilă, care vizează însă numai subdobânditori persoane fizice.
Puncte de vedere teoretice au fost exprimate de judecătorii de la Tribunalul București - secțiile a III-a-a V-a civile și judecătoriile din circumscripție (opinia majoritară), Tribunalul Giurgiu, Judecătoria Bolintin-Vale, Tribunalul Ialomița, Tribunalul Teleorman, Judecătoria Alexandria, Judecătoria Roșiori de Vede, Judecătoria Turnu Măgurele, Judecătoria Zimnicea, Judecătoria Videle, Tribunalul Buzău - Secția I civilă, Judecătoria Buzău, Judecătoria Râmnicu Sărat, Judecătoria Pogoanele, Tribunalul Prahova, Judecătoria Bistrița - Secția civilă, Judecătoria Șimleu Silvaniei, Judecătoria Bacău, Judecătoria Onești, Judecătoria Luduș, Judecătoria Sighișoara, Judecătoria Târnăveni, Judecătoria Iași, Judecătoria Pașcani, Tribunalul Vaslui și instanțele arondate, Tribunalul Arad - Secția I civilă, Judecătoria Timișoara - Secția I civilă, instanțele din circumscripția Curții de Apel Suceava (parțial).
Într-o a doua opinie s-a apreciat că se poate înțelege orice subdobânditor al dreptului de proprietate asupra construcției, cu condiția păstrării scopului locativ avut în vedere la data edificării construcției.
În motivarea acestei opinii s-a arătat că trebuie analizată succesiunea modificărilor legislative operate în timp, iar prin forma în vigoare în prezent, deși s-a extins categoria persoanelor îndreptățite, se menține condiția scopului locativ al construcției, având în vedere că lit. a) a art. 27 alin. (2^3) din Legea nr. 18/1991, așa cum a fost modificată prin Legea nr. 263/2022, impune condiția ca deținătorul să figureze cu casa de locuit în registrele agricole sau registrele cadastrale ori să fie înscrise în cartea funciară și să fie înregistrate în evidențele fiscale.
Puncte de vedere teoretice au fost exprimate de judecătorii de la Tribunalul București - secțiile a III-a-a V-a civile și judecătoriile din circumscripție (opinia minoritară), Tribunalul Ilfov, instanțele din circumscripția Curții de Apel Suceava (parțial).
Într-o a treia opinie s-a arătat că, raportat la scopul prevăzut de lege, doar subdobânditorii persoane fizice care invocă drepturi asupra terenurilor aferente caselor de locuit și anexelor gospodărești intră sub incidența textului de lege invocat, întrucât persoanele juridice de drept privat nu au nevoi locative pentru folosința cărora să le fie necesare curtea și grădina construcției.
Cu titlu de practică judiciară a fost înaintată o decizie pronunțată de Tribunalul Cluj - Secția civilă.
Puncte de vedere teoretice în acest sens au fost exprimate de judecătorii de la Tribunalul Bistrița-Năsăud - Secția I civilă, Judecătoria Moinești, Tribunalul Iași - Secția I civilă, Judecătoria Răducăneni, instanțele din circumscripția Curții de Apel Suceava (parțial).
Cu privire la a doua întrebare ce face obiectul sesizării, într-o opinie s-a considerat că, în interpretarea dispozițiilor art. 27 alin. (2^3) lit. a) din Legea nr. 18/1991, în forma modificată prin Legea nr. 263/2022, este suficient ca imobilul să fi avut destinația de casă de locuit la momentul edificării, respectiv al dobândirii în condițiile Legii nr. 112/1995.
În motivarea acestei opinii s-a arătat că rațiunea normei legale a fost reglementarea situației juridice a proprietarilor caselor de locuit și anexelor gospodărești edificate anterior datei de 1 ianuarie 1990, precum și a curții și grădinii din jurul acestora, în ipoteza în care dețineau construcția, însă nu aveau în proprietate și terenul aferent construcției; totodată, la lit. b) a aceluiași alineat se impune condiția ca persoanele solicitante să aibă calitatea de proprietari ai construcțiilor, ceea ce conduce la concluzia că respectivele construcții trebuie să fie în ființă la data formulării cererii de constituire a dreptului de proprietate asupra terenului.
Cu titlu de practică judiciară relevantă în sensul acestei opinii a fost transmisă o sentință a Judecătoriei Arad, nedefinitivă.
Puncte de vedere teoretice au fost exprimate de judecătorii de la Tribunalul București - secțiile a III-a-a V-a civile și judecătoriile din circumscripție (opinia majoritară), Judecătoria Bolintin-Vale, Tribunalul Ialomița, Tribunalul Ilfov, Judecătoria Alexandria, Judecătoria Roșiori de Vede, Judecătoria Turnu Măgurele, Judecătoria Zimnicea, Judecătoria Videle, Judecătoria Sighișoara, Judecătoria Târnăveni, Judecătoria Vaslui.
Într-o a doua opinie s-a apreciat că este necesar ca la data formulării cererii de constituire a dreptului de proprietate asupra terenului construcția să aibă destinația de casă de locuit, nefiind suficient ca imobilul-construcție să fi avut această destinație la data edificării, respectiv a dobândirii în condițiile Legii nr. 112/1995. Această interpretare reiese din formularea textului legal și, întrucât măsura constituirii dreptului de proprietate este o măsură reparatorie pentru proprietarii imobilelor cu destinație de locuință, păstrarea destinației este esențială.
Puncte de vedere teoretice au fost exprimate de judecătorii de la Tribunalul București - secțiile a III-a-a V-a civile și judecătoriile din circumscripție (opinia minoritară), Tribunalul Giurgiu, Tribunalul Teleorman, Tribunalul Buzău - Secția I civilă, Judecătoria Buzău, Judecătoria Râmnicu Sărat, Judecătoria Pogoanele, Tribunalul Bistrița-Năsăud - Secția I civilă, Judecătoria Bistrița - Secția civilă, Judecătoria Șimleu Silvaniei, Judecătoria Bacău, Judecătoria Onești, Judecătoria Moinești, Judecătoria Luduș, Tribunalul Iași - Secția I civilă, Judecătoria Iași, Judecătoria Răducăneni, Judecătoria Pașcani, Tribunalul Vaslui, Judecătoria Huși, Judecătoria Bârlad, Tribunalul Arad - Secția I civilă, Judecătoria Timișoara - Secția I civilă, instanțele din circumscripția Curții de Apel Suceava.
În ceea ce privește cea de-a treia întrebare, respectiv dacă o persoană juridică de drept privat (societate) care a dobândit prin contract de vânzare-cumpărare imobilul-construcție de la persoana care a edificat construcția anterior anului 1990 sau de la persoana care a cumpărat-o potrivit prevederilor Legii nr. 112/1995 ori de la moștenitorii acestora poate beneficia de dispozițiile art. 27 alin. (2^3) din Legea nr. 18/1991, așa cum a fost modificat prin Legea nr. 263/2022, în condițiile în care la data formulării cererii construcția reprezintă sediul societății, ori aceste dispoziții sunt edictate doar în favoarea persoanelor fizice în considerarea destinației de casă de locuit evidențiate la lit. a) din același text de lege, într-o opinie s-a considerat că o persoană juridică de drept privat (societate) poate beneficia de dispozițiile art. 27 alin. (2^3) din Legea nr. 18/1991, așa cum a fost modificat prin Legea nr. 263/2022, chiar și în condițiile în care, la data formulării cererii, construcția reprezintă sediul societății.
S-a argumentat că textul legal nu distinge cu privire la calitatea de persoană fizică/juridică a persoanei îndreptățite, iar proprietatea privată este ocrotită deopotrivă de lege atunci când privește atât o persoană fizică, cât și una juridică; totodată, rațiunea normei legale a fost reglementarea situației juridice a construcțiilor case de locuit și anexelor gospodărești edificate anterior datei de 1 ianuarie 1990, precum și a curții și grădinii din jurul acestora, în condițiile în care proprietarii dețineau construcțiile, dar nu și terenul aferent, ipoteză în care se pot regăsi în prezent și persoanele juridice.
Puncte de vedere teoretice au fost exprimate de judecătorii de la Tribunalul București - secțiile a III-a-a V-a civile și judecătoriile din circumscripție (opinia majoritară), Judecătoria Bolintin-Vale, Tribunalul Ilfov, Judecătoria Videle, Tribunalul Buzău - Secția I civilă, Judecătoria Râmnicu Sărat, Judecătoria Onești, Judecătoria Sighișoara, Judecătoria Târnăveni, instanțele din circumscripția Curții de Apel Suceava (parțial).
În altă opinie s-a apreciat că persoanele juridice de drept privat nu pot beneficia de prevederile art. 27 alin. (2^3) din Legea nr. 18/1991, astfel cum au fost modificate prin Legea nr. 263/2022, în condițiile în care la data formulării cererii construcția reprezintă sediul societății, întrucât aceste dispoziții sunt edictate doar în favoarea persoanelor fizice în considerarea destinației de casă de locuit evidențiate la lit. a) a acestui text legal.
Puncte de vedere teoretice au fost exprimate de judecătorii de la Tribunalul București - secțiile a III-a-a V-a civile și judecătoriile din circumscripție (opinia minoritară), Tribunalul Giurgiu, Tribunalul Teleorman, Judecătoria Alexandria, Judecătoria Roșiori de Vede, Judecătoria Turnu Măgurele, Judecătoria Zimnicea, Tribunalul Bistrița-Năsăud - Secția I civilă, Judecătoria Bistrița - Secția civilă, Judecătoria Bacău, Judecătoria Moinești, Judecătoria Luduș, Tribunalul Iași - Secția I civilă, Judecătoria Iași, Judecătoria Răducăneni, Judecătoria Pașcani, Judecătoria Huși, Judecătoria Bârlad, Judecătoria Timișoara - Secția I civilă, instanțele din circumscripția Curții de Apel Suceava (parțial).
Cât privește ultima întrebare, cea de-a patra, respectiv dacă se poate aprecia că prin transmiterea dreptului de proprietate asupra casei de locuit către o persoană juridică de drept privat (societate) imobilul-construcție își schimbă destinația, în condițiile în care nu reprezintă sediul acesteia la data formulării cererii de constituire a dreptului de proprietate asupra terenului, și își păstrează în cadrul societății scopul locativ avut în vedere la data edificării construcției (într-o primă variantă), respectiv nu își păstrează în cadrul societății scopul locativ avut în vedere la data edificării construcției (în varianta a doua), s-au exprimat următoarele opinii:
Într-o opinie s-a apreciat că schimbarea sau neschimbarea scopului locativ al imobilului (care avea destinația de casă de locuit la momentul edificării sau dobândirii în temeiul Legii nr. 112/1995) după înstrăinarea acestuia către o persoană juridică de drept privat nu este relevantă pentru aplicarea art. 27 alin. (2^3) din Legea nr. 18/1991, în forma modificată prin Legea nr. 263/2022, întrucât își pierde calitatea de casă de locuit deținută de o persoană fizică.
Puncte de vedere teoretice au fost exprimate de judecătorii de la Tribunalul București - secțiile a III-a-a V-a civile și judecătoriile din circumscripție (opinia majoritară), Tribunalul Ilfov, instanțele din circumscripția Curții de Apel Suceava (parțial).
Într-o altă opinie s-a considerat că transmiterea dreptului de proprietate către o persoană juridică nu atrage în mod automat schimbarea destinației construcției, în condițiile în care nu reprezintă sediul acesteia la data formulării cererii de constituire a dreptului de proprietate asupra terenului, existând în continuare posibilitatea de a-și păstra în cadrul societății scopul locativ avut în vedere la data edificării construcției.
Puncte de vedere teoretice au fost exprimate de judecătorii de la Tribunalul București - secțiile a III-a-a V-a civile și judecătoriile din circumscripție (opinia minoritară), Tribunalul Giurgiu, Tribunalul Teleorman, Tribunalul Buzău - Secția I civilă, Judecătoria Buzău, Judecătoria Râmnicu Sărat, Judecătoria Pogoanele, Judecătoria Bistrița - Secția civilă, Judecătoria Onești, Judecătoria Târnăveni, Judecătoria Iași, Judecătoria Pașcani, Tribunalul Vaslui, Judecătoria Vaslui, Judecătoria Timișoara - Secția I civilă, instanțele din circumscripția Curții de Apel Suceava (parțial).
Într-o a treia opinie, nuanțată, s-a arătat că, prin transmiterea dreptului de proprietate asupra casei de locuit către o persoană juridică de drept privat, imobilul-construcție își schimbă destinația în condițiile în care nu reprezintă sediul acesteia la data formulării cererii de constituire a dreptului de proprietate asupra terenului și nu își păstrează în cadrul societății scopul locativ avut în vedere la data edificării construcției.
Puncte de vedere teoretice au fost exprimate de judecătorii de la Judecătoria Alexandria, Judecătoria Roșiori de Vede, Judecătoria Turnu Măgurele, Judecătoria Zimnicea, Tribunalul Bistrița-Năsăud - Secția I civilă, Judecătoria Bacău, Judecătoria Luduș, Judecătoria Bârlad, Judecătoria Timișoara - Secția I civilă, instanțele din circumscripția Curții de Apel Suceava (parțial).
S-a exprimat și opinia teoretică, exprimată de judecătorii de la Judecătoria Moinești, Tribunalul Iași - Secția I civilă, Judecătoria Răducăneni, instanțele din circumscripția Curții de Apel Suceava (parțial), că, prin transmiterea dreptului de proprietate asupra casei de locuit către o persoană juridică de drept privat, imobilul-construcție își schimbă automat destinația, respectiv iese din sfera de aplicare a dispozițiilor art. 27 alin. (2^3) din Legea nr. 18/1991, în forma modificată prin Legea nr. 263/2022, indiferent dacă reprezintă sediul social sau doar face parte din activul patrimonial al societății în cauză.
O altă opinie exprimată la nivel teoretic de judecătorii de la Judecătoria Sighișoara și instanțele din circumscripția Curții de Apel Suceava (parțial) este în sensul că, prin transmiterea dreptului de proprietate asupra casei de locuit către o persoană juridică de drept privat (societate), imobilul-construcție își schimbă destinația în condițiile în care nu reprezintă sediul acesteia la data formulării cererii de constituire a dreptului de proprietate și își păstrează în cadrul societății scopul locativ avut în vedere la data edificării construcției.
Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Înalta Curte de Casație și Justiție a comunicat că, la nivelul Secției judiciare - Serviciul judiciar civil, nu se verifică, în prezent, practică judiciară în vederea promovării unui eventual recurs în interesul legii cu privire la chestiunea de drept supusă dezlegării.
Nu au fost identificate decizii relevante pronunțate de Curtea Constituțională în exercitarea controlului de constituționalitate cu privire la dispozițiile legale supuse interpretării.
Prin Decizia nr. 26 din 27 martie 2023 a Înaltei Curți de Casație și Justiție - Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 385 din 5 mai 2023, s-a respins, ca inadmisibilă, sesizarea formulată de Tribunalul Alba - Secția I civilă, în Dosarul nr. 6.277/176/2020, pentru pronunțarea unei hotărâri prealabile cu privire la următoarea chestiune de drept: „Modul de interpretare a dispozițiilor art. 27 alin. (2^3) din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările și completările ulterioare.“
Judecătorii-raportori au apreciat că sesizarea în vederea pronunțării unei hotărâri prealabile este inadmisibilă, întrucât nu sunt îndeplinite toate condițiile de admisibilitate prevăzute de art. 519 din Codul de procedură civilă.
Asupra admisibilității sesizării
Prezenta sesizare pentru pronunțarea unei hotărâri prealabile nu este admisibilă, în privința acesteia verificându-se doar parțial condițiile legale a căror întrunire cumulativă este impusă prin conținutul dispozițiilor art. 519 și 520 din Codul de procedură civilă.
Se observă, astfel, că sesizarea Înaltei Curți de Casație și Justiție s-a realizat de către Tribunalul Argeș, ce a fost învestit cu soluționarea, în ultimă instanță, a unui litigiu de fond funciar, acesta având a judeca în apel o contestație împotriva hotărârii comisiei județene de fond funciar de respingere a propunerii comisiei locale de constituire a dreptului de proprietate privată asupra unui teren (în suprafață de 1.294 mp) descris ca reprezentând curtea imobilului-construcție deținut de persoana juridică ce are calitatea de apelantă-reclamantă în proces și care a fost dobândit de aceasta prin vânzare-cumpărare de la succesorii în drepturi ai cumpărătorilor în baza Legii nr. 112/1995.
Litigiul cade sub incidența dispozițiilor procedurale ale capitolului IV al Legii nr. 18/1991 și a celor din titlul XIII al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietății și justiției, precum și unele măsuri adiacente, cu modificările și completările ulterioare (Legea nr. 247/2005), hotărârea ce urmează să se pronunțe fiind una definitivă în sensul art. 634 alin. (1) pct. 4 din Codul de procedură civilă și în raport cu prevederile art. 7 alin. (2) din Legea nr. 76/2012 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 134/2010 privind Codul de procedură civilă, cu modificările și completările ulterioare.
În sfârșit, tribunalul are competența de a judeca acest litigiu în ultimă instanță, potrivit art. 95 pct. 2 din Codul de procedură civilă, astfel că este îndeplinită condiția ca sesizarea de pronunțare a unei hotărâri prealabile să aibă loc în cursul judecății cauzei de către una din instanțele menționate în cuprinsul art. 519 din Codul de procedură civilă, în speță, tribunalul care a fost legal învestit și care judecă pricina în ultimă instanță.
De asemenea, se verifică și condiția noutății, sesizarea instanței de trimitere fiind în legătură cu conținutul unei dispoziții legale recent intrate în vigoare, respectiv cea a art. 27 alin. (2^3) din Legea nr. 18/1991, în forma dată acesteia prin Legea nr. 263/2022, ce a fost publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 736 din 21 iulie 2022.
Practica judiciară constituită în legătură cu acest text de lege este într-o fază incipientă, instanțele naționale furnizând, în majoritate, opinii teoretice, fiind prezentat un număr restrâns de hotărâri judecătorești prin care doar câteva instanțe (Tribunalul Prahova, Tribunalul București, Tribunalul Arad, Tribunalul Cluj și judecătoriile arondate acestora) au soluționat cauze prin aplicarea acestor dispoziții legale relative la cereri de constituire a dreptului de proprietate asupra terenurilor ce reprezintă curtea sau grădina imobilului-construcție dobândit în proprietate sub regimul Legii nr. 112/1995. Cu o singură excepție, jurisprudența prezentată ilustrează cazuri de soluționare a contestațiilor persoanelor fizice formulate împotriva hotărârilor comisiilor județene de fond funciar ce au respins ori invalidat cererile acestora de constituire a dreptului de proprietate privată asupra terenurilor din domeniul privat al statului sau al unităților administrativ-teritoriale prin aplicarea dispozițiilor art. 27 alin. (2^3) din Legea nr. 18/1991, în forma dată textului prin Legea nr. 87/2020 pentru modificarea Legii fondului funciar nr. 18/1991 sau prin Legea nr. 263/2022. Doar pricina soluționată de Tribunalul Cluj, menționată la paragraful 50 al acestei decizii, ilustrează un caz identic cu cel al instanței de trimitere, când persoana juridică subdobânditoare a imobilului-construcție aflat sub regimul Legii nr. 112/1995 a solicitat comisiei locale și celei județene de fond funciar constituirea dreptului de proprietate asupra terenului reprezentat de curtea imobilului (construcție) și a contestat în instanță actele emise de acestea.
Întrucât Înalta Curte de Casație și Justiție nu are competența de a soluționa astfel de cauze, se verifică și condiția de admisibilitate ca asupra chestiunii sesizate această instanță să nu fi statuat, notându-se că prin Decizia nr. 26 din 27 martie 2023 a Completului pentru dezlegarea unor chestiuni de drept s-a respins ca inadmisibilă o sesizare privind modul de interpretare și aplicare a dispozițiilor art. 27 alin. (2^3) din Legea nr. 18/1991, cu referire la modul de interpretare a cerinței de la lit. c) a acestui text legal.
De asemenea, în mod distinct se reține că Înalta Curte de Casație și Justiție nu a fost învestită cu soluționarea unui recurs în interesul legii cu un atare obiect.
Rămâne să se analizeze și să se stabilească în continuare dacă sesizarea instanței de trimitere, astfel cum a fost formulată, respectă condițiile de admisibilitate de a se referi la o veritabilă problemă de drept și dacă ori măsura în care de lămurirea acesteia depinde soluționarea pe fond a cauzei ce a prilejuit sesizarea.
În ceea ce privește primul aspect, în mod constant în jurisprudența Înaltei Curți de Casație și Justiție s-a subliniat că, pentru a se putea vorbi de existența unei chestiuni de drept, este necesar ca problema de drept supusă dezbaterii să fie una veritabilă, să prezinte o dificultate suficient de mare legată de posibilitatea de a interpreta diferit un text de lege, fie din cauză că acest text este incomplet, fie pentru că nu este corelat cu alte dispoziții legale, fie pentru că se pune problema că nu ar mai fi în vigoare.
Cu alte cuvinte, chestiunea de drept trebuie să fie una reală și veritabilă, iar o atare calificare există numai atunci când norma de drept supusă discuției este îndoielnică, imperfectă (lacunară) sau neclară, fiind susceptibilă, în atari condiții, să constituie izvorul unor interpretări divergente și, în consecință, al practicii neunitare.
Așadar, nu orice chestiune de drept poate fi supusă interpretării prin acest mecanism de unificare jurisprudențială, ci numai aceea care ridică problema precarității textelor de lege, a caracterului lor dual și complex. În caz contrar, rolul instanței supreme ar deveni unul de soluționare directă a cauzei aflate pe rol și ar neutraliza rolul instanței legal învestite, acela de a judeca în mod direct și efectiv procesul, rol consacrat constituțional. Instanța supremă nu poate fi învestită, în cadrul acestei proceduri, cu interpretarea și aplicarea legii în scopul soluționării efective a cauzei aflate pe rol, atribut care se impune cu necesitate să rămână în sfera de competență exclusivă a instanței de judecată legal învestite cu soluționarea procesului.
Pe de altă parte, caracterul veritabil al chestiunii de drept trebuie să rezulte din încheierea de sesizare pronunțată de instanța de trimitere, întrucât completul de judecată învestit cu soluționarea pricinii este cel dintâi ținut să stabilească dacă există o problemă de interpretare în legătură cu textul de lege pe care îl aplică raportului juridic litigios, care să prezinte o dificultate sub aspectul lămuririi înțelesului și sensului aplicării sale, de natură să genereze riscul unor dezlegări diferite ulterioare în practica judiciară.
Observând conținutul încheierii instanței de trimitere, se constată, în primul rând, că aceasta nu esențializează o anume problemă de drept în legătură cu norma legală ce face obiectul sesizării, ci, pretinzând o inadvertență în privința condițiilor de aplicare pe care aceasta le conține (cele privitoare la subiecții destinatari ai normei și la obiectul asupra căruia poartă), solicită Completului pentru dezlegarea unor chestiuni de drept al Înaltei Curți de Casație și Justiție pronunțarea asupra mai multor teze care dau conținut articolului de lege menționat. Nu mai puțin însă se constată că întrebările regăsite în încheierea de sesizare sunt o reflecție fidelă a apărărilor formulate de reclamantă pe calea apelului, chiar dacă o parte a acestora combate aspecte neregăsite în dezlegările primei instanțe.
Astfel, cea dintâi întrebare solicită să se determine dacă prin sintagma din conținutul normei în discuție „sau cei care au dobândit aceste imobile prin acte translative de proprietate“ se poate înțelege orice subdobânditor al dreptului de proprietate asupra construcției, persoană fizică sau juridică.
Or, chestiunea sesizată nu poate fi considerată o problemă de drept reală și veritabilă, aptă să necesite cu pregnanță un răspuns pe calea hotărârii prealabile, în absența căruia să existe temerea unei interpretări divergente, fiind limpede pentru orice interpret al dreptului că, în absența oricărei circumstanțieri a legii, dobânditor de imobile prin acte translative de proprietate poate fi orice subiect de drept, așadar, în egală măsură, o persoană fizică sau o persoană juridică, termenul folosit de legiuitor fiind unul cuprinzător, sub acest aspect.
Nu se poate pretinde, în mod rezonabil, că norma legală cu un astfel de conținut este una neclară, lacunară, dificil de a-i fi deslușit înțelesul, întrucât ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus.
În plus, de lămurirea acestei prime chestiuni sesizate nici nu depinde soluționarea pe fond a cauzei din apel. Aceasta întrucât, potrivit hotărârii de primă instanță, acțiunea reclamantei persoană juridică de contestare a hotărârii comisiei județene de fond funciar (ce invalidase cererea sa de constituire a dreptului de proprietate privată asupra terenului în suprafață de 1.294 mp, reprezentând curtea imobilului-construcție pe care reclamanta a dobândit-o de la succesorii în drepturi ai cumpărătorilor în baza Legii nr. 112/1995) a fost respinsă nu cu motivarea că cererea ar fi fost formulată de o persoană juridică ori de o entitate ce nu figurează între beneficiarii dreptului reglementat prin art. 27 alin. (2^3) din Legea nr. 18/1991, ci întrucât prima instanță a apreciat că „pentru ca reclamanta să poată fi îndreptățită la emiterea titlului de proprietate asupra terenului, trebuie ca acesta să fie teren aferent casei de locuit și anexelor gospodărești, ori curții și grădinii din jurul acestora“, deoarece „o condiție pentru admisibilitatea cererii de constituire a dreptului de proprietate prin efectul art. 27 alin. (2^3) din Legea nr. 18/1991 este aceea ca imobilul solicitantului să fie o locuință, pentru ca, în consecință, terenul ce face obiectul cererii să reprezinte teren aferent casei de locuit și anexelor gospodărești, precum și curții și grădinii din jurul acestora“.
Or, a apreciat prima instanță pe baza tuturor probelor administrate în cauză - din care a reținut că sediul societății reclamante se află la adresa imobilului și că administratorul societății nu locuiește în acesta, ci la o altă adresă - că, odată stabilit sediul societății, caracterul de sediu profesional al imobilului nu poate fi înlăturat prin alocarea unor destinații suplimentare aceleiași construcții.
Așadar, văzând argumentele reținute de prima instanță în soluționarea cauzei, apare ca fiind fără legătură cu fondul judecății din apel dezlegarea celei dintâi chestiuni sesizate, spre a se lămuri dacă în sintagma legii „cei care au dobândit aceste imobile prin acte translative de proprietate“ se cuprind atât persoanele fizice, cât și cele juridice.
În mod evident, cel mai plauzibil răspuns posibil nu este îndestulător instanței spre a înlătura concluzia judecătorului fondului asupra acțiunii, fiind necesare raționamente și evaluări suplimentare, cât timp respingerea pretențiilor reclamantei s-a fundamentat pe neîndeplinirea condițiilor legale impuse obiectului asupra căruia trebuie să poarte dreptul a cărui constituire se solicită.
Cea de-a doua întrebare solicită lămurirea condiției legale ca imobilul-construcție să aibă destinația de casă de locuit, regăsită în cuprinsul art. 27 alin. (2^3) lit. a) din Legea nr. 18/1991, respectiv dacă această condiție trebuie să se verifice la data formulării cererii de constituire a dreptului de proprietate asupra terenului sau la data edificării construcției ori a dobândirii proprietății acesteia în condițiile Legii nr. 112/1995.
Nici această întrebare nu răspunde exigenței de a viza o reală și serioasă problemă de drept care să necesite, prin caracterul său dificil, neclar ori controversat, intervenția Înaltei Curți de Casație și Justiție în scopul dezlegării sale uniforme.
Utilizarea repetată și cumulată de către legiuitor a mai multor elemente de referință ce converg spre aceeași noțiune în cuprinsul aceleiași norme - cum ar fi „terenurile aferente casei de locuit și anexelor gospodărești (...), precum și curții și grădinii din jurul acestora“, „proprietarii caselor de locuit, inclusiv cei care au cumpărat imobilul potrivit prevederilor Legii nr. 112/1995“ - descrie univoc domeniul de reglementare al acesteia ca fiind cel al terenurilor aferente caselor de locuit și anexelor gospodărești ori curții și grădinii din jurul acestora. Adăugând acestui domeniu condiția distinctă pentru recunoașterea dreptului, aceea ca deținătorii sau moștenitorii imobilelor să figureze cu casa de locuit în registrele agricole sau registrele cadastrale, în cartea funciară ori în evidențele fiscale, se induce concluzia indubitabilă asupra caracterului actual al condiției ce privește terenul, descris în corelație necesară cu casa de locuit ori având destinația de locuință.
Nu poate fi pusă sub semnul îndoielii și nu necesită lămuriri, interpretări ori explicații suplimentare condiția legii, regăsită în mod clar în cuprinsul normei, ca terenurile să fie aferente casei de locuit și anexelor gospodărești ori curții și grădinii din jurul acestora, a cărei relativizare nu își are suportul într-o neclaritate ori confuzie generată de conținutul textului de lege, ci, cel mult, într-o tendință speculativă de valorificare a acestuia prin înlăturare. De altfel, nu există niciun argument care să își aibă suportul în vreo dispoziție a legii pentru a considera că cerința normei mai sus analizate ar trebui pusă în legătură cu vreunul din momentele de referință indicate în întrebarea instanței de trimitere.
Claritatea textului art. 27 alin. (2^3) din Legea nr. 18/1991, în forma dată acestuia prin Legea nr. 263/2022, sub aspectul sferei de cuprindere a destinatarilor normei, dar și al condițiilor impuse obiectului material al dreptului recunoscut, face posibil un răspuns adecvat chestiunii de drept subsumate celei de-a treia întrebări a instanței de sesizare.
Fiind un corolar al primelor două întrebări regăsite în încheierea instanței de trimitere, în privința cărora s-a reținut anterior lipsa caracterului veritabil, real ori controversat al problemelor de drept semnalate, cea de-a treia întrebare păstrează caracteristicile celor ce o precedă, rămânând la latitudinea instanței de a face aplicarea la cazul concret a dispozițiilor legale incidente și de a lămuri în ce condiții o societate justifică existența unor nevoi locative proprii (iar nu ale altor persoane cu care aceasta se află în raporturi de serviciu ori de altă natură) față de un imobil-construcție dat și în legătură cu care s-a născut interesul constituirii dreptului său de proprietate asupra terenului aferent acestuia.
Cele două condiții de aplicare a textului de lege în discuție - relative la subiectele dreptului și la obiectul material asupra căruia poartă acesta - sunt, neîndoielnic, cumulative, având a se determina numai în ce măsură, odată dobândită construcția ce a făcut obiectul Legii nr. 112/1995 prin acte translative de proprietate, de către o societate, aceasta își mai păstrează în continuare destinația de locuință, fiind de interes, sub acest aspect, valorificarea dispozițiilor art. 2 lit. a) din Legea locuinței nr. 114/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare, potrivit cărora noțiunea de locuință este definită ca fiind o construcție alcătuită din una sau mai multe camere de locuit, cu dependințele, dotările și utilitățile necesare, care satisface nevoile de locuit ale unei persoane sau familii. De asemenea, în aceeași direcție se impune amintit că Legea nr. 112/1995 - sub al cărei regim juridic se află și imobilul din cauza dedusă judecății instanței de trimitere -, astfel cum îi spune titulatura, a fost o lege pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe trecute în proprietatea statului, care a cuprins, între altele, dispoziții de favoare menite să rezolve problema locativă a chiriașilor care ocupau astfel de imobile, permițându-le cumpărarea locuințelor la prețuri sociale.
Desigur că soluționarea cauzei în lumina acestor dispoziții legale presupune un răspuns la cea de-a patra chestiune sesizată prin încheierea instanței de trimitere, care abordează inclusiv problema măsurii în care, prin dobândirea de către persoana juridică a unui imobil-construcție cu destinație locativă, se mai păstrează această caracteristică.
În acest punct însă încheierea de sesizare se remarcă prin vădita neclaritate a textului întrebării (neînțelegându-se care ar fi ipotezele de luat în discuție pentru aprecierea asupra schimbării ori, după caz, a păstrării destinației locative a construcției, respectiv cum se păstrează ori cum încetează scopul locativ al construcției proprietate a societății), prin omisiunea de a indica în interpretarea căror dispoziții legale să fie pronunțată hotărârea prealabilă ori care ar fi fost dificultățile întâmpinate de instanța de trimitere în a statua asupra acestui element al litigiului care, în esență, a fost susținut și argumentat în cauză cu împrejurări de fapt (afirmându-se că doar o încăpere a construcției ar fi fost alocată sediului persoanei juridice deținătoare a imobilului ori că este nerelevant analizei domiciliul administratorului societății la altă adresă).
În mod evident însă deslușirea acestui element nu ține de lămurirea modului de interpretare și aplicare a dispozițiilor legale asupra cărora poartă sesizarea - art. 27 alin. (2^3) din Legea nr. 18/1991, astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 263/2022 -, nefiind vorba despre un aspect reglementat de acestea, ci de valorificarea de către instanța învestită cu judecata litigiului a probelor și tuturor împrejurărilor relevante cauzei, apte să îi permită calificările necesare pentru a reține ori nu incidența dispozițiilor legale în soluționarea cererii de atribuire a dreptului de proprietate asupra terenului ce constituie curtea imobilului.
Reținând, pentru toate aceste motive, neconformitatea sesizării și reamintind că finalitatea demersului hotărârii prealabile este de a da dezlegări asupra problemelor veritabile și dificile de drept care necesită o rezolvare de principiu, în vederea prevenirii apariției unei practici judiciare neunitare în legătură cu acestea, acolo unde legea este neclară, îndoielnică, contradictorie ori lacunară, relevată ca atare într-un număr apreciabil de cauze cât să genereze în mod credibil perspective în direcția unei jurisprudențe divergente, se constată că aspectele anterior prezentate nu califică sesizarea de față ca fiind una care să întrunească condițiile de admisibilitate. Pe de o parte, tipologia cauzei și problemele posibil generate de aplicarea legii în cazul concret dedus judecății sunt rar întâlnite (există o singură hotărâre judecătorească pronunțată într-un caz similar), iar, pe de altă parte, aspectele vizate prin întrebările instanței de trimitere sunt fie clar reglementate, făcând posibilă o aplicare adecvată a legii, fie nu sunt reglementate la nivelul dispozițiilor legale asupra cărora poartă sesizarea, iar deslușirea lor ține de activitatea proprie instanței judecătorești, de interpretare și apreciere a probelor, de care aceasta este ținută în virtutea dispozițiilor art. 5 alin. (2) din Codul de procedură civilă.
Pentru toate aceste considerente, în temeiul art. 519, cu referire la art. 521 din Codul de procedură civilă,
ÎNALTA CURTE DE CASAȚIE ȘI JUSTIȚIE
În numele legii
DECIDE:
Respinge, ca inadmisibilă, sesizarea formulată de Tribunalul Argeș - Secția civilă, în Dosarul nr. 18.902/280/2021, în vederea pronunțării unei hotărâri prealabile cu privire la următoarele chestiuni de drept:
În interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 27 alin. (2^3) din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările și completările ulterioare, așa cum a fost modificat prin Legea nr. 263/2022, prin sintagma „sau cei care au dobândit aceste imobile prin acte translative de proprietate“ se poate înțelege orice subdobânditor, persoană fizică sau juridică, al dreptului de proprietate asupra construcției?
În interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 27 alin. (2^3) lit. a) din Legea nr. 18/1991, așa cum a fost modificat prin Legea nr. 263/2022, conform cărora „dacă deținătorii sau moștenitorii acestora figurează cu casa de locuit în registrele agricole sau registrele cadastrale ori sunt înscrise în cartea funciară și sunt înregistrate în evidențele fiscale“, este necesar ca la data formulării cererii de constituire a dreptului de proprietate asupra terenului imobilul-construcție să aibă destinația de casă de locuit sau este suficient ca imobilul-construcție să fi avut această destinație la data edificării, respectiv a dobândirii în condițiile Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, cu modificările ulterioare?
O persoană juridică de drept privat (societate) care a dobândit prin contract de vânzare-cumpărare imobilul-construcție de la persoana care a edificat construcția anterior anului 1990 sau de la persoana care a cumpărat-o potrivit prevederilor Legii nr. 112/1995 ori de la moștenitorii acestora poate beneficia de dispozițiile art. 27 alin. (2^3) din Legea nr. 18/1991, așa cum a fost modificat prin Legea nr. 263/2022, în condițiile în care la data formulării cererii de constituire a dreptului de proprietate asupra terenului construcția reprezintă sediul societății ori aceste dispoziții sunt edictate doar în favoarea persoanelor fizice în considerarea destinației de casă de locuit evidențiată la lit. a) din același text de lege?
Se poate aprecia că, prin transmiterea dreptului de proprietate asupra casei de locuit către o persoană juridică de drept privat (societate), imobilul-construcție își schimbă destinația în condițiile în care nu reprezintă sediul acesteia la data formulării cererii de constituire a dreptului de proprietate asupra terenului și își păstrează în cadrul societății scopul locativ avut în vedere la data edificării construcției, într-o primă variantă, respectiv nu își păstrează în cadrul societății scopul locativ avut în vedere la data edificării construcției, în varianta a doua?
Obligatorie, potrivit dispozițiilor art. 521 alin. (3) din Codul de procedură civilă.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 18 septembrie 2023.
VICEPREȘEDINTELE ÎNALTEI CURȚI DE CASAȚIE ȘI JUSTIȚIE
MARIANA CONSTANTINESCU
Magistrat-asistent,
Mihaela Lorena Repana
Forma oficială este cea publicată în Monitorul Oficial.
