referitoare la interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 4 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării terenurilor agricole situate în extravilan
Dosar nr. 1.166/1/2022
| Laura-Mihaela Ivanovici | președintele Secției I civile - președintele completului |
|---|---|
| Mirela Vișan | judecător la Secția I civilă |
| Cristina Truțescu | judecător la Secția I civilă |
| Mariana Hortolomei | judecător la Secția I civilă |
| Mioara Iolanda Grecu | judecător la Secția I civilă |
| Petronela Cristina Văleanu | judecător la Secția I civilă |
| Ileana Ruxandra Tirică | judecător la Secția I civilă |
| Adina Georgeta Ponea | judecător la Secția I civilă |
| Lavinia Curelea | judecător la Secția I civilă |
| Andreia Liana Constanda | judecător la Secția I civilă |
| Mihaela Tăbârcă | judecător la Secția I civilă |
| Carmen Georgeta Negrilă | judecător la Secția I civilă |
| Adina Georgeta Nicolae | judecător la Secția I civilă |
Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept ce formează obiectul Dosarului nr. 1.166/1/2022 a fost constituit conform dispozițiilor art. 520 alin. (6) din Codul de procedură civilă și ale art. 36 alin. (2) lit. b) din Regulamentul privind organizarea și funcționarea administrativă a Înaltei Curți de Casație și Justiție, republicat, cu completările ulterioare (Regulamentul).
Ședința este prezidată de doamna judecător Laura-Mihaela Ivanovici, președintele Secției I civile a Înaltei Curți de Casație și Justiție.
La ședința de judecată participă doamna Elena Adriana Stamatescu, magistrat-asistent, desemnată în conformitate cu dispozițiile art. 38 din Regulament.
Înalta Curte de Casație și Justiție - Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept a luat în examinare sesizarea formulată de Tribunalul Alba - Secția I civilă, în Dosarul nr. 2.640/298/2020, în vederea pronunțării unei hotărâri prealabile.
Magistratul-asistent prezintă referatul cauzei, arătând că la dosar s-a depus raportul întocmit de judecătorul-raportor, ce a fost comunicat părților, în conformitate cu dispozițiile art. 520 alin. (10) din Codul de procedură civilă; părțile nu au depus puncte de vedere asupra chestiunii de drept.
În urma deliberărilor, Înalta Curte de Casație și Justiție - Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept rămâne în pronunțare asupra sesizării privind pronunțarea unei hotărâri prealabile.
ÎNALTA CURTE,
deliberând asupra chestiunii de drept cu care a fost sesizată, constată următoarele:
Tribunalul Alba - Secția I civilă a dispus, prin încheierea din 9 decembrie 2021, în Dosarul nr. 2.640/298/2020, sesizarea Înaltei Curți de Casație și Justiție, în temeiul dispozițiilor art. 519 din Codul de procedură civilă, în vederea pronunțării unei hotărâri prealabile cu privire la următoarea chestiune de drept: modalitatea de interpretare a dispozițiilor art. 4 din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului, cu modificările și completările ulterioare (Legea nr. 17/2014), în cazul încheierii unor contracte de vânzare a posesiei terenurilor agricole din extravilan, reglementate de art. 13 alin. (5) din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare (Legea nr. 7/1996), respectiv dacă trebuie respectat dreptul de preempțiune, conform art. 4 din Legea nr. 17/2014, în cazul vânzării posesiei terenurilor agricole din extravilan care se notează în cartea funciară, conform art. 13 alin. (5) din Legea nr. 7/1996.
Sesizarea a fost înregistrată pe rolul Înaltei Curți de Casație și Justiție la data de 31 mai 2022, cu nr. 1.166/1/2022, termenul de judecată fiind stabilit la data de 3 octombrie 2022.
Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului, cu modificările și completările ulterioare (forma în vigoare la data de 7 septembrie 2020)
Articolul 4
(1)Înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condițiilor de fond și de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, și a dreptului de preempțiune al coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini, precum și al statului român, prin Agenția Domeniilor Statului, în această ordine, la preț și în condiții egale.
(2)Prin excepție de la dispozițiile alin. (1), înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan pe care sunt situate situri arheologice clasate se face potrivit prevederilor Legii nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, republicată, cu modificările ulterioare.
(3)Solicitarea și utilizarea certificatului de carte funciară în contractele translative de proprietate privind bunurile imobile și alte drepturi reale fac pe deplin dovada bunei-credințe atât a părților din contract, cât și pentru profesionistul instrumentator, cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului asupra imobilului supus vânzării conform descrierii din cartea funciară.
Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare
Articolul 13
(...) (5) Posesia notată în cartea funciară și efectele juridice ale acesteia pot fi dobândite în temeiul actelor juridice între vii, translative sau constitutive, încheiate în formă autentică, inclusiv prin măsuri de executare silită sau pentru cauză de moarte, care se notează în cartea funciară.
(6)Ultimul posesor notat în cartea funciară va beneficia de intabularea dreptului său de proprietate, din oficiu, la împlinirea termenului de 3 ani, în condițiile prevăzute la alin. (7), ca efect al joncțiunii posesiilor anterioare cu posesia sa.
(7)În toate cazurile în care s-a notat posesia în cartea funciară, dreptul de proprietate va putea fi intabulat ulterior, în următoarele condiții:
a)din oficiu, la împlinirea unui termen de 3 ani de la momentul notării în cartea funciară, dacă nu a fost notat niciun litigiu prin care se contestă înscrierile din cartea funciară. În acest caz, prin derogare de la reglementările referitoare la uzucapiune, dreptul de proprietate se consideră dobândit prin efectul legii și de la data împlinirii acestui termen, fără nicio altă justificare sau procedură;
b)la cererea posesorului prevăzut la alin. (1) sau a succesorilor acestuia, în baza actului de proprietate, ca urmare a dobândirii dreptului de proprietate prin oricare dintre modalitățile prevăzute de lege. (...)
Prin plângerea înregistrată la Judecătoria Sebeș la data de 13 noiembrie 2020, cu nr. 2.640/298/2020, petenții A și B, prin Biroul Notarului Public X, au contestat încheierea de respingere a cererii de reexaminare nr. 39.331 din 13 octombrie 2020, emisă de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Alba - Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Sebeș.
În motivarea plângerii s-a arătat că la data de 7 septembrie 2020 s-a încheiat la sediul notarului public contractul autentificat cu nr. xxxx/2020, prin care părțile au înstrăinat dreptul de posesie asupra imobilului situat administrativ în comuna S, județul Alba, înscris în cartea funciară nr. xxxxx S.
Prin încheierea atacată s-a respins notarea întrucât nu sa respectat procedura prevăzută de art. 4 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, legea prevăzând în mod expres că aceasta se referă nu doar la înstrăinarea dreptului de proprietate, ci și la înstrăinarea posesiei.
Argumentarea Biroului de Cadastru și Publicitate Imobiliară Sebeș se referă la Decizia nr. 3 din 2 martie 2020, emisă de directorului Direcției de publicitate imobiliară din cadrul Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (Decizia nr. 3 din 2 martie 2020), în viziunea căreia legiuitorul nu distinge între înstrăinarea proprietății și înstrăinarea posesiei, aceasta din urmă nefiind prevăzută de art. 20 din Legea nr. 17/2014.
Petenții au susținut că argumentele deciziei sunt profund ilegale, întrucât este evident că Legea nr. 17/2014 se referă la înstrăinarea dreptului de proprietate, fapt ce rezultă din însuși titlul legii și din dispozițiile art. 4 alin. (3) și art. 5 alin. (2), precum și din Normele metodologice privind exercitarea de către Ministerul Agriculturii și Dezvoltării Rurale a atribuțiilor ce îi revin pentru aplicarea titlului I din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului, aprobate prin Ordinul viceprim-ministrului, ministrul agriculturii și dezvoltării rurale, al viceprim-ministrului, ministrul dezvoltării regionale și administrației publice, al ministrului apărării naționale și al viceprim-ministrului, ministrul culturii, nr. 719/740/M.57/ 2.333/2014, cu modificările ulterioare (Normele metodologice pentru aplicarea titlului I din Legea nr. 17/2014). În tot cuprinsul legii și al normelor metodologice se face în mod expres referire la înstrăinarea dreptului de proprietate.
Din acest motiv, prevederile Legii nr. 17/2014 nu sunt aplicabile și posesiei, proprietatea și posesia fiind instituții juridice diferite.
Prin Sentința civilă nr. 84 din 9 februarie 2021, Judecătoria Sebeș a respins plângerea formulată, apreciind că, așa cum rezultă din Decizia nr. 3 din 2 martie 2020, dată ca urmare a ședinței reprezentanților Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) și Uniunii Naționale a Notarilor Publici din România (UNNPR), decizie care în virtutea art. 22 alin. (13) din Legea nr. 7/1996 se impune cu valoare obligatorie, prevederile Legii nr. 17/2014 sunt aplicabile și în cazul încheierii unor convenții ce au ca obiect înstrăinarea prin vânzare a posesiei terenurilor agricole situate în extravilan, cum este și cazul celui din speța de față. Această concluzie se impune cu atât mai mult cu cât, pe de-o parte, Legea nr. 17/2014 nu exceptează de la îndeplinirea formalităților vânzările de posesie, iar, pe de altă parte, față de efectele juridice ale notării posesiei în cartea funciară, care se convertește de drept în proprietate la împlinirea termenului prevăzut de lege [3 ani, potrivit art. 13 alin. (7) din Legea nr. 7/1996], transferul proprietății asupra unui teren extravilan este supus Legii nr. 17/2014.
Petenții nu au făcut dovada că au urmat procedura prevăzută de Legea nr. 17/2014, deși pentru înscrierea în cartea funciară aveau această obligație, așa cum rezultă din dispozițiile art. 5 alin. (2) din lege. Nu se poate afirma că există un regim diferit între înstrăinarea posesiei de fapt și înstrăinarea dreptului de proprietate, întrucât consolidarea posesiei în termenul de 3 ani valorează proprietate, or, dacă s-ar admite că pentru înstrăinarea posesiei asupra unui teren extravilan nu ar fi necesare formalitățile prevăzute de Legea nr. 17/2014, ar însemna că însăși dobândirea dreptului de proprietate cu privire la respectivul teren ar fi scutită de îndeplinirea formalităților antemenționate, concluzie care nu poate fi primită.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel petenții, solicitând schimbarea hotărârii atacate și admiterea cererii de notare a posesiei.
În ședința publică din 9 decembrie 2021, tribunalul, din oficiu, a pus în discuție, în raport cu dispozițiile art. 519 din Codul de procedură civilă, sesizarea Înaltei Curți de Casație și Justiție pentru pronunțarea unei hotărâri prealabile cu privire la chestiunea de drept dedusă judecății.
Prin încheierea de ședință pronunțată la aceeași dată, sesizarea a fost considerată admisibilă și, în temeiul dispozițiilor art. 520 alin. (2) din Codul de procedură civilă, s-a dispus suspendarea judecății.
Instanța de trimitere, procedând la analiza condițiilor de admisibilitate prevăzute de art. 519 din Codul de procedură civilă, referitoare la declanșarea procedurii pronunțării de către Înalta Curte de Casație și Justiție a unei hotărâri prealabile pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, a apreciat că acestea sunt întrunite cumulativ.
Astfel, de lămurirea modului de interpretare și aplicare a dispozițiilor art. 4 din Legea nr. 17/2014, în cazul vânzării posesiei terenurilor agricole din extravilan, conform art. 13 alin. (5) din Legea nr. 7/1996, depinde soluționarea cauzei, întrucât litigiul în care este invocată are ca obiect o plângere împotriva încheierii de carte funciară, iar de modul de interpretare a dispoziției legale menționate depinde soluționarea definitivă a plângerii.
Instanța a apreciat necesară formularea prezentei sesizări, întrucât prin Decizia nr. 3 din 2 martie 2020 s-a hotărât că prevederile Legii nr. 17/2014 sunt aplicabile și în cazul încheierii unor convenții ce au ca obiect înstrăinarea prin vânzare a posesiei terenurilor agricole situate în extravilan, având în vedere și efectele juridice ale notării posesiei, care se convertește de drept în proprietate la împlinirea termenului prevăzut de lege, iar decizia este obligatorie atât pentru notarii publici, cât și pentru personalul de specialitate din oficiile teritoriale, de la data comunicării, cu privire la modul de soluționare a situației juridice analizate, potrivit art. 22 alin. (13) din Legea nr. 7/1996.
Problema de drept este nouă, avându-se în vedere că Înalta Curte de Casație și Justiție nu a statuat printr-o altă hotărâre cu privire la textele de lege menționate și nu face obiectul unui recurs în interesul legii, în curs de soluționare.
Apelantul susține, în esență, relativ la înțelesul art. 13 alin. (5) din Legea nr. 7/1996, că legiuitorul a avut în vedere o joncțiune a posesiilor, o uzucapiune de scurtă durată, care se transformă în drept de proprietate la împlinirea unui termen de 3 ani din momentul notării în cartea funciară, cu condiția însă să nu fi fost notat niciun litigiu prin care să se conteste aceste înscrieri, iar dreptul de proprietate, în cazul în care s-a înstrăinat posesia, nu se consideră dobândit prin vânzare, ci prin efectul legii, fără nicio altă justificare sau procedură.
Art. 4 alin. (3) din Legea nr. 17/2014 arată, în mod expres, că solicitarea și utilizarea certificatului de carte funciară în contractele translative de proprietate privind bunurile imobile și alte drepturi reale fac pe deplin dovada bunei-credințe, atât a părților din contract, cât și pentru profesionistul instrumentator cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului asupra imobilului supus vânzării conform descrierii din cartea funciară, iar art. 5 alin. (2) prevede că cererea de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate se respinge dacă nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege.
Cele două legi reglementează două instituții juridice diferite și nu au niciun punct de interferență, iar până la apariția Deciziei nr. 3 din 2 martie 2020 nici nu s-a pus problema să nu se noteze în cartea funciară posesiile înstrăinate în baza unor acte autentice.
Invocă prevederile art. 36 alin. (1) și (4) și art. 69 din Legea nr. 24/2000 privind normele de tehnică legislativă pentru elaborarea actelor normative, republicată, cu modificările și completările ulterioare (Legea nr. 24/2000), susținând că, fără o modificare legislativă, nu se poate modifica practica anterioară apariției deciziei, întrucât s-ar crea o discriminare între cei care au încheiat acte înainte de acest moment și cei care au încheiat acte ulterior.
După comunicarea raportului întocmit de judecătorul-raportor, în condițiile art. 520 alin. (10) din Codul de procedură civilă, apelantul a învederat că își menține susținerile făcute în fața instanței de trimitere.
Completul de judecată învestit cu soluționarea apelului în Dosarul nr. 2.640/298/2020 a apreciat că prevederile art. 4 din Legea nr. 17/2014 nu sunt aplicabile în cazul încheierii unor contracte de vânzare a posesiei terenurilor agricole din extravilan, reglementate de art. 13 alin. (5) din Legea nr. 7/1996, adică nu trebuie respectat dreptul de preempțiune prevăzut de această normă în cazul vânzării posesiei terenurilor agricole din extravilan, care se notează în cartea funciară, conform art. 13 alin. (5) din Legea nr. 7/1996.
Posesia notată în acest mod în cartea funciară generează recunoașterea dreptului de proprietate în favoarea posesorului la împlinirea termenului prevăzut de lege, fiind în concret un mod originar de dobândire a dreptului de proprietate prin uzucapiune de scurtă durată. Uzucapiunea sau prescripția achizitivă reprezintă dobândirea proprietății asupra unui bun printr-o posesie îndelungată, în termenul și în condițiile prevăzute de lege.
Prin urmare, tribunalul apreciază că uzucapiunea, ca mod originar de dobândire a dreptului de proprietate, nu trebuie confundată cu dobândirea dreptului de proprietate prin contract de vânzare-cumpărare, cu privire la care este obligatorie respectarea procedurii preempțiunii drept condiție la înstrăinarea terenurilor agricole extravilane, conform art. 4 din Legea nr. 17/2014. Astfel, posesorul dobândește dreptul de proprietate la împlinirea termenului prevăzut de lege, ca urmare a exercitării posesiei, iar nu ca urmare a unui act translativ de proprietate, care impune respectarea dispozițiilor art. 4 din Legea nr. 17/2014 privind procedura preempțiunii drept condiție pentru înstrăinarea terenurilor agricole extravilane.
Răspunzând solicitării Înaltei Curți de Casație și Justiție, instanțele naționale au comunicat că nu au identificat jurisprudență referitoare la chestiunea analizată. O parte a instanțelor au exprimat opinii teoretice, din care a rezultat existența a două orientări jurisprudențiale.
Astfel, într-o primă orientare, majoritară, s-a apreciat că din modalitatea de reglementare a dispozițiilor art. 4 din Legea nr. 17/2014 rezultă că situația premisă creată de legiuitor vizează o înstrăinare a dreptului de proprietate, în sensul că vânzătorul este proprietar în fapt și în drept, având un titlu de proprietate, și intenționează înstrăinarea acestui drept prin orice modalitate, ceea ce face ca dreptul de preempțiune să fie aplicabil în ordinea menționată.
Pe de altă parte, dispozițiile art. 13 alin. (5) din Legea nr. 7/1996 se referă la posesie, ca stare de fapt ce este supusă notării în cartea funciară și care, în anumite condiții, duce la dobândirea dreptului de proprietate. În accepțiunea legiuitorului, această posesie poate face obiectul unei înstrăinări prin vânzare, cu toate efectele juridice derivate din această ipoteză (spre exemplu, posibilitatea dobândirii dreptului de proprietate), care se transmit dobânditorului.
Așa fiind, în condițiile în care cumpărătorul posesiei nu dobândește imediat dreptul de proprietate, dreptul de preempțiune al Agenției Domeniilor Statului nu poate fi exercitat, întrucât acesta este stabilit prin art. 4 din Legea nr. 17/2014 exclusiv în momentul înstrăinării dreptului de proprietate, iar nu la momentul înstrăinării posesiei.
Această opinie a fost exprimată de Judecătoria Bacău, Judecătoria Brașov, Secțiile civile ale Tribunalului București și judecătoriile din circumscripția acestuia, Secția civilă a Tribunalului Giurgiu, Judecătoria Bolintin-Vale, Tribunalul Ialomița, Tribunalul Ilfov, Tribunalul Teleorman - Secția civilă, judecătoriile Alexandria, Roșiori de Vede, Turnu Măgurele, Videle și Zimnicea, Judecătoria Măcin, Judecătoria Caracal, Curtea de Apel Iași - Secția civilă, Tribunalul Iași - Secția I civilă, Judecătoria Iași - Secția civilă, Tribunalul Vaslui - Secția civilă, Judecătoria Vaslui, Judecătoria Huși, Tribunalul Bihor - Secția I civilă, Judecătoria Darabani, Curtea de Apel Timișoara.
S-a exprimat și opinia potrivit căreia, în cazul vânzării posesiei terenurilor agricole din extravilan care se notează în cartea funciară, conform art. 13 alin. (5) din Legea nr. 7/1996, trebuie respectat dreptul de preempțiune prevăzut de art. 4 din Legea nr. 17/2014.
S-a argumentat că, în cazul în care se exercită folosința asupra unui teren fără acte de proprietate, art. 13 din Legea nr. 7/1996 reglementează înscrierea posesiei de fapt asupra imobilului în cazul imobilelor care fac obiectul înregistrării sistematice, stabilind prin alin. (5) că posesia notată în cartea funciară și efectele juridice ale acesteia pot fi dobândite în temeiul actelor juridice între vii, translative sau constitutive, încheiate în formă autentică, inclusiv prin măsuri de executare silită sau pentru cauză de moarte, care se notează în cartea funciară.
Prin urmare, actul normativ prevede nu numai dobândirea proprietății prin uzucapiune în cazul acestor categorii de terenuri, ci și posibilitatea ca posesia să fie înstrăinată anterior împlinirii termenului pentru transformarea posesiei în proprietate.
În ceea ce privește înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan, art. 4 din Legea nr. 17/2014 dispune că aceasta se face doar cu respectarea dreptului de preempțiune. Dispozițiile art. 4 exclud de la obligația de respectare a dreptului de preempțiune doar înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan pe care sunt situate situri arheologice clasate [în acest sens, art. 4 alin. (6) din Legea nr. 17/2014], ceea ce duce la concluzia că orice alte terenuri agricole din extravilan se pot înstrăina numai cu respectarea drepturilor categoriilor de preemptori prevăzute prin actul normativ.
Din coroborarea acestor dispozițiilor legale se ajunge la concluzia că, în cazul vânzării posesiei, trebuie respectat dreptul de preempțiune, pentru că obiectul înstrăinării îl reprezintă terenuri vizate de dispozițiile art. 4 din Legea nr. 17/2014, nefiind vorba despre înstrăinarea acelor terenuri excluse prin alineatul (6) al textului.
În acest sens au opinat judecătoriile Onești, Moinești, Roman, Curtea de Apel Craiova - Secția I civilă, judecătoriile Târgu Cărbunești, Novaci, Slatina, Baia de Aramă, Tribunalul Brăila, Judecătoria Dorohoi.
Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Înalta Curte de Casație și Justiție a comunicat că la nivelul Secției judiciare - Serviciul judiciar civil nu se verifică, în prezent, practica judiciară în vederea promovării unui eventual recurs în interesul legii în problema de drept ce formează obiectul sesizării.
Prin Decizia nr. 736 din 20 noiembrie 2018, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 162 din 28 februarie 2019, a fost respinsă excepția de neconstituționalitate a dispozițiilor art. 5 din Legea nr. 17/2014, raportate la art. 3, 4 și 9 din același act normativ.
Prin Decizia nr. 755 din 16 decembrie 2014, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 101 din 9 februarie 2015, Curtea a statuat că beneficiarul unei promisiuni neexecutate de vânzare este titularul unui drept de creanță, corelativ obligației de a vinde asumate de promitent în temeiul antecontractului, iar nu titularul unui drept de proprietate. Transferul acestuia nu s-a realizat în momentul perfectării antecontractului, ci se va realiza în viitor, la momentul încheierii contractului de vânzare, respectiv al pronunțării hotărârii judecătorești care să țină locul acordului de voință nerealizat. Cu alte cuvinte, valabilitatea antecontractului de vânzare este supusă legii în vigoare la data încheierii sale, iar efectul specific al acestuia, referitor la transmiterea în viitor a dreptului de proprietate, respectiv la momentul încheierii contractului de vânzare, este supus legii în vigoare la data încheierii acestui din urmă contract. Așadar, îndeplinirea condițiilor legale pentru încheierea contractului de vânzare, respectiv pentru pronunțarea hotărârii judecătorești care să țină loc de contract nu poate fi raportată la un moment anterior, reprezentat de acela al încheierii antecontractului de vânzare, având în vedere că acesta din urmă nu este translativ de proprietate, ci la momentul realizării transferului dreptului de proprietate, moment care este supus legii în vigoare, potrivit principiului tempus regit actum (paragraful 20).
Aceste argumente au fost reluate în deciziile pronunțate ulterior de Curtea Constituțională, cum ar fi, spre exemplu, deciziile nr. 175 din 26 martie 2019, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 532 din 28 iunie 2019; nr. 869 din 26 noiembrie 2020, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 202 din 1 martie 2021 etc.
La solicitarea Înaltei Curți de Casație și Justiție, în temeiul dispozițiilor art. 520 alin. (11) raportat la art. 516 alin. (6) din Codul de procedură civilă, au fost exprimate opinii asupra problemei de drept de către specialiștii Facultăților de Drept din cadrul Universității de Vest din Timișoara și Universității din Craiova.
Astfel, doamna profesor universitar doctor Irina Sferdian de la Facultatea de Drept din Universitatea de Vest din Timișoara a apreciat că dispozițiile Legii nr. 17/2014 nu sunt aplicabile în cazul vânzării posesiei notate în cartea funciară asupra terenurilor agricole, în temeiul art. 13 alin. (5) din Legea nr. 7/1996.
În argumentarea acestei opinii, a arătat următoarele:I. Legea nr. 17/2014 are un obiect de reglementare specific, respectiv transmiterea dreptului de proprietate prin vânzare asupra terenurilor agricole din extravilan. Dispozițiile acestei legi sunt aplicabile dacă sunt prezente, cumulativ, următoarele elemente: să fie vorba despre operațiunea juridică a vânzării, vânzarea să privească transmiterea dreptului de proprietate, imobilul supus vânzării să fie un teren agricol, iar terenul să fie situat în extravilan. Dacă aceste elemente nu sunt întrunite, operațiunea juridică nu se află sub incidența Legii nr. 17/2014.II. Decizia nr. 3 din 2 martie 2020, obligatorie pentru personalul de specialitate al ANCPI, conform art. 22 alin. (12) din Legea nr. 7/1996, precum și pentru notarii publici, conform protocolului de colaborare încheiat între UNNPR și ANCPI, așa cum prevede art. 22 alin. (13) din aceeași lege, a prevăzut obligativitatea parcurgerii procedurii de exercitare a dreptului de preempțiune și în cazul vânzării posesiei asupra terenurilor agricole, printr-o interpretare eronată și denaturată a dispozițiilor art. 4 din Legea nr. 17/2014.
Obiectul de reglementare al Legii nr. 17/2014 este unul strict, restrâns la transmiterea prin vânzare a dreptului de proprietate, nefiind posibilă extinderea obiectului de reglementare asupra situațiilor pe care legiuitorul nu a avut intenția să le reglementeze.
Dacă s-ar admite că posesia notată în cartea funciară poate fi echivalată dreptului de proprietate în aplicarea procedurii preempțiunii prevăzute de Legea nr. 17/2014 ar însemna aplicarea aceluiași raționament și în cazul preemptorilor. Rezultatul ar fi o bulversare a ordinii preemptorilor, pentru că legea, atunci când vorbește despre proprietarii vecini sau despre coproprietari, nu se referă la posesori. Va fi dificil de ales, de pildă, în condițiile în care legea nu prevede nimic în acest sens, dacă un proprietar vecin ar avea prioritate la cumpărare în concurs cu un posesor vecin. Dacă s-ar accepta o asemenea interpretare extensivă, nereglementată, a domeniului de aplicare a Legii nr. 17/2014, procedura preempțiunii, care este riguros detaliată în lege și în normele metodologice de aplicare a acesteia, ar fi greu de îndeplinit și ar deveni arbitrară.
Cel de-al doilea argument, potrivit căruia înstrăinarea prin posesie nu este enumerată în rândul excepțiilor prevăzute de art. 20 alin. (2) și (3) din Legea nr. 17/2014, este lipsit de orice relevanță, întrucât prima excepție menționată în acest text are în vedere relațiile de familie ori starea de coproprietate între vânzător și cumpărător, iar a doua se referă la vânzarea silită sau cea derulată în procedura insolvenței. Aceste excepții se referă la transmiterea dreptului de proprietate prin vânzare și își găsesc rațiunea, în primul caz, în calitatea părților, iar în al doilea caz, în scopul vânzării. Legiuitorul nu a prevăzut vânzarea posesiei ca excepție de la vânzarea terenurilor agricole pentru simplul fapt că întreaga reglementare a avut ca obiect doar transmiterea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole din extravilan, iar excepțiile nu pot fi total străine de obiectul reglementării, ci vizează situațiile care s-ar fi aflat sub incidența legii, dacă nu ar fi fost exceptate în mod expres.
III. Argumentul potrivit căruia neaplicarea Legii nr. 17/2014 în cazul vânzării posesiei notate în cartea funciară poate fi interpretată ca o eludare a mecanismului preempțiunii, pe motiv că posesia se intervertește de drept în proprietate la expirarea unui termen de trei ani de la data la care primul posesor și-a notat posesia în cartea funciară, nu este just, întrucât se bazează pe confundarea a două moduri diferite de dobândire a dreptului de proprietate: convenția de vânzare și uzucapiunea.
Posesia notată în cartea funciară în temeiul art. 13 din Legea nr. 7/1996 este o posesie de fapt, iar nu de drept, nu este un element al dreptului de proprietate. Termenul de trei ani prevăzut de lege pentru transformarea de drept a posesiei în proprietate este menit să permită proprietarului să conteste posesia notată și să solicite intabularea dreptului său. Dreptul de proprietate se va înscrie din oficiu de către registratorul de carte funciară în favoarea posesorului numai dacă la expirarea termenului de trei ani nu este notată în cartea funciară vreo acțiune prin care se contestă situația juridică a imobilului.
În același sens a opinat și doamna conferențiar universitar doctor Manuela Istrătoaie de la Facultatea de Drept din Universitatea din Craiova, arătând că domeniul de aplicare al art. 4 din Legea nr. 17/2014 vizează numai contractele de vânzare prin care se transmite dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole din extravilan și hotărârile judecătorești care țin loc de contract de vânzare, iar Legea nr. 17/2014 conține norme speciale, derogatorii de la normele dreptului comun în materia contractului de vânzare (și a dreptului de preempțiune) conținute de Codul civil și, prin urmare, sunt norme de strictă interpretare și aplicare, fără a putea fi aplicate prin analogie la alte situații ce nu sunt prevăzute în conținutul lor.
În argumentarea acestei opinii s-a susținut că domeniul de aplicare al dispozițiilor speciale cuprinse în art. 4 din Legea nr. 17/2014 este clar, neechivoc conturat și include numai transferurile de proprietate asupra terenurilor agricole situate în extravilan realizate în baza contractului de vânzare ori în baza hotărârii judecătorești care ține loc de contract de vânzare.
În consecință, conform principiului specialia generalibus derogant, rezultă că respectarea dreptului de preempțiune în cazul vânzării terenurilor agricole din extravilan în favoarea anumitor categorii de persoane enunțate de textul art. 4 din Legea nr. 17/2014, în modalitatea și condițiile prevăzute de acest act normativ, reprezintă o condiție de valabilitate specială pentru încheierea valabilă a contractului de vânzare, având ca obiect dreptul de proprietate asupra acestor terenuri. Din interpretarea sistematică a dispozițiilor art. 13 alin. (1) și (5), art. 12 alin. (9) și art. 41 alin. (8) din Legea nr. 7/1996, precum și a prevederilor art. 916 și următoarele din Codul civil se desprinde concluzia că posesia notată în cartea funciară întocmită în cadrul înregistrării sistematice este o instituție derogatorie de la dreptul comun, întrucât creează efecte juridice specifice: pe de o parte, posibilitatea transmiterii numai a posesiei, atât prin acte între vii, cât și mortis causa, iar, pe de altă parte, posibilitatea dobândirii dreptului de proprietate prin intabulare din oficiu la împlinirea a doar 3 ani de la prima notare. Dobândirea dreptului de proprietate ca efect al posesiei bunului în perioada prevăzută de lege și cu respectarea anumitor condiții definește uzucapiunea (art. 928 din Codul civil). S-ar putea spune că prevederile art. 13 din Legea nr. 7/1996 reglementează o formă specială de uzucapiune, care însă derogă de la uzucapiunea reglementată de Codul civil, întrucât se fundamentează pe durata unei posesii notate în cartea funciară (nu pe durata posesiei efective), iar dreptul de proprietate se dobândește de drept, cu îndeplinirea anumitor condiții, prin efectul legii, intabularea realizându-se din oficiu, fără a mai fi necesară manifestarea de voință a posesorului în acest sens. Pentru ca posesia notată în cartea funciară să conducă la dobândirea dreptului de proprietate este necesar ca în termenul de 3 ani de la prima înscriere să nu fie notat niciun litigiu prin care să fie contestată cartea funciară. Dacă a fost notat un astfel de litigiu, intabularea din oficiu a dreptului de proprietate în temeiul posesiei nu se mai dispune; admiterea acțiunii terțului și recunoașterea unui drept de proprietate în favoarea acestuia au ca efect intabularea dreptului terțului. În cazul în care acțiunea terțului este respinsă se va dispune intabularea din oficiu în favoarea posesorului, dacă termenul de 3 ani este împlinit. X. Raportul asupra chestiunii de drept
Prin raportul întocmit, judecătorul-raportor a apreciat că nu este necesară respectarea dreptului de preempțiune prevăzut de art. 4 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 la încheierea unei convenții având ca obiect înstrăinarea posesiei asupra unui teren agricol din extravilan.
Examinând sesizarea, în vederea pronunțării unei hotărâri prealabile, raportul întocmit de judecătorul-raportor și chestiunea de drept care se solicită a fi dezlegată, constată următoarele:XI.1 Asupra admisibilității sesizării
Potrivit dispozițiilor art. 519 din Codul de procedură civilă, „Dacă, în cursul judecății, un complet de judecată al Înaltei Curți de Casație și Justiție, al curții de apel sau al tribunalului, învestit cu soluționarea cauzei în ultimă instanță, constatând că o chestiune de drept, de a cărei lămurire depinde soluționarea pe fond a cauzei respective, este nouă și asupra acesteia Înalta Curte de Casație și Justiție nu a statuat și nici nu face obiectul unui recurs în interesul legii în curs de soluționare, va putea solicita Înaltei Curți de Casație și Justiție să pronunțe o hotărâre prin care să dea rezolvare de principiu chestiunii de drept cu care a fost sesizată“.
Din cuprinsul prevederilor legale enunțate se desprind condițiile de admisibilitate pentru declanșarea procedurii de sesizare în vederea pronunțării unei hotărâri prealabile, condiții care trebuie să fie întrunite în mod cumulativ:
–existența unei cauze aflate în curs de judecată;
–instanța care sesizează Înalta Curte de Casație și Justiție să judece cauza în ultimă instanță;
–cauza care face obiectul judecății să se afle în competenta legală a unui complet de judecată al Înaltei Curți de Casație și Justiție, al curții de apel sau al tribunalului învestit să soluționeze cauza;
–soluționarea pe fond a cauzei în curs de judecată să depindă de chestiunea de drept a cărei lămurire se cere;
–chestiunea de drept a cărei lămurire se cere să fie nouă;
–chestiunea de drept să nu fi făcut obiectul statuării Înaltei Curți de Casație și Justiție și nici obiectul unui recurs în interesul legii în curs de soluționare.
Obiectul cererii de chemare în judecată în cauza aflată în apel pe rolul instanței de trimitere îl reprezintă plângerea împotriva încheierii oficiului teritorial de cadastru și publicitate imobiliară prin care a fost respinsă cererea de reexaminare a soluției de respingere a înscrierii în cartea funciară.
În conformitate cu dispozițiile art. 31 alin. (4) din Legea nr. 7/1996, plângerea se soluționează de către judecătoria în a cărei rază de competență teritorială se află imobilul, iar hotărârea pronunțată de judecătorie poate fi atacată numai cu apel, astfel cum se prevede în alineatul (5) al aceleiași norme.
Prin urmare, completul de judecată ce a formulat prezenta sesizare soluționează cauza în ultimă instanță, pronunțând o hotărâre definitivă, conform art. 634 alin. (1) pct. 4 din Codul de procedură civilă.
Cât privește existența unei chestiuni de drept de care depinde soluționarea pe fond a cauzei trebuie reamintit că, potrivit jurisprudenței constante a Completului pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, pentru a fi vorba despre o problemă de drept reală, trebuie ca norma de drept disputată să fie îndoielnică, imperfectă, lacunară sau neclară. Chestiunea de drept supusă dezbaterii trebuie să fie una veritabilă, legată de posibilitatea de a interpreta diferit un text de lege - atunci când obiectul interpretării îl constituie un asemenea izvor de drept -, fie din cauză că acest text este incomplet, fie pentru că nu este corelat cu alte dispoziții legale, fie pentru că se pune problema că nu ar mai fi în vigoare.
În speță, prin sesizarea de față se solicită a se stabili dacă la încheierea unei convenții având ca obiect înstrăinarea posesiei unui teren agricol din extravilan, menționată în art. 13 alin. (5) din Legea nr. 7/1996, este necesară respectarea dreptului de preempțiune prevăzut de art. 4 din Legea nr. 17/2014.
Art. 13 alin. (5) din Legea nr. 7/1996 nu face trimitere în mod expres la dispozițiile art. 4 din Legea nr. 17/2014, însă, sar putea argumenta că natura actului juridic civil în discuție determină includerea acestuia în domeniul de aplicare al Legii nr. 17/2014 și, implicit, incidența art. 4 din acest act normativ.
O asemenea interpretare se regăsește în Minuta comună a reprezentanților UNNPR și ANCPI din data de 2 martie 2020, transpusă în Decizia nr. 3 din 2 martie 2020 a directorului Direcției de publicitate imobiliară.
În conformitate cu art. 22 alin. (13) din Legea nr. 7/1996, soluțiile consemnate în minutele de ședință organizate de ANCPI și UNNPR în vederea unificării procedurilor de lucru în operațiunile de publicitate imobiliară sunt obligatorii pentru notarii publici și pentru personalul de specialitate din oficiile teritoriale, fiind urmate concomitent de emiterea unor decizii de către directorii Direcției de publicitate imobiliară și Direcției de cadastru. Alineatul (12) al aceleiași norme prevede că deciziile au caracter obligatoriu, iar nerespectarea lor atrage pentru personalul de specialitate din ANCPI și instituțiile subordonate, implicat în soluționarea cererilor de recepție și înscriere, sancțiunile disciplinare prevăzute în regulamentele interne.
Decizia nr. 3 din 2 martie 2020 a stat la baza soluției de respingere a notării posesiei dobândite printr-un act juridic încheiat în formă autentică, atacate prin plângerea aflată în etapa procesuală a apelului pe rolul instanței de trimitere. Prima instanță din cauza pendinte a respins cererea de chemare în judecată, însușindu-și considerentele deciziei administrative, astfel încât instanța de apel, pentru a tranșa problema de drept în discuție, este chemată să răspundă acelor argumente care reflectă o anumită interpretare a legii.
Prin urmare, trebuie constatat că se supune clarificării o chestiune de drept veritabilă, care nu este lipsită de dificultate, existând posibilitatea interpretării diferite a legii și riscul creării unei practici judiciare neunitare.
De chestiunea de drept depinde soluționarea pe fond a cauzei, întrucât, în funcție de dezlegarea dată chestiunii de drept, instanța de trimitere va stabili dacă se impune admiterea cererii de înscriere în cartea funciară, în pofida faptului că la încheierea actului juridic nu s-a urmat procedura prevăzută de art. 4 din Legea nr. 17/2014 referitoare la dreptul de preempțiune.
Suplimentar acestui considerent, poate fi arătat și faptul că problema de drept cu a cărei soluționare este învestită instanța de judecată și care formează obiectul sesizării de față rezidă în identificarea unui impediment la notarea în cartea funciară a posesiei dobândite printr-un contract de vânzare, încheiat în formă autentică, asupra unei anumite categorii de teren.
Notarea reprezintă o formă de înscriere în cartea funciară, alături de intabulare și de înscrierea provizorie, conform art. 24 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, iar art. 13 din lege prevede notarea posesiei.
Potrivit art. 30 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, „Registratorul va respinge cererea de înscriere a actului juridic a cărui nulitate absolută este prevăzută în mod expres de lege sau pentru neîndeplinirea unor condiții speciale prevăzute de reglementările în vigoare.“
La data încheierii contractului de vânzare din cauza pendinte pe rolul instanței de trimitere - 7 septembrie 2020, art. 16 din Legea nr. 17/2014 prevedea că „Înstrăinarea prin vânzare-cumpărare a terenurilor agricole situate în extravilan fără respectarea dreptului de preempțiune, potrivit art. 4, sau fără obținerea avizelor prevăzute la art. 3 și 9 este interzisă și se sancționează cu nulitatea relativă.“
Abia ulterior s-a prevăzut în mod expres sancțiunea nulității absolute pentru încheierea unui asemenea contract fără respectarea dreptului de preempțiune, art. 16 din Legea nr. 17/2014 fiind modificat în acest sens prin Legea nr. 175/2020 pentru modificarea și completarea Legii nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului (Legea nr. 175/2020), în vigoare din data de 13 octombrie 2020.
Prin urmare, nu este întrunită în speță prima ipoteză din art. 30 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, care se referă la respingerea cererii de înscriere a actului juridic atunci când sancțiunea nulității absolute este prevăzută în mod expres de lege. În schimb, este aplicabilă cea de-a doua teză a normei, referitoare la neîndeplinirea unor condiții speciale prevăzute de reglementările în vigoare, respectarea dreptului de preempțiune reprezentând o asemenea condiție, în domeniul de aplicare al art. 4 din Legea nr. 17/2014.
În consecință, dezlegarea chestiunii de drept urmărită prin prezenta sesizare interesează fondul cauzei, întrucât instanța de apel va decide dacă respingerea cererii de notare a posesiei, cu toate că nu este lipsită de suport în privința verificărilor pentru care este abilitat registratorul, este legală și temeinică din perspectiva condiției speciale prevăzute de o reglementare în vigoare.
Din cele ce precedă rezultă că este întrunită condiția de admisibilitate a existenței unei chestiuni de drept de care depinde dezlegarea pe fond a litigiului dedus judecății.
De asemenea, este îndeplinită și cerința noutății chestiunii de drept supuse interpretării, chiar dacă nu este vorba despre o reglementare recent intrată în vigoare, în condițiile în care se solicită interpretarea unui text dintr-un act normativ din anul 2014, iar, pe de altă parte, art. 13 alin. (5) a fost introdus în corpul Legii nr. 7/1996 prin Legea nr. 150/2015 pentru modificarea și completarea Legii cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996 - ca fiind alin. (2^1) -, forma actuală fiind configurată prin republicarea legii din data de 24 septembrie 2015.
Conform jurisprudenței constante formate în acest mecanism de unificare jurisprudențială, condiția de admisibilitate a noutății se consideră a fi îndeplinită și atunci când chestiunea de drept își are izvorul într-o reglementare mai veche, dar instanțele nu i-au dat încă o anumită interpretare și aplicare la nivel jurisprudențial, ori dacă se impun anumite clarificări, într-un context legislativ nou sau modificat, de natură să impună reevaluarea sau reinterpretarea normei de drept analizate.
În cauză, examenul jurisprudențial efectuat a relevat că nu există practică judiciară în legătură cu chestiunea de drept a cărei lămurire se solicită, toate cele 15 curți de apel răspunzând în acest sens, la solicitarea Înaltei Curți de Casație și Justiție.
În cuprinsul încheierii de sesizare, instanța de trimitere a indicat, totuși, două decizii pronunțate la nivelul Tribunalului Alba, cu soluții diferite, de admitere în apel a cererii de notare a posesiei faptice în baza unui contract în formă autentică, respectiv de respingere ca nefondat a apelului petentului. Aceste decizii nu au fost, însă, atașate, pentru a se verifica dacă vizează chestiunea de drept ce formează obiectul sesizării și soluțiile pronunțate, dar chiar și în situația în care ar releva soluții diferite asupra chestiunii de drept în discuție, tot nu s-ar putea reține existența unei jurisprudențe constante, unitare sau neunitare, dat fiind că este vorba doar despre două hotărâri, care provin de la aceeași instanță.
Absența practicii judiciare nu semnifică și absența vreunui interes în dezlegarea chestiunii de drept, întrucât există un potențial litigios generat de emiterea recentă a deciziei administrative menționate la paragraful 66 din prezenta decizie, care împiedică notarea posesiei faptice dobândite asupra unui teren agricol din extravilan, printr-un act juridic translativ. În plus, punctele de vedere divergente exprimate de către curțile de apel oferă indicii suficiente în sensul posibilității apariției unei practici neunitare în materia problemei disputate.
Prin urmare, condiția noutății se verifică, iar necesitatea interpretării normei de drept în discuție, prin intervenția instanței supreme, devine pregnantă și de actualitate, în scopul prevenirii apariției unei practici neunitare.
Față de cele ce precedă și constatându-se că asupra acestei chestiuni de drept Înalta Curte de Casație și Justiție nu a statuat anterior, sesizarea întrunește cumulativ condițiile de admisibilitate prevăzute de art. 519 din Codul de procedură civilă.XI.2 Asupra fondului sesizării
Prin sesizarea de față se solicită a se clarifica dacă la încheierea unei convenții având ca obiect vânzarea posesiei unui teren agricol din extravilan este necesară respectarea dreptului de preempțiune, prevăzut de art. 4 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 pentru situațiile de înstrăinare prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan, în contextul în care nici acest act normativ, dar nici Legea nr. 7/1996 nu conțin o prevedere explicită în acest sens.
Prealabil examinării chestiunii de drept, este de precizat că instanța de trimitere a identificat norma de a cărei interpretare este legată această chestiune de drept ca fiind art. 4 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, făcând referire, însă, la forma actuală a normei, și nu la cea de la data încheierii contractului de vânzare din speță - 7 septembrie 2020.
Or, în conformitate cu dispozițiile art. 6 alin. (3) din Codul civil, un act juridic nul, anulabil sau afectat de alte cauze de ineficacitate la data intrării în vigoare a legii noi rămâne supus dispozițiilor legii vechi, în vigoare la data încheierii actului juridic.
Prin urmare, norma ce trebuie interpretată are următorul conținut, conturat la data încheierii contractului de vânzare din speță: „Înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condițiilor de fond și de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, și a dreptului de preempțiune al coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini, precum și al statului român, prin Agenția Domeniilor Statului, în această ordine, la preț și în condiții egale.“ În consecință, toate referirile la art. 4 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 din prezenta decizie vor avea în vedere această formă a textului.
Dreptul de preempțiune este definit prin art. 1.730 alin. (1) din Codul civil ca fiind dreptul de a cumpăra cu prioritate un bun, în condițiile stabilite prin lege sau prin contract.
În cazul unui teren agricol situat în extravilan, aceste cerințe se regăsesc în Legea nr. 17/2014, care prevede că dreptul de preempțiune trebuie respectat la înstrăinarea, prin vânzare, a unui asemenea imobil.
Din această perspectivă, examinarea chestiunii de drept presupune a se determina, în primul rând, domeniul de aplicare al art. 4 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, cu scopul de a se tranșa dacă o operațiune juridică menționată într-un text de lege edictat ulterior, respectiv în art. 13 alin. (5) din Legea nr. 7/1996, intrat în vigoare în anul 2015 (după cum s-a arătat la paragraful 77), respectiv vânzarea posesiei, este vizată de această prevedere legală.
În același timp, însă, se impune și interpretarea art. 13 alin. (5) din Legea nr. 7/1996, în vederea identificării caracteristicilor unei varietăți de vânzare, care ar atrage integrarea acesteia în sfera actelor juridice pentru care este necesară respectarea dreptului de preempțiune prevăzut de art. 4 alin. (1) din Legea nr. 17/2014.
În acest cadru, răspunsul la întrebarea adresată de către instanța de trimitere este unul negativ.
În ceea ce privește sfera de aplicare a dispozițiilor art. 4 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 trebuie constatat că sintagma „înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan“ are semnificația unui contract prin care vânzătorul transmite dreptul de proprietate asupra unui teren agricol din extravilanul localităților sau chiar un alt drept real compatibil cu natura imobilului înstrăinat.
Legiuitorul nu explicitează ca atare conținutul raporturilor juridice născute din vânzarea unui asemenea imobil, făcând referire doar la operațiunea juridică a vânzării, ca obiect al contractului, însă obiectul obligației vânzătorului, în sensul de prestație la care partea se angajează, rezultă din coroborarea normei supuse interpretării cu celelalte dispoziții ale reglementării cu caracter special, în ansamblul căreia se integrează, iar, pe de altă parte, cu normele la care legea trimite în mod expres.
Astfel, potrivit art. 4 alin. (3) din Legea nr. 17/2014, în forma de la data încheierii contractului de vânzare, „Solicitarea și utilizarea certificatului de carte funciară în contractele translative de proprietate privind bunurile imobile și alte drepturi reale (s.n.) fac pe deplin dovada bunei-credințe atât a părților din contract, cât și pentru profesionistul instrumentator, cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului asupra imobilului supus vânzării conform descrierii din cartea funciară.“
Legea specială se aplică și în cazul încheierii unui antecontract de vânzare-cumpărare, prevăzând, în art. 5 alin. (1), că, „În toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară (s.n.).“
În privința exercitării dreptului de preempțiune la data pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare în situația în care s-a încheiat un antecontract, prin Decizia Curții Constituționale nr. 755 din 16 decembrie 2014 sa arătat în mod explicit că instanța de judecată învestită cu pronunțarea unei asemenea hotărâri judecătorești trebuie să verifice îndeplinirea tuturor condițiilor de validitate la data pronunțării acestei hotărâri, reprezentate, în speță, de normele legale referitoare la exercitarea dreptului de preempțiune, în vigoare la data pronunțării hotărârii judecătorești, când se realizează transferul dreptului de proprietate, potrivit principiului tempus regit actum (paragraful 20).
De asemenea, normele metodologice de aplicare a legii conțin prevederi relevante pentru identificarea intenției legiuitorului la edictarea normei în discuție.
Art. 2 alin. (1) din Ordinul viceprim-ministrului, ministrul agriculturii și dezvoltării rurale, al viceprim-ministrului, ministrul dezvoltării regionale și administrației publice, al ministrului apărării naționale și al viceprim-ministrului, ministrul culturii, nr. 719/740/M.57/2.333/2014 privind aprobarea normelor metodologice pentru aplicarea titlului I din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului (Ordinul nr. 719/740/M.57/2.333/2014), în forma în vigoare la data de 7 septembrie 2020 [anterioară modificărilor aduse prin Ordinul ministrului agriculturii și dezvoltării rurale, ministrului dezvoltări, lucrărilor publice și administrației, ministrului apărării naționale și ministrului culturii nr. 311/2020/94/M.12/2021/ 3.525/2020 pentru modificarea Ordinului viceprim-ministrului, ministrul agriculturii și dezvoltării rurale, al viceprim-ministrului, ministrul dezvoltării regionale și administrației publice, al ministrului apărării naționale și al viceprim-ministrului, ministrul culturii, nr. 719/740/M.57/2.333/2014 privind aprobarea normelor metodologice pentru aplicarea titlului I din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului (Ordinul nr. 311/2020/94/M.12/2021/3.525/2020), în vigoare de la 8 februarie 2021], prevede că normele metodologice se aplică „transferului dreptului de proprietate realizat în baza unui contract de vânzare-cumpărare autentificat de notarul public, precum și în baza unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare, dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie.“
Din coroborarea acestor norme rezultă fără echivoc intenția legiuitorului ca cerința respectării dreptului de preempțiune să fie aplicabilă în situațiile de transmitere a unui drept real, de care vânzătorul poate dispune în calitate de proprietar, respectiv a dreptului de proprietate ca atare ori chiar a unui dezmembrământ al dreptului de proprietate, astfel cum pare a reieși din art. 4 alin. (3) din lege, citat anterior.
Nu este necesar a se tranșa, însă, în acest moment al analizei, dacă Legea nr. 17/2014 vizează cu certitudine și vânzarea unui dezmembrământ al dreptului de proprietate, evaluare ce ar implica determinarea compatibilității acestuia cu natura bunului înstrăinat. Acest aspect ar fi relevant doar în măsura în care s-ar stabili că operațiunea juridică de vânzare vizată de art. 13 alin. (5) din Legea nr. 7/1996 poate avea ca obiect un asemenea drept real.
Prin urmare, este suficient, pentru determinarea sferei de aplicare a dispozițiilor art. 4 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, a se reține că vânzătorul poate fi doar titularul dreptului de proprietate asupra terenului agricol extravilan, bun de care dispune printr-un act juridic translativ de drept.
Or, niciuna dintre aceste condiții nu este întrunită în cazul convențiilor menționate în art. 13 alin. (5) din Legea nr. 7/1996, potrivit căruia: „Posesia notată în cartea funciară și efectele juridice ale acesteia pot fi dobândite în temeiul actelor juridice între vii, translative sau constitutive, încheiate în formă autentică, inclusiv prin măsuri de executare silită sau pentru cauză de moarte, care se notează în cartea funciară.“
În aplicarea acestei norme, obiectul unui act juridic inter vivos translativ, încheiat în formă autentică, îl reprezintă transmiterea posesiei, ca stare de fapt, cu toate efectele juridice pe care aceasta le produce.
Identificarea trăsăturilor caracteristice ale unei asemenea operațiuni juridice se bazează pe corelația necesară între prevederile aceluiași articol din care face parte norma supusă interpretării, respectiv art. 13.
Astfel, art. 13 este situat în capitolul III al Legii nr. 7/1996, referitor la înregistrarea sistematică a proprietăților în sistemul integrat de cadastru și carte funciară, aspect relevant pentru sublinierea faptului că legiuitorul leagă de acest tip de organizare cadastrală deschiderea din oficiu a cărților funciare [art. 10 alin. (5)], dar și înscrierea din oficiu în cartea funciară, ca primă înregistrare a imobilelor în sistemul integrat de cadastru și carte funciară, rezultată ca urmare a finalizării procedurii de înregistrare sistematică [art. 14 alin. (5) și (6)].
Art. 13 alin. (1) din lege prevede că, „În cazul imobilelor care fac obiectul înregistrării sistematice, în lipsa actelor doveditoare ale dreptului de proprietate, în documentele tehnice se va înscrie posesia de fapt asupra imobilului (...)“.
Așadar, în cadrul înregistrării sistematice, ceea ce se înscrie în cartea funciară, din oficiu, ca primă înregistrare, este posesia de fapt asupra unui imobil, dacă sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege.
Cartea funciară poate fi deschisă și la cerere, în cazul în care nu s-a finalizat procedura de înregistrare sistematică, fiind posibilă, de asemenea, înscrierea posesiei de fapt în cartea funciară, la cerere.
În speță, însă, după cum s-a arătat în încheierea de sesizare, este necontestat faptul că partea contractantă care a înstrăinat posesia este înscrisă în cartea funciară în temeiul art. 13 alin. (1) din lege, procedura de înregistrare sistematică fiind finalizată la nivelul unității administrativ-teritoriale. Prin urmare, sunt nerelevante prevederile art. 41 din lege, care se aplică exclusiv în cazul înregistrării la cerere.
Alineatul (5) al aceluiași art. 13, supus interpretării în prezenta sesizare, se raportează în mod necesar la ipoteza normei, descrisă în alineatul (1), ceea ce demonstrează că prin actele juridice translative, încheiate în formă autentică, se dobândește doar posesia, ca stare de fapt.
Or, posesia, ca stare de fapt, nu poate fi confundată cu posesia care intră în conținutul juridic al unui anumit drept real principal, fiind vorba despre accepțiuni diferite ale noțiunii de „posesie“. Deținătorul de fapt al unui bun care nu este, în același timp, titularul unui drept real este un simplu detentor precar, care nu poate beneficia de efectele posesiei, reglementate de art. 928-948 din Codul civil.
Constatarea conform căreia cumpărătorul posesiei nu dobândește un drept real este susținută și de un argument de ordin terminologic.
Potrivit art. 24 din Legea nr. 7/1996, „(1) Înscrierile în cartea funciară sunt: intabularea, înscrierea provizorie și notarea.
(2)Cazurile, condițiile și regimul juridic al acestor înscrieri sunt stabilite de Codul civil (...)“.
În conformitate cu art. 881 alin. (2) din Codul civil, „Intabularea și înscrierea provizorie au ca obiect drepturile tabulare, iar notarea se referă la alte drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară“.
Drepturile tabulare sunt doar drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară, după cum prevede în mod expres art. 877 din Codul civil.
Or, art. 13 alin. (5) din Legea nr. 7/1996, supus interpretării în cauză, se referă în mod explicit la notarea în cartea funciară a posesiei dobândite în temeiul unui act autentic, mențiune de natură să excludă dobândirea unui drept tabular în baza unei asemenea convenții.
Prin urmare, în cazul unei convenții translative de posesie, încheiate ca un contract de vânzare, în domeniul de aplicare al art. 13 alin. (5) din Legea nr. 7/1996, vânzătorul nu este titularul unui drept real și, prin urmare, nu poate transmite mai multe drepturi decât are el însuși.
Corelându-se această constatare cu cea expusă anterior în privința sferei de aplicare a dispozițiilor art. 4 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, rezultă că actul juridic prevăzut de art. 13 alin. (5) din Legea nr. 7/1996 nu poate fi asimilat operațiunii juridice vizate de Legea nr. 17/2014, astfel încât nu este necesară respectarea dreptului de preempțiune la încheierea sa.
Concluzia expusă nu este infirmată de efectele juridice ale posesiei, prevăzute în alineatele următoare ale art. 13 din Legea nr. 7/1996, dobândite de către cumpărătorul din convenția vizată de alin. (5) al normei.
Aceste texte au următorul conținut:
(6)Ultimul posesor notat în cartea funciară va beneficia de intabularea dreptului său de proprietate, din oficiu, la împlinirea termenului de 3 ani, în condițiile prevăzute la alin. (7), ca efect al joncțiunii posesiilor anterioare cu posesia sa.
(7)În toate cazurile în care s-a notat posesia în cartea funciară, dreptul de proprietate va putea fi intabulat ulterior, în următoarele condiții:
a)din oficiu, la împlinirea unui termen de 3 ani de la momentul notării în cartea funciară, dacă nu a fost notat niciun litigiu prin care se contestă înscrierile din cartea funciară. În acest caz, prin derogare de la reglementările referitoare la uzucapiune, dreptul de proprietate se consideră dobândit prin efectul legii și de la data împlinirii acestui termen, fără nicio altă justificare sau procedură;
b)la cererea posesorului prevăzut la alin. (1) sau a succesorilor acestuia, în baza actului de proprietate, ca urmare a dobândirii dreptului de proprietate prin oricare dintre modalitățile prevăzute de lege.
Dispozițiile legale citate relevă, în mod neîndoielnic, uzucapiunea, ca mod de dobândire a dreptului de proprietate și a altor drepturi reale principale, prin joncțiunea posesiilor succesiv notate în cartea funciară, în beneficiul ultimului posesor înscris.
Prin legea specială în materia cărții funciare se derogă de la dreptul comun, reprezentat de reglementarea uzucapiunii extratabulare din Codul civil^1, în ceea ce privește înscrierea din oficiu a dreptului de proprietate și prin îndeplinirea doar a condițiilor prevăzute în mod expres în cele două norme cu caracter special, precum și în privința momentului de la care operează efectul achizitiv de proprietate al uzucapiunii.
^1 Art. 930 din Codul civil prevede următoarele: „(1) Dreptul de proprietate asupra unui imobil și dezmembrămintele sale pot fi înscrise în cartea funciară, în temeiul uzucapiunii, în folosul celui care l-a posedat timp de 10 ani, dacă:
a)proprietarul înscris în cartea funciară a decedat ori, după caz, și-a încetat existența;
b)a fost înscrisă în cartea funciară declarația de renunțare la proprietate;
c)imobilul nu era înscris în nicio carte funciară.
(2)În toate cazurile, uzucapantul poate dobândi dreptul numai dacă și-a înregistrat cererea de înscriere în cartea funciară înainte ca o terță persoană să își fi înregistrat propria cerere de înscriere a dreptului în folosul său, pe baza unei cauze legitime, în cursul sau chiar după împlinirea termenului de uzucapiune.“
Din topografia textelor reiese că alineatul (5) se referă la acte juridice translative de posesie încheiate înainte de înscrierea din oficiu a dreptului de proprietate în beneficiul ultimului posesor notat în cartea funciară, în condițiile alineatelor (6) și (7) ale aceluiași art. 13. După acest moment, eventualele acte juridice încheiate în calitate de proprietar al bunului vor viza posesia, în accepțiunea de prerogativă a dreptului de proprietate, ținându-se cont și de faptul că, în această ipoteză specială de dobândire a dreptului de proprietate, efectul achizitiv se produce la împlinirea unui termen de 3 ani, calculat de la data notării primei posesii în cartea funciară. De asemenea, conform art. 14 alin. (8) din Legea nr. 7/1996, „Efectul constitutiv de drepturi cu privire la un imobil ce a făcut obiectul înregistrării sistematice operează de la data efectuării primei înscrieri subsecvente ce are la bază acte juridice constitutive sau translative de drepturi reale încheiate ulterior deschiderii din oficiu a cărților funciare, pentru întreaga unitate administrativ-teritorială“.
Până la împlinirea termenului de prescripție achizitivă, când se procedează din oficiu la intabularea dreptului de proprietate, persoana înscrisă în cartea funciară nu este proprietar al imobilului.
Această constatare este în deplină concordanță și cu prevederile Codului civil referitoare la efectul constitutiv de drepturi prin înscrierea drepturilor reale în cartea funciară^2, aplicabile atunci când înregistrarea sistematică a fost finalizată la nivelul unei unități administrativ-teritoriale și a fost deschisă cartea funciară (precum în speță, deschiderea cărții funciare efectuându-se din oficiu). În acest sens, art. 885 alin. (1) din Codul civil statuează că, „Sub rezerva unor dispoziții legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părți, cât și față de terți, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea“.
^2 Potrivit dispozițiilor art. 56 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, „Dispozițiile Codului civil privitoare la dobândirea drepturilor reale imobiliare prin efectul înscrierii acestora în cartea funciară se aplică numai după realizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială și deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărților funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispozițiile Legii cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare“.
Față de cele ce preced rezultă că, până la intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului, nu există nicio rațiune pentru aplicarea prevederilor art. 4 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 referitoare la dreptul de preempțiune, în cazul unui teren agricol amplasat în extravilanul localităților.
Aplicarea normei pentru identitate de rațiune nu este admisibilă, întrucât Codul civil, prin art. 10, interzice în mod expres analogia în privința legilor care derogă de la o dispoziție generală, care restrâng exercițiul unor drepturi civile sau care prevăd sancțiuni civile. Or, art. 4 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 impune o anumită condiție pentru încheierea valabilă a contractului de vânzare, anume dreptul de preempțiune.
O constatare contrară s-ar putea fundamenta, în aceste condiții, doar pe o prevedere expresă a legii, care nu se regăsește, însă, în prezent, nici în reglementarea Legii nr. 17/2014, nici în cuprinsul Legii nr. 7/1996.
Față de toate considerentele expuse, Înalta Curte de Casație și Justiție - Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept stabilește că nu este necesară respectarea dreptului de preempțiune prevăzut de art. 4 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 la încheierea unei convenții având ca obiect înstrăinarea posesiei asupra unui teren agricol din extravilan.
ÎNALTA CURTE DE CASAȚIE ȘI JUSTIȚIE
În numele legii
DECIDE:
Admite sesizarea formulată de Tribunalul Alba - Secția I civilă, în Dosarul nr. 2.640/298/2020, pentru pronunțarea unei hotărâri prealabile și, în consecință, stabilește că:
În interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 4 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului, cu modificările și completările ulterioare, și ale art. 13 alin. (5) din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare, nu este necesară respectarea dreptului de preempțiune prevăzut de art. 4 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 la încheierea unei convenții având ca obiect înstrăinarea posesiei asupra unui teren agricol din extravilan.
Obligatorie, potrivit dispozițiilor art. 521 alin. (3) din Codul de procedură civilă.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 3 octombrie 2022.
PREȘEDINTELE SECȚIEI I CIVILE
LAURA-MIHAELA IVANOVICI
Magistrat-asistent,
Elena Adriana Stamatescu
Forma oficială este cea publicată în Monitorul Oficial.
