Decizie nr. 1.514 din 15 noiembrie 2011

Notă *) Conţinutul prevederilor art. 45 alin. (3)-(6) din Legea nr. 7/1996 este identic cu cel al prevederilor art. 658 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil.

Acsinte Gaspar - preşedinte

Aspazia Cojocaru - judecător

Petre Lăzăroiu - judecător

Iulia Antoanella Motoc - judecător

Mircea Ştefan Minea - judecător

Ion Predescu - judecător

Puskas Valentin Zoltan - judecător

Tudorel Toader - judecător

Ingrid Alina Tudora - magistrat-asistent

Cu participarea reprezentantului Ministerului Public, procuror Carmen-Cătălina Gliga.

Pe rol se află soluţionarea excepţiei de neconstituţionalitate a prevederilor art. 45 alin. (3)-(6) din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, excepţie ridicată de municipiul Braşov, ca persoană juridică de drept public, prin primar, şi de primarul municipiului Braşov, în calitate de autoritate executivă a administraţiei publice locale a municipiului Braşov, în Dosarul nr. 7.936/62/2009 al Tribunalului Braşov - Secţia comercială şi de contencios administrativ şi care formează obiectul Dosarului Curţii Constituţionale nr. 134D/2011.

La apelul nominal lipsesc părţile, faţă de care procedura de citare a fost legal îndeplinită.

Magistratul-asistent referă asupra cauzei şi arată că dosarul se află la al doilea termen de judecată, iar partea Claudia Pantelimona Vrînceanu a depus la dosar note scrise prin care solicită respingerea excepţiei de neconstituţionalitate.

Cauza fiind în stare de judecată, preşedintele acordă cuvântul reprezentantului Ministerului Public, care pune concluzii de respingere a excepţiei de neconstituţionalitate ca neîntemeiată.

În acest sens, arată că textele de lege criticate reprezintă o soluţie legislativă nouă, flexibilă, care are în vedere punerea în valoare a condominiului, dat fiind că reglementarea iniţială cuprinsă în art. 45 din Legea nr. 7/1996 nu mai corespundea pe deplin situaţiilor sociale referitoare la modul de dobândire şi înstrăinare a proprietăţii comune forţate şi perpetue. De aceea, s-a considerat a fi necesară adoptarea unei noi reglementări, care să consacre la nivel legislativ posibilitatea de a introduce în circuitul civil imobilele rezultate din cedarea unor părţi de uz comun.

CURTEA,

având în vedere actele şi lucrările dosarului, constată următoarele:

Prin Încheierea din 23 noiembrie 2010, pronunţată în Dosarul nr. 7.936/62/2009, Tribunalul Braşov - Secţia comercială şi de contencios administrativ a sesizat Curtea Constituţională cu excepţia de neconstituţionalitate a prevederilor art. 45 alin. (3)-(6) din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată. Excepţia a fost ridicată de municipiul Braşov, ca persoană juridică de drept public, prin primar, şi de primarul municipiului Braşov în calitate de autoritate executivă a administraţiei publice locale a municipiului Braşov într-o cauză de contencios administrativ având ca obiect "emiterea autorizaţiei de construcţie, conform certificatului de urbanism", pentru o locuinţă rezultată din mansardarea terasei unui bloc.

În motivarea excepţiei de neconstituţionalitate autorii acesteia susţin că prevederile art. 45 alin. (3)-(6) din Legea nr. 7/1996 contravin art. 1 alin. (3) din Constituţie, deoarece nu se bucură de o precizie a reglementării şi de accesibilitatea acesteia. Astfel, arată că textul de lege criticat nu respectă aceste exigenţe ale statului de drept dată fiind imprecizia, caracterul vag al termenilor utilizaţi, imposibilitatea de a materializa, potrivit normelor legale, hotărârea adunării generale a asociaţiei, întrucât "această hotărâre nu are caracter translativ de proprietate şi nu îndeplineşte condiţiile de validitate ale unui act apt de a fi înscris în cartea funciară, în condiţiile art. 48 din Legea nr. 7/1996". De asemenea, autorii excepţiei arată că reglementarea criticată nu determină "momentul în care operează transferul dreptului de proprietate de la proprietarul care nu a fost de acord cu respectivul transfer, moment ce trebuia raportat la justa despăgubire generată de pierderea dreptului de proprietate pe cale silită." Aşa fiind, textul de lege contestat "nu respectă exigenţele statului de drept şi nu apără principiul încrederii legitime a subiectelor de drept destinatare ale normelor juridice în opera normativă a statului."

Totodată, consideră că dreptul de proprietate nu este garantat, aşa cum prevede art. 44 alin. (2) din Constituţie, în situaţia în care hotărârea majorităţii calificate de 2/3 poate înstrăina ori ipoteca un bun ce aparţine celeilalte părţi de 1/3 dintre coproprietari, apreciind că în această situaţie este vorba despre vânzarea bunului altuia. Mai mult, arată că prevederile art. 45 alin. (5) din Legea nr. 7/1996 "se abat de la prealabila despăgubire, lăsând coproprietarilor care nu au votat ori, după caz, s-au opus la înstrăinare sau ipotecare calea de a obţine justa despăgubire ulterior, adresându-se justiţiei."

În final, apreciază că textul de lege criticat este neconstituţional, operând o restrângere a dreptului de coproprietate forţată, prin încetarea destinaţiei de folosinţă pentru părţile comune, atunci când înstrăinarea sau ipotecarea acestora are loc cu o majoritate de 2/3 din numărul coproprietarilor, fără ca această măsură să fie justificată de necesitatea satisfacerii vreuneia dintre motivele limitativ prevăzute de art. 53 din Constituţie.

Tribunalul Braşov - Secţia comercială şi de contencios administrativ consideră că excepţia de neconstituţionalitate este întemeiată, deoarece reglementarea legală criticată contravine art. 44 şi 45 din Constituţie.

Potrivit prevederilor art. 30 alin. (1) din Legea nr. 47/1992, încheierea de sesizare a fost comunicată preşedinţilor celor două Camere ale Parlamentului, Guvernului şi Avocatului Poporului, pentru a-şi exprima punctele de vedere asupra excepţiei de neconstituţionalitate.

Avocatul Poporului consideră că prevederile art. 45 alin. (3)-(6) din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996 sunt neconstituţionale, întrucât contravin dispoziţiilor art. 44 referitoare la dreptul de proprietate privată. În acest sens, arată că aceste prevederi legale transformă proprietatea comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă asupra părţilor comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente, într-o altă formă de proprietate, obişnuită şi temporară, fără ca schimbarea regimului juridic al proprietăţii să fie condiţionată de obţinerea acordului tuturor proprietarilor afectaţi. Prin înlăturarea posibilităţii fiecărui proprietar de a se opune înstrăinării, fiind suficientă întrunirea acordului de voinţă a doar două treimi dintre coproprietari, se încalcă în mod vădit dreptul de exercitare într-o manieră exclusivă şi absolută a prerogativelor folosinţei şi dispoziţiei, ca atribute ce ţin de esenţa dreptului de proprietate.

Avocatul Poporului consideră că "încetarea coproprietăţii forţate în această manieră echivalează practic cu o expropriere, aducându-se atingere şi dispoziţiilor constituţionale ale art. 53". Totodată, se arată că reglementarea criticată nu respectă nici dispoziţiile art. 1 alin. (3) din Constituţie, potrivit cărora România este stat de drept, democratic şi social, în care drepturile şi libertăţile cetăţenilor reprezintă valori supreme şi sunt garantate.

Preşedinţii celor două Camere ale Parlamentului şi Guvernul nu au comunicat punctele lor de vedere asupra excepţiei de neconstituţionalitate.

CURTEA,

examinând încheierea de sesizare, punctul de vedere al Avocatului Poporului, raportul întocmit de judecătorul-raportor, notele scrise depuse la dosar, concluziile procurorului, prevederile legale criticate, raportate la dispoziţiile Constituţiei, precum şi Legea nr. 47/1992, reţine următoarele:

Curtea Constituţională a fost legal sesizată şi este competentă, potrivit dispoziţiilor art. 146 lit. d) din Constituţie, precum şi ale art. 1 alin. (2), ale art. 2, 3, 10 şi 29 din Legea nr. 47/1992, să soluţioneze excepţia de neconstituţionalitate.

Obiectul excepţiei de neconstituţionalitate, aşa cum reiese din încheierea de sesizare, îl constituie prevederile art. 45 alin. (3)-(6) din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 201 din 3 martie 2006, prevederi ce au fost introduse prin art. I din Legea nr. 170/2010 pentru completarea art. 45 din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996 şi pentru modificarea art. 10^1 din Legea locuinţei nr. 114/1996, lege publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 507 din 21 iulie 2010.

Prevederile de lege criticate au următorul conţinut:

–Art. 45 alin. (3)-(6): "(3) Prin excepţie de la dispoziţiile alin. (2) şi prin derogare de la prevederile art. 39 din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, încetarea destinaţiei de folosinţă comună pentru părţile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente se poate hotărî motivat, cu o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor.

(4)În cazul prevăzut la alin. (3), devin aplicabile dispoziţiile privitoare la coproprietatea obişnuită şi temporară. Cu toate acestea, înstrăinarea sau ipotecarea se poate realiza dacă există o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor.

(5)În cazurile prevăzute la alin. (3) şi (4), coproprietarii care nu au votat ori, după caz, s-au opus la înstrăinare sau ipotecare au dreptul la o despăgubire justă, stabilită pe cale convenţională ori, în caz de neînţelegere, pe cale judecătorească.

(6)Constatarea încetării destinaţiei de folosinţă comună pentru aceste părţi se face prin hotărâre a adunării generale a asociaţiei de proprietari, adoptată cu o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor."

Autorii excepţiei invocă încălcarea dispoziţiilor constituţionale ale art. 1 alin. (3) privind statul de drept, art. 44 alin. (1), (2) şi (3) privind dreptul de proprietate privată şi celor ale art. 53 referitoare la restrângerea exerciţiului unor drepturi sau al unor libertăţi.

1.Examinând excepţia de neconstituţionalitate, din perspectiva criticilor formulate de autorii acesteia, Curtea constată că prevederile art. 45 alin. (3)-(6) din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996 contravin dispoziţiilor referitoare la dreptul de proprietate privată, prevăzut de art. 44 din Constituţie, pentru următoarele considerente:

Proprietatea comună este acea modalitate a proprietăţii ce se caracterizează prin faptul că dreptul de proprietate aparţine concomitent asupra aceluiaşi bun sau asupra aceleiaşi mase de bunuri mai multor titulari care exercită, tot concomitent, atribuţiile conferite de dreptul de proprietate asupra bunului sau bunurilor care formează obiectul drepturilor lor. Din punct de vedere al regimului juridic, proprietatea comună pe cote-părţi se împarte în coproprietate obişnuită şi temporară şi coproprietate forţată şi perpetuă.

Referitor la cazul coproprietăţii forţate asupra dotărilor şi utilităţilor comune dintr-un imobil cu mai multe locuinţe, incident în prezenta speţă fiind acoperişul, Curtea constată că, potrivit art. 3 lit. c) din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, obiectul proprietăţii comune forţate îl constituie toate părţile dintr-un condominiu care nu sunt apartamente sau spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă.

Şi prevederile art. 649 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil arată ce părţi comune fac obiectul coproprietăţii forţate din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente.

Astfel, potrivit acestui articol, "(1) Sunt considerate părţi comune, în măsura în care prin lege ori prin act juridic nu se prevede altfel:

a)terenul pe care se află clădirea, compus atât din suprafaţa construită, cât şi din cea neconstruită necesară, potrivit naturii sau destinaţiei construcţiei, pentru a asigura exploatarea normală a acesteia; pentru eventuala suprafaţă excedentară proprietarii sunt titularii unei coproprietăţi obişnuite;

b)fundaţia, curtea interioară, structura, structura de rezistenţă, pereţii perimetrali şi despărţitori dintre proprietăţi şi/sau spaţiile comune, acoperişul, terasele, scările şi casa scărilor, holurile, pivniţele şi subsolurile necompartimentate, rezervoarele de apă, centralele termice proprii şi ascensoarele;

c)instalaţiile de apă şi canalizare, electrice, de telecomunicaţii, de încălzire şi de gaze de la branşament/racord până la punctul de distribuţie către părţile aflate în proprietate exclusivă, canalele pluviale, paratrăsnetele, antenele colective, precum şi alte asemenea părţi;

d)alte bunuri care, potrivit legii sau voinţei părţilor, sunt în folosinţă comună.

(2)Coşurile de fum şi de aerisire, precum şi spaţiile pentru spălătorii şi uscătorii sunt considerate părţi comune exclusiv pentru coproprietarii care utilizează aceste utilităţi în conformitate cu proiectul clădirii."

Toate aceste părţi comune sunt administrate de către asociaţia de proprietari, prin hotărâri luate cu votul majorităţii proprietarilor locuinţelor din clădire.

Art. 39 din Legea nr. 230/2007 prevede chiar şi modalitatea de folosire a proprietăţii comune forţate de către terţi, persoane fizice sau persoane juridice, de drept public ori de drept privat, cu acordul majorităţii proprietarilor membri ai asociaţiei şi al proprietarilor direct afectaţi de vecinătate, în baza unui contract de închiriere, ceea ce nu presupune, însă, încheierea de acte de dispoziţie asupra bunurilor proprietate comună forţată.

În aceste condiţii, Curtea constată că, fiind vorba de acte de administrare şi nu de dispoziţie, prevederile art. 39 din Legea nr. 230/2007 reglementează acordul de voinţă al majorităţii proprietarilor şi a celor direct afectaţi de vecinătate ca o condiţie peremptorie de folosire de către terţi a spaţiilor proprietate comună forţată. Această formă de coproprietate se menţine independent de voinţa coproprietarilor, deoarece poartă asupra unor bunuri accesorii al căror regim juridic este legat indispensabil de cel al bunului principal pe care îl urmează. Caracterul indivizibil al bunurilor accesorii pentru mai multe bunuri principale care aparţin unor titulari diferiţi presupune asigurarea caracterului perpetuu al coproprietăţii asupra bunurilor accesorii. Fiecare coproprietar al proprietăţii forţate poate să exercite folosinţa asupra tuturor bunurilor care fac obiectul acesteia, fără a aduce, însă, atingere dreptului celorlalţi coproprietari.

În acest sens, art. 647 alin. (1) din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil stipulează că "Fiecare coproprietar poate exercita folosinţa bunului comun, cu condiţia să respecte destinaţia acestuia şi să permită exercitarea folosinţei de către ceilalţi coproprietari."

Aşadar, niciun act de dispoziţie nu poate să aibă ca obiect exclusiv cota-parte indiviză din coproprietatea forţată decât odată cu înstrăinarea bunului principal, astfel cum prevede şi art. 651 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, potrivit căruia "Cota-parte din dreptul de proprietate asupra părţilor comune are caracter accesoriu în raport cu dreptul de proprietate asupra spaţiului din clădire care constituie bunul principal; înstrăinarea sau ipotecarea cotei-părţi nu se va putea face decât odată cu dreptul asupra spaţiului care constituie bunul principal."

Aşa fiind, nu se poate vorbi de coproprietate forţată şi perpetuă, fără a avea în vedere proprietatea exclusivă asupra bunurilor principale pe lângă care cele aflate în coproprietate forţată sunt accesorii.

De altfel, din moment ce dreptul de coproprietate forţată are un caracter accesoriu, el nu se poate transmite, ipoteca sau valorifica într-un alt mod decât împreună şi nemijlocit cu dreptul de proprietate asupra bunului principal.

Curtea constată că, prin adoptarea Legii nr. 170/2010, art. 45 alin. (3) din Legea nr. 7/1996 are o nouă reglementare, instituindu-se un regim derogatoriu de la regimul general al coproprietăţii forţate din condominii, în sensul că aceasta este transformată într-o coproprietate obişnuită, iar înstrăinarea sau ipotecarea se poate realiza dacă există o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor. Această reglementare vine în contradicţie cu prevederile alin. (2) al art. 45, potrivit cărora dreptul de proprietate comună forţată asupra părţilor comune ale unui imobil se valorifică numai împreună cu dreptul de proprietate exclusivă care poartă asupra acestuia sau a unei părţi determinate din acesta.

Dacă regula o constituie înstrăinarea coproprietăţii forţate odată cu bunul principal, art. 45 din Legea nr. 7/1996 prevede o derogare de la acest principiu, în sensul că unele părţi din coproprietatea forţată pot fi înstrăinate cu acordul a 2/3 dintre coproprietari, fiind schimbat astfel regimul juridic al acestora. Dacă, într-adevăr, legiuitorul a instituit o astfel de excepţie, Curtea constată că regimul juridic al bunurilor coproprietate forţată nu poate fi schimbat decât cu consimţământul tuturor proprietarilor din clădire.

Aşa fiind, Curtea constată că înstrăinarea coproprietăţii forţate cu votul majorităţii de 2/3 dintre proprietari echivalează practic cu o vânzare a bunului altuia, fără a exista consimţământul proprietarilor care nu au votat sau au votat împotrivă, având drept consecinţă încălcarea dispoziţiilor art. 44 din Constituţie.

În argumentarea necesităţii introducerii prevederilor de lege criticate prin Legea nr. 170/2010, iniţiatorii acestui act normativ au susţinut şi armonizarea reglementării criticate cu prevederile art. 658 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil.

Curtea constată că, chiar dacă reglementarea art. 45 din Legea nr. 7/1996 este identică cu cea din art. 658 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, aceasta nu constituie un argument în motivarea adoptării unei legi care încalcă un drept fundamental al omului, şi anume dreptul de proprietate.

Totodată, Curtea constată că prin completarea art. 45 din Legea nr. 7/1996 de către Legea nr. 170/2010 nu se are în vedere, practic, modificarea Legii nr. 7/1996, care are un alt obiect de reglementare, şi anume "cadastru şi publicitate imobiliară", ci doar posibilitatea asociaţiilor de proprietari de a schimba regimul juridic al bunurilor coproprietate forţată, cu votul a 2/3 dintre proprietari. Cel mult, reglementarea criticată putea să completeze art. 39 din Legea nr. 230/2007, având în vedere destinaţia părţilor comune, în sensul că, în unanimitate, proprietarii unui condominiu pot înstrăina unele părţi comune din imobil ce ar pune în valoare construcţia respectivă şi nu ar afecta rezistenţa construcţiei şi funcţionalitatea utilităţilor comune.

Aşadar, legiuitorul nu ar putea dispune modalitatea de înstrăinare a unor părţi comune de folosinţă, atât timp cât acestea au regimul juridic al coproprietăţii forţate, fără consimţământul tuturor proprietarilor.

Pentru toate aceste considerente, Curtea constată că prevederile art. 45 alin. (3)-(6) din Legea nr. 7/1996 contravin dispoziţiilor constituţionale ale art. 44 alin. (1), (2) şi (3), precum şi ale art. 1 din Primul Protocol adiţional la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale.

2.De asemenea, Curtea constată că, în temeiul art. 53 din Constituţie, exerciţiul unor drepturi sau libertăţi poate fi restrâns numai prin lege şi numai dacă se impune, după caz, pentru apărarea securităţii naţionale, a ordinii, a sănătăţii ori a moralei publice, a drepturilor şi a libertăţilor cetăţenilor, desfăşurarea instrucţiei penale, prevenirea consecinţelor unor calamităţi naturale, ale unui dezastru ori ale unui sinistru deosebit de grav. Restrângerea poate fi dispusă numai dacă este necesară într-o societate democratică, iar măsura trebuie să fie proporţională cu situaţia care a determinat-o, să fie aplicată în mod nediscriminatoriu şi fără a aduce atingere existenţei dreptului sau a libertăţii.

Or, Curtea constată că prevederile art. 45 alin. (3)-(6) din Legea nr. 7/1996 contravin acestor dispoziţii constituţionale deoarece, prin modalitatea de încetare a destinaţiei de folosinţă comună pentru bunurile ce fac obiectul coproprietăţii forţate din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente, cu acordul majorităţii de 2/3 din numărul coproprietarilor, se aduce atingere însăşi esenţei dreptului de proprietate al celorlalţi coproprietari, care nu votat sau nu au fost de acord cu această măsură.

3.În sfârşit, Curtea consideră că nu poate fi primită susţinerea autorilor excepţiei potrivit căreia textul de lege criticat contravine dispoziţiilor art. 1 alin. (3) din Constituţie, întrucât prin redactarea sa mult prea vagă şi imprecisă, acesta "nu determină momentul în care operează transferul dreptului de proprietate de la proprietarul care nu a fost de acord cu respectivul transfer, moment ce, în mod necesar, trebuia raportat la justa despăgubire generată de pierderea dreptului de proprietate pe cale silită".

Dimpotrivă, Curtea constată că prevederile de lege apreciate ca fiind neconstituţionale reglementează în mod precis modalitatea de încetare a destinaţiei de folosinţă comună pentru părţile comune indivize din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente, precum şi modul de înstrăinare sau ipotecare a acestora, care se poate hotărî cu o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor, încălcând, astfel, aşa cum am arătat, dispoziţiile constituţionale ale art. 44 privind dreptul de proprietate privată şi art. 53 referitor la restrângerea exerciţiului unor drepturi sau al unor libertăţi.

Pentru motivele expuse, în temeiul art. 146 lit. d) şi al art. 147 alin. (4) din Constituţie, precum şi al art. 1-3, al art. 11 alin. (1) lit. A.d) şi al art. 29 din Legea nr. 47/1992, cu majoritate de voturi,

CURTEA CONSTITUŢIONALĂ

În numele legii

DECIDE:

Admite excepţia de neconstituţionalitate ridicată de municipiul Braşov, ca persoană juridică de drept public, prin primar, şi de primarul municipiului Braşov, în calitate de autoritate executivă a administraţiei publice locale a municipiului Braşov, în Dosarul nr. 7.936/62/2009 al Tribunalului Braşov - Secţia comercială şi de contencios administrativ şi constată că prevederile art. 45 alin. (3)-(6) din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996 sunt neconstituţionale.

Definitivă şi general obligatorie.

Decizia se comunică preşedinţilor celor două Camere ale Parlamentului şi Guvernului.

Pronunţată în şedinţa publică din data de 15 noiembrie 2011.

PREŞEDINTE,

ACSINTE GASPAR

Magistrat-asistent,

Ingrid Alina Tudora

*

OPINIE SEPARATĂ

În dezacord cu soluţia pronunţată de Curtea Constituţională cu majoritate de voturi prin Decizia nr. 1.514 din 15 noiembrie 2011, consider că excepţia de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 45 alin. (3)-(6) din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996 trebuia respinsă pentru următoarele motive:

Prevederile de lege criticate instituie, în cazul unui imobil cu construcţie - condominiu, o excepţie de la principiul potrivit căruia dreptul de proprietate comună forţată şi perpetuă pe părţile comune ale unui imobil se valorifică numai împreună cu dreptul de proprietate exclusivă care poartă asupra acestuia sau a unei părţi determinate din acesta, principiu cuprins în dispoziţiile art. 45 alin. (2) din lege. Or, din moment ce legiuitorul a consacrat acest principiu prin lege, reglementarea unor excepţii de la această regulă reprezintă o problemă de legiferare, care este de competenţa exclusivă a autorităţii legiuitoare, astfel cum rezultă din art. 61 alin. (1) din Constituţie.

Din analiza dispoziţiilor constituţionale ale art. 44 rezultă că legiuitorul este în măsură să stabilească atât conţinutul, cât şi limitele dreptului de proprietate. Aşadar, prin dispoziţiile de lege criticate legiuitorul instituie - în deplin acord cu norma constituţională invocată - posibilitatea încetării destinaţiei de folosinţă comună pentru părţile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente, hotărâre care poate fi luată cu o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor.

Analizând prevederile de lege criticate, consider că acestea nu încalcă dispoziţiile art. 44 din Constituţie, referitoare la dreptul de proprietate, deoarece în cazul încetării destinaţiei de folosinţă comună pentru părţile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente devin aplicabile dispoziţiile privitoare la coproprietatea obişnuită şi temporară. Chiar dacă hotărârea de încetare a destinaţiei de folosinţă comună pentru părţile comune şi hotărârea de înstrăinare sau ipotecare (cu toate că devin aplicabile dispoziţiile privitoare la coproprietatea obişnuită şi temporară), pot fi luate cu o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor, consider că această posibilitate legală este justificată de echilibrul care trebuie să existe între interesul particular şi interesul grupului de particulari, care nu-şi pot valorifica dreptul de proprietate.

Măsura legislativă cuprinsă de art. 45 alin. (3)-(6) din Legea nr. 7/1996 şi de art. 658 din noul Cod civil nu este disproporţionată în raport cu scopul urmărit. Hotărârea trebuie să fie motivată şi coproprietarii care nu au votat ori, după caz, s-au opus la înstrăinare sau ipotecare au dreptul la o despăgubire justă, stabilită pe cale convenţională ori, în caz de neînţelegere, pe cale judecătorească.

Raţiunea instituirii acestei prevederi legislative preluate apoi în Codul civil în art. 658 a fost determinată de necesitatea unui regim flexibil relativ la coproprietatea comună forţată şi perpetuă pe părţile comune ale unui imobil. Multiplicarea condominiilor a fost însoţită de un număr crescut de litigii relative la părţile comune care impuneau trecerea de la regula unanimităţii la cea a majorităţii.

De altfel, legislaţia română preia în ceea ce priveşte regimul juridic al coproprietăţii, inclusiv al dreptului de proprietate comună forţată şi perpetuă pe părţile comune ale unui imobil, dispoziţiile prevăzute de Legea nr. 10/1965 din Franţa, care reglementează acelaşi domeniu (Loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriete des immeubles bâtis. Version consolidee au 16 mars 2011). Art. 26 al legii franceze conţine dispoziţii similare cu cele ale legislaţiei române criticate pentru raţiunile invocate mai sus.

În concluzie, consider că atât dispoziţiile art. 45 alin. (3)-(6) din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, cât şi dispoziţiile art. 658 din noul Cod civil nu încalcă dreptul de proprietate, astfel cum este garantat de art. 44 din Constituţie şi de art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale.

Judecător,

prof. univ. dr. Iulia Antoanella Motoc