Norme metodologice nr. 3 din 17 aprilie 2000

În temeiul art. 34 din Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare,

Banca Naţionala a României şi Comisia Naţionala a Valorilor Mobiliare emit următoarele norme metodologice:

Capitolul 1Creditorii ipotecari

Articolul 1

(1)În sensul Legii nr. 190/1999, creditorii ipotecari, denumiţi în continuare imprumutatori, sunt băncile, persoane juridice române, sucursalele băncilor, persoane juridice străine, autorizate de Banca Naţionala a României sa funcţioneze pe teritoriul României, Casa de Economii şi Consemnaţiuni şi Agenţia Naţionala pentru Locuinţe.

(2)Instituţiile menţionate la alin. (1) pot cesiona creanţele ipotecare, dobândite în urma acordării de credite ipotecare, unor entităţi autorizate sa acţioneze pe pieţele de capital, în condiţiile prezentelor norme metodologice.

Articolul 2

Supravegherea prudentiala a activităţii băncilor, persoane juridice române, a sucursalelor băncilor, persoane juridice străine, autorizate de Banca Naţionala a României sa funcţioneze pe teritoriul României, şi a Casei de Economii şi Consemnaţiuni se va realiza de Banca Naţionala a României în condiţiile Legii bancare nr. 58/1998, iar supravegherea emisiunii şi tranzactionarii titlurilor de valoare şi a obligaţiunilor ipotecare se va realiza de Comisia Naţionala a Valorilor Mobiliare (C.N.V.M.).

Capitolul 2Acordarea, garantarea şi derularea creditelor ipotecare

Articolul 3

Acordarea, garantarea şi derularea creditelor ipotecare se vor realiza de imprumutatori în baza unor norme interne de creditare aprobate de:

a)consiliul de administraţie, în cazul băncilor, persoane juridice române, inclusiv Casa de Economii şi Consemnaţiuni;

b)organele statutare ale băncii, persoane juridice străine, în cazul sucursalelor băncilor străine;

c)consiliul naţional de coordonare, în cazul Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe.

Articolul 4

(1)În cadrul normelor interne de creditare a imprumutatorilor vor fi stabilite, fără a fi limitative, următoarele elemente:

–organizarea activităţii de acordare, garantare şi derulare a creditelor ipotecare;

–condiţiile în care pot fi acordate creditele ipotecare, precum: rata dobânzii, valoarea maxima a creditului ipotecar ce poate fi acordat unui singur împrumutat;

–documentaţia care trebuie să însoţească cererea de acordare a unui credit ipotecar. În acest scop se vor întocmi modele ale cererilor de acordare a creditelor ipotecare, ale contractelor de credit, contractelor de garanţie, declaraţiilor şi situaţiilor prevăzute la art. 7;

–competentele de aprobare a creditelor ipotecare, în funcţie de valoarea acestora. În acest scop fiecare împrumutător va stabili valoarea de la care un credit ipotecar este considerat credit ipotecar de valoare mare;

–indicatorii pe baza cărora se evalueaza bonitatea solicitanţilor de credite ipotecare şi modul de calcul al acestora;

–criteriile care trebuie avute în vedere la evaluarea devizelor estimative şi a imobilelor ce urmează să fie ipotecate.

(2)În cazul băncilor şi al Casei de Economii şi Consemnaţiuni creditele ipotecare de valoare mare vor fi acordate cu avizul comitetului de risc, iar în cazul Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe aceste credite vor fi acordate cu avizul unui organ cu atribuţii similare comitetului de risc, care va fi înfiinţat în acest scop.

Articolul 5

Persoanele care îşi desfăşoară activitatea în cadrul compartimentelor cu atribuţii pe linia acordării, garantarii şi derulării creditelor ipotecare, precum şi membrii comitetelor de risc şi ai organului cu atribuţii similare prevăzute la art. 4 alin. (2) trebuie să aibă experienta de cel puţin un an în activitatea de creditare.

Secţiunea IAcordarea şi garantarea creditelor ipotecare

Articolul 6

Creditele ipotecare vor fi acordate în lei, pe bază de contract de credit ipotecar prin care se vor stabili, fără a fi limitative, condiţiile de scadenta, dobânda, valoarea garanţiilor, clauze referitoare la neonorarea la scadenta a creditului reprezentând principalul şi/sau dobânda.

Articolul 7

(1)Pentru obţinerea de credite ipotecare solicitanţii trebuie să depună o cerere însoţită cel puţin de următoarele documente:

a)în cazul persoanelor fizice:

–documente doveditoare privind îndeplinirea condiţiilor prevăzute la art. 7 din Legea nr. 190/1999;

–documente care să ateste capacitatea persoanelor în cauza de a dispune de venituri certe cu caracter de permanenta, precum: adeverinta de salariu, declaraţia de venit;

–documente care să evidenţieze valoarea angajamentelor de plată ale solicitantului şi în mod special a obligaţiilor devenite exigibile şi neonorate la scadenta. În acest scop solicitantul va prezenta o declaraţie la care vor fi anexate copii de pe unele documente precum: contracte de credit, contracte de leasing, contracte de cumpărare în rate a bunurilor de folosinţă îndelungată;

–declaraţie privind litigiile cu terţii, cu precizarea motivelor care au condus la situaţiile respective;

b)în cazul persoanelor juridice:

–documente doveditoare privind îndeplinirea condiţiilor prevăzute la art. 7 din Legea nr. 190/1999, precum: extras din actele constitutive privind obiectul de activitate, extras din hotărârile organelor statutare din care să rezulte destinaţia creditelor ipotecare;

–copie de pe ultimul bilanţ contabil depus la organele în drept şi de pe ultimele trei balante de verificare;

–situaţii privind elementele patrimoniale aduse în garanţie pentru împrumuturile obţinute de la alţi creditori;

–bugetul de venituri şi cheltuieli pe anul în curs;

–declaraţie privind litigii cu terţii, cu precizarea motivelor care au condus la situaţiile respective;

–proiectia fluxului de lichiditati pentru anul în curs.

(2)În cazul construirii, reabilitării, consolidării sau extinderii imobilelor, solicitanţii de credit ipotecar vor prezenta un plan de finanţare, convenit de solicitantul de credit cu constructorul, care să prevadă eşalonarea în timp a sumelor avansate.

Articolul 8

(1)Aprobarea fiecărui credit ipotecar se va face pe baza unui referat care va fi întocmit de inspectorul de credite, semnat de conducătorul compartimentului creditare şi de conducătorul compartimentului financiar-contabil. Referatul trebuie să conţină, fără a fi limitative, următoarele elemente:

a)în cazul solicitanţilor de credite ipotecare, persoane fizice:

–datele de identificare a solicitantului, precum: numele, prenumele, adresa, codul numeric personal, cetăţenia;

–informaţii (date) referitoare la creditul solicitat, precum: suma, scadenta, destinaţia, imobilul care va face obiectul garanţiei;

–informaţii despre bonitatea solicitantului. În acest scop se va face o analiza comparativa între veniturile solicitantului, inclusiv ale membrilor familiei sale, şi angajamentele de plată asumate. La evaluarea bonitaţii solicitantului se va avea în vedere ca ratele de credit şi de dobânda sa reprezinte cel mult 50% din veniturile nete ale solicitantului şi ale familiei sale, calculate ca diferenţa între veniturile totale şi angajamentele evidentiate în declaraţia prevăzută la art. 7 lit. a) liniuţa a 3-a;

–situaţiile speciale în care se afla solicitantul de credit ipotecar în raport cu terţii, precum litigii care ar putea afecta în mod semnificativ bonitatea acestuia;

b)în cazul solicitanţilor de credite ipotecare, persoane juridice:

–datele de identificare a solicitantului, precum: denumirea, adresa sediului social, extras din actele constitutive privind obiectul de activitate, extras din hotărârile organelor statutare privind contractarea creditului ipotecar;

–informaţii (date) referitoare la creditul ipotecar solicitat, precum: suma, scadenta, destinaţia, imobilul care face obiectul garanţiei;

–informaţii despre bonitatea solicitantului. În acest scop vor fi avute în vedere următoarele:

–calcularea pe baza datelor înscrise în ultimul bilanţ contabil şi în ultima balanţa de verificare lunară cel puţin a următorilor indicatori:

. lichiditatea curenta;

. solvabilitatea patrimonială;

. gradul de acoperire a dobânzii;

. rata profitului;

. viteza de rotaţie a activelor circulante.

Modul de calcul al acestor indicatori, precum şi nivelurile recomandabile ale indicatorilor respectivi sunt prezentate în anexa care face parte integrantă din prezentele norme metodologice;

–evaluarea capacităţii solicitantului de a rambursa la scadenta ratele de credit şi de a plati dobânda aferentă pe baza analizarii datelor înscrise în situaţia privind fluxul de lichiditati.

(2)Referatele prevăzute la alin. (1) vor fi însoţite de un raport de evaluare a devizului estimativ sau a imobilului ce va fi adus în garanţie. Raportul de evaluare a devizului estimativ va fi întocmit de o antrepriza de construcţii, iar raportul de evaluare a imobilului adus în garanţie va fi întocmit de un evaluator cu atestat obţinut de la Asociaţia Naţionala a Evaluatorilor din România (ANEVAR).

(3)După aprobarea creditului ipotecar de către organele prevăzute la art. 3 împrumutătorul va face cu cel puţin 10 zile înainte de semnarea contractului de credit ipotecar o ofertă scrisă care va cuprinde toate condiţiile contractului, precum şi termenul de valabilitate a acestuia.

Articolul 9

(1)Contractul de credit ipotecar va stabili, pe lângă celelalte condiţii de acordare şi derulare a creditului ipotecar, şi următoarele obligaţii:

–calcularea de dobânzi şi în cazul sumelor neachitate la scadenta reprezentând rate de credit şi/sau de dobânda;

–constituirea, în conformitate cu dispoziţiile legii, de garanţii reprezentând ipoteci şi privilegii, precum şi semnarea contractului de garanţie în termen de 30 de zile de la data semnării contractului de credit ipotecar.

(2)În cadrul garanţiilor constituite pentru creditul ipotecar vor fi acceptate numai ipoteci de rang I şi privilegii. Valoarea acestor garanţii, prevăzută în raportul de evaluare întocmit în condiţiile art. 8 alin. (2), nu poate fi mai mica de 120% din valoarea creditului ipotecar. În cazul garanţiilor reprezentând ipoteci, contractul de credit ipotecar va stabili obligaţia împrumutatului de a nu constitui alte ipoteci de acelaşi rang asupra imobilului respectiv.

(3)În termen de 5 zile de la încheierea contractului de garanţie împrumutatul va încheia un contract de asigurare a imobilului ipotecat în condiţiile art. 16-18 din Legea nr. 190/1999.

Articolul 10

Suma creditului acordat va fi pusă la dispoziţie împrumutatului, eşalonat sau integral, în conformitate cu prevederile contractului de credit ipotecar. În cazul creditelor ipotecare acordate pentru cumpărarea imobilelor sumele respective vor fi virate, la indicaţia împrumutatului, într-un cont deschis pe numele vânzătorului. În cazul creditelor ipotecare pentru construirea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor sumele vor fi avansate constructorului la indicaţia împrumutatului, în conformitate cu planul de finanţare întocmit în acest scop.

Secţiunea a II-aDerularea creditelor ipotecare

Articolul 11

Pe durata creditului ipotecar împrumutătorii au obligaţia sa urmărească îndeplinirea condiţiilor prevăzute în contractul de credit ipotecar, referitoare la: destinaţia sumelor avansate, planul de finanţare întocmit în cazul creditelor acordate pentru construirea, reabilitarea, consolidarea şi extinderea imobilelor şi rambursarea la scadenta a ratelor de credit şi de plată a dobânzii aferente, precum şi bonitatea împrumutatului.

Articolul 12

(1)Pentru sumele care au fost puse la dispoziţie împrumutatului, eşalonat sau integral, acesta trebuie să prezinte împrumutătorului documente, precum: contract de vânzare-cumpărare, facturi fiscale, chitanţe fiscale care să ateste utilizarea creditului ipotecar pentru destinaţia stabilită în contractul de credit ipotecar.

(2)În cazul creditelor ipotecare acordate pentru construirea, reabilitarea, consolidarea şi extinderea imobilelor inspectorii de credite vor verifica, cel puţin o dată la 3 luni, încadrarea constructorului în graficul de execuţie al lucrărilor. În cazul creditelor ipotecare acordate pe baza unui plan de finanţare inspectorul de credit va verifica modul în care sunt îndeplinite condiţiile cuprinse în planul de finanţare, în special cele referitoare la valoarea sumelor avansate şi la termenele de execuţie.

(3)În cazuri justificate împrumutătorii pot suplimenta creditele ipotecare deja acordate, cu respectarea în mod corespunzător a condiţiilor prevăzute la art. 6-10.

Articolul 13

Pe durata derulării creditului ipotecar inspectorii de credit vor urmări în permanenta bonitatea beneficiarilor de credit ipotecar, în vederea evaluării modificărilor intervenite în situaţia financiară a împrumutatului. Prin normele interne de lucru se vor stabili atât documentele, cum sunt bilanţul contabil, balanţa de verificare, declaraţia de venit, cat şi periodicitatea cu care acestea trebuie prezentate împrumutătorului. Pe baza datelor înscrise în aceste documente, precum şi a celor obţinute din alte surse împrumutătorul va evalua pe toată durata derulării creditului ipotecar capacitatea împrumutatului de a rambursa la scadenta ratele de credit şi de dobânda.

Articolul 14

În cazul în care ratele de credit şi/sau de dobânda nu sunt achitate la scadenta de peste 30 de zile, împrumutătorii vor aplica dispoziţiile art. 19-23 din Legea nr. 190/1999.

Capitolul 3Creanţe ipotecare

Articolul 15

Creanţele ipotecare sunt cele existente între imprumutatori şi împrumutaţi, persoane fizice sau juridice, în scopul prevăzut la art. 1 din Legea nr. 190/1999.

Articolul 16

Creanţele ipotecare ai căror creditori titulari sunt indicaţi în art. 1 alin. (1) din prezentele norme metodologice pot fi cesionate unor entităţi autorizate sa funcţioneze pe piaţa de capital, în condiţiile prevăzute de Codul civil pentru cesiunea de creanta şi cu respectarea prevederilor art. 26 din Legea nr. 190/1999.

Articolul 17

(1)Cesiunile de creanţe ipotecare către entitatile autorizate sa funcţioneze pe piaţa de capital vor putea fi realizate numai în condiţiile prevăzute în normele interne ale acestora, întocmite în acest scop.

(2)Cerinţele referitoare la aprobarea cesiunilor de creanţe ipotecare şi administrarea riscului de credit aferent acestor cesiuni vor fi stabilite în cadrul normelor interne prevăzute la alin. (1), cu luarea în considerare, în mod corespunzător, a cerinţelor prevăzute în normele interne pentru acordarea, garantarea şi derularea creditelor ipotecare.

Capitolul 4Titlurile de valoare şi obligaţiunile ipotecare

Articolul 18

(1)Orice titular de creanta ipotecară şi entitatile autorizate sa acţioneze pe pieţele de capital, indiferent de modul dobândirii calităţii de creditor ipotecar, pot emite, conform art. 25 din Legea nr. 190/1999, în baza creanţelor ipotecare deţinute, titluri de valoare denumite titluri ipotecare, în limita a 75% din valoarea nominală totală a creanţelor ipotecare deţinute la momentul emisiunii.

(2)Titlurile ipotecare sunt valori mobiliare emise în forma dematerializată pe pieţele de capital şi sunt supuse reglementărilor Comisiei Naţionale a Valorilor Mobiliare privind emitentul, emisiunea, plasamentul, transferul, depozitarea şi evidenta valorilor mobiliare.

Articolul 19

(1)Entitatile autorizate sa acorde credite ipotecare pot emite, conform art. 29 din Legea nr. 190/1999, în baza creanţelor ipotecare deţinute, obligaţiuni ipotecare, în limita a 60% din valoarea nominală totală a creanţelor ipotecare deţinute la momentul emisiunii.

(2)Obligaţiunile ipotecare sunt valori mobiliare emise în forma dematerializată pe pieţele de capital şi sunt supuse reglementărilor Comisiei Naţionale a Valorilor Mobiliare privind emisiunea, plasamentul, transferul, depozitarea şi evidenta valorilor mobiliare.

Articolul 20

Titlurile de valoare şi obligaţiunile ipotecare, emise de acelaşi titular de creanţe ipotecare, nu pot depăşi împreună 75% din valoarea nominală totală a creanţelor ipotecare deţinute la momentul ultimei emisiuni.

Articolul 21

În temeiul art. 13 şi 14 din Legea nr. 52/1994 privind valorile mobiliare şi bursele de valori, Comisia Naţionala a Valorilor Mobiliare va adopta regulamentele necesare în vederea îndeplinirii obligaţiilor ce decurg din Legea nr. 190/1999 şi din prezentele norme metodologice.

p. GUVERNATORUL BĂNCII NAŢIONALE A ROMÂNIEI,

MIHAI BOGZA

PREŞEDINTELE COMISIEI NAŢIONALE A VALORILOR MOBILIARE,

prof. univ. dr. ŞTEFAN BOBOC

Anexă

MODUL

de calcul al indicatorilor de evaluare a bonitaţii

solicitanţilor de credit ipotecar, persoane juridice,

şi nivelurile recomandabile ale acestor indicatori

──────────────────