Decizie nr. 5 din 21 ianuarie 2008

Dosar nr. 59/2007

Sub preşedinţia domnului profesor univ. dr. Nicolae Popa, preşedintele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie,

Secţiile Unite ale Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, în conformitate cu dispoziţiile art. 25 lit. a) din Legea nr. 304/2004 privind organizarea judiciară, republicată, s-au întrunit pentru a examina recursul în interesul legii, declarat de procurorul general al Parchetului de pe lângă Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, cu privire la problema aplicabilităţii dispoziţiilor Legii nr. 85/1992 privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, republicată, în cazul contractelor de închiriere încheiate după data intrării în vigoare a acestui act normativ.

Secţiile Unite au fost constituite cu respectarea dispoziţiilor art. 34 din Legea nr. 304/2004, republicată, fiind prezenţi 88 de judecători din totalul de 114 aflaţi în funcţie.

Procurorul general al Parchetului de pe lângă Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a fost reprezentat de procurorul Antoaneta Florea.

Reprezentanta procurorului general al Parchetului de pe lângă Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a susţinut recursul în interesul legii, punând concluzii pentru a fi admis în sensul de a se stabili că dispoziţiile Legii nr. 85/1992 sunt aplicabile şi contractelor de închiriere încheiate ulterior intrării sale în vigoare, în sensul că titularii unor asemenea contracte pot solicita obligarea unităţilor economice sau bugetare de stat la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare a suprafeţelor locative pe care le ocupă.

SECŢIILE UNITE,

deliberând asupra recursului în interesul legii, constată următoarele:

În practica instanţelor judecătoreşti s-a ivit diversitate de soluţii în aplicarea dispoziţiilor Legii nr. 85/1992 privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, republicată, în situaţia în care contractele de închiriere au fost încheiate după data intrării în vigoare a legii.

Astfel, unele instanţe au considerat că titularii contractelor de închiriere a suprafeţelor locative construite din fondurile statului şi ale unităţilor economice sau bugetare de stat încheiate după data intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992 nu pot beneficia de prevederile acestui act normativ.

S-a motivat că acest punct de vedere se impune deoarece beneficiul facultăţii de a cumpăra, cu obligaţia imperativă corelativă de a vinde, instituită în sarcina persoanelor juridice deţinătoare ale unor astfel de locuinţe, este acordat doar titularilor contractelor de închiriere din momentul intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992.

S-a apreciat că această obligaţie imperativă de a vinde nu este instituită decât în beneficiul celor care aveau calitatea de chiriaş la data de 29 iulie 1992, când au intrat în vigoare prevederile legii ce au reglementat acest beneficiu.

Alte instanţe, dimpotrivă, s-au pronunţat în sensul că dispoziţiile Legii nr. 85/1992 sunt aplicabile şi contractelor de închiriere încheiate ulterior intrării legii în vigoare.

În susţinerea acestui punct de vedere s-a apreciat că dispoziţiile art. 7 din legea menţionată impun drept condiţie pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare doar pe aceea ca locuinţele să fi fost construite anterior intrării în vigoare a legii, nu şi pe aceea a anteriorităţii contractului de închiriere.

Aceste din urmă instanţe au interpretat şi aplicat corect dispoziţiile legii.

În adevăr, în art. 1 alin. 1 din Legea nr. 85/1992 privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, republicată, se prevede că "locuinţele construite din fondurile statului pot fi cumpărate de titularii contractelor de închiriere, cu plata integrală sau în rate a preţului, în condiţiile Decretului-lege nr. 61/1990 privind vânzarea de locuinţe construite din fondurile statului către populaţie şi ale prezentei legi".

Pe de altă parte, potrivit art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992:

"Locuinţele construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuinţele de intervenţie, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a preţului, în condiţiile Decretului-lege nr. 61/1990 şi ale prezentei legi", iar în conformitate cu alin. 2 al aceluiaşi articol "vor fi vândute la cerere, în condiţiile prevederilor alin. 1 şi cu respectarea dispoziţiilor art. 1 alin. 3, titularilor de contracte de închiriere şi locuinţele care înainte de 6 martie 1945 au aparţinut regiilor autonome, instituţiilor şi societăţilor cu capital de stat, mixt sau privat, care şi-au încetat existenţa după această dată sau, după caz, au devenit, prin reorganizare, unităţi economice sau bugetare de stat", pentru ca, în fine, prin alin. 6 al acestui articol să se precizeze că "beneficiază de prevederile alin. 1 şi chiriaşii care nu sunt angajaţii unităţilor proprietare".

Din conţinutul acestor norme legale rezultă deci că, prin reglementarea obligativităţii vânzării imobilelor ce intră sub incidenţa lor, se instituie o limitare a principiului autonomiei de voinţă a părţilor, consacrat de art. 969 alin. 1 din Codul civil, conform căruia: "Convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante."

Ca urmare, sub acest aspect, consimţământul care stă de regulă la baza contractului trebuie să se circumscrie necesităţii de ordin juridic, astfel cum este precizată de dispoziţiile Legii nr. 85/1992.

În adevăr, prin acest act normativ şi prin Decretul-lege nr. 61/1990 s-a conferit titularilor contractelor de închiriere dreptul de a cumpăra, la cerere, locuinţele sau spaţiile cu altă destinaţie construite din fondurile statului şi ale unităţilor economice sau bugetare de stat, cu excepţia locuinţelor de intervenţie.

De altfel, în art. 1 alin. 1 din Legea nr. 85/1992, făcându-se referire la locuinţele construite din fondurile statului, se stabileşte că acestea "pot fi cumpărate" sau "vor fi vândute" ca atare, ceea ce subliniază că naşterea raportului juridic este la latitudinea titularului contractului de închiriere, care, fără a fi legat de vreun termen, poate formula cerere de cumpărare.

Obligaţia de a vinde însă intervine doar atunci când sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiţii: locuinţele să fie construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat până la intrarea în vigoare a legii, solicitantul să fie titular al contractului de închiriere, putând fi sau nu angajat al unităţii proprietare, iar locuinţele să nu facă parte din categoria celor de intervenţie, în sensul dispoziţiilor art. 7 alin. 7 din Legea nr. 85/1992.

Totodată, este de observat că legea nu condiţionează obligativitatea vânzării de existenţa unui contract de închiriere valabil încheiat la data intrării sale în vigoare, de acest moment fiind condiţionată doar situaţia locuinţelor, care, potrivit dispoziţiilor art. 7 alin. 1 din lege, au fost "construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi".

Aşadar, obligaţia de vânzare a acestor imobile este una în rem, în raport cu natura obiectului (locuinţă construită din fondurile unităţilor economice sau bugetare, până la data intrării în vigoare a legii), şi nu o obligaţie în personam, derivată din calitatea de chiriaş la data intrării în vigoare a legii.

Ca urmare, pentru a beneficia de dispoziţiile Legii nr. 85/1992, solicitantul trebuie să aibă calitatea de chiriaş în momentul realizării acordului de voinţă (data înaintării cererii de cumpărare), şi nu la data intrării în vigoare a legii.

De altfel, raţiunea acestei interpretări este impusă nu numai de conţinutul neechivoc al textelor de lege menţionate, dar şi de scopul adoptării acestei legi, care este acela de a crea posibilitatea ca oricare chiriaş al unei locuinţe construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat să devină proprietar al locuinţei respective, prin cumpărare, în anumite condiţii de preţ şi creditare.

Însăşi evoluţia reglementărilor legale în materie, prin succesiunea lor logică (Decretul-lege nr. 61/1990, Legea nr. 85/1992, Legea nr. 114/1996), reflectă opţiunea puterii legiuitoare de a lua măsuri de protecţie socială, dând posibilitate tuturor chiriaşilor să cumpere locuinţele pe care le ocupă.

În cazul în care legiuitorul ar fi dorit ca de dispoziţiile acestei legi să beneficieze doar o anumită categorie de chiriaşi, respectiv cei care aveau contract de închiriere valabil încheiat la data intrării în vigoare a actului normativ, excluzându-i deci pe chiriaşii ulteriori, ar fi prevăzut în mod expres aceasta.

Pe de altă parte, prin dispoziţiile art. 2 alin. 2 şi 3, art. 6 alin. 2 şi ale art. 7 alin. 7 şi 9 din Legea nr. 85/1992, se stabilesc în mod expres, imperativ şi limitativ categoriile de locuinţe care nu pot fi înstrăinate.

Aşa fiind, faţă de scopul acestui act normativ, de principiile aplicării legii civile în timp, precum şi de regulile de interpretare logică a normelor juridice, se impune ca, în lipsa unei prevederi legale exprese de interdicţie, să beneficieze de dispoziţiile Legii nr. 85/1992 toţi titularii contractelor de închiriere a locuinţelor, indiferent de momentul încheierii acestor contracte.

În consecinţă, în temeiul dispoziţiilor art. 25 lit. a din Legea nr. 304/2004 privind organizarea judiciară, republicată, precum şi ale art. 329 din Codul de procedură civilă, urmează a se admite recursul în interesul legii şi a se stabili că dispoziţiile Legii nr. 85/1992, republicată, sunt aplicabile şi în cazul contractelor de închiriere încheiate după data intrării în vigoare a acestui act normativ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

În numele legii

DECID:

Admit recursul în interesul legii declarat de Procurorul general al Parchetului de pe lângă Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie şi stabilesc că dispoziţiile Legii nr. 85/1992 privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, republicată, sunt aplicabile şi în cazul contractelor de închiriere încheiate după data intrării în vigoare a acestui act normativ.

Obligatorie, potrivit art. 329 alin. 3 din Codul de procedură civilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 21 ianuarie 2008.

PREŞEDINTELE ÎNALTEI CURŢI DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE,

prof. univ. dr. NICOLAE POPA

Prim-magistrat-asistent,

Victoria Maftei