Decizie nr. 744 din 3 noiembrie 2015

Augustin Zegrean - preşedinte

Valer Dorneanu - judecător

Petre Lăzăroiu - judecător

Mircea Ştefan Minea - judecător

Daniel Marius Morar - judecător

Mona-Maria Pivniceru - judecător

Puskas Valentin Zoltan - judecător

Simona-Maya Teodoroiu - judecător

Tudorel Toader - judecător

Bianca Drăghici - magistrat-asistent

Cu participarea reprezentantului Ministerului Public, procuror Loredana Veisa.

1.Pe rol se află soluţionarea excepţiei de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 8, art. 24 alin. (4), art. 29 alin. (1) lit. j), art. 39, art. 41, art. 50 alin. (2) şi art. 51 din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, excepţie ridicată de Stelian Simion în Dosarul nr. 8.412/94/2013 al Judecătoriei Buftea - Secţia civilă şi care formează obiectul Dosarului Curţii Constituţionale nr. 812D/2015.

2.La apelul nominal se prezintă, pentru partea Asociaţia de Proprietari a Blocului D Buftea, preşedintele asociaţiei, cu împuternicire la dosar, lipsind autorul excepţiei şi cealaltă parte. Procedura de citare a fost legal îndeplinită.

3.Cauza fiind în stare de judecată, preşedintele acordă cuvântul reprezentantului Asociaţiei de Proprietari a Blocului D Buftea care solicită respingerea excepţiei.

4.Reprezentantul Ministerului Public pune concluzii de respingere ca inadmisibilă a excepţiei de neconstituţionalitate a Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007. Cât priveşte celelalte dispoziţii criticate, apreciază că excepţia de neconstituţionalitate este neîntemeiată, sens în care invocă Decizia Curţii Constituţionale nr. 726 din 16 decembrie 2014.

CURTEA,

având în vedere actele şi lucrările dosarului, reţine următoarele:

5.Prin Încheierea din 25 martie 2015, pronunţată în Dosarul nr. 8.412/94/2013, Judecătoria Buftea - Secţia civilă a sesizat Curtea Constituţională cu excepţia de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 8, art. 24 alin. (4), art. 29 alin. (1) lit. j), art. 39, art. 41, art. 50 alin. (2) şi art. 51 din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari. Excepţia a fost invocată de Stelian Simion într-o cauză având ca obiect o acţiune în pretenţii, respectiv obligarea autorului excepţiei la plata cheltuielilor de întreţinere restante şi neachitate, precum şi a penalităţilor de întârziere, acţiune introdusă de asociaţia de proprietari din imobilul în care locuieşte acesta.

6.În motivarea excepţiei de neconstituţionalitate autorul acesteia arată, în esenţă, că art. 8 din Legea nr. 230/2007 este neconstituţional, deoarece pentru modificarea sau completarea statutului ori a acordului de asociere este necesar acordul a 2/3 din numărul proprietarilor membri ai asociaţiei, iar nu acordul tuturor proprietarilor din imobil. De asemenea, susţine că art. 24 alin. (4) din Legea nr. 230/2007 aduce atingere dreptului de proprietate, deoarece hotărârile adunării generale a asociaţiei de proprietari sunt obligatorii şi pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociaţiei. Art. 30 alin. (1) lit. (j) [indicat din eroare ca fiind art. 29 lit. j)] şi art. 49 din Legea nr. 230/2007, care reglementează stabilirea sistemului propriu de penalizări pentru restanţe la plata cheltuielilor asociaţiei, aduc atingere dreptului de proprietate al persoanelor care nu sunt membri ai asociaţiei. Art. 39 şi art. 41 din Legea nr. 230/2007 aduc atingere dreptului de proprietate privată, deoarece utilizarea proprietăţii comune de către terţi, precum şi modificările constructive şi utilizarea în alte scopuri a unor părţi sau elemente de construcţie ale clădirii nu necesită acordul tuturor proprietarilor din clădire. Art. 50 alin. (2) din Legea nr. 230/2007 creează o inegalitate între asociaţie şi proprietar, întrucât acţiunea în justiţie promovată de asociaţie este scutită de taxă de timbru, pe când acţiunea în justiţie introdusă de proprietar este supusă timbrării. Art. 51 din Legea nr. 230/2007 încalcă dreptul de proprietate privată, deoarece se poate înscrie un privilegiu în registrul de publicitate imobiliară la simpla cerere a preşedintelui asociaţiei de proprietari, pentru o sumă datorată cu titlu de restanţă, care nu este cuprinsă într-un titlu executoriu. Arată că Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007, aprobate prin Hotărârea Guvernului nr. 1.588/2007, şi, în special, art. 44 din aceste norme, sunt neconstituţionale, deoarece preiau articolele menţionate din Legea nr. 230/2007 cu privire la care s-au formulat anterior criticile.

7.Judecătoria Buftea - Secţia civilă apreciază că normele de lege criticate sunt conforme cu dispoziţiile constituţionale invocate de autor.

8.Potrivit prevederilor art. 30 alin. (1) din Legea nr. 47/1992, încheierea de sesizare a fost comunicată preşedinţilor celor două Camere ale Parlamentului, Guvernului şi Avocatului Poporului, pentru a-şi exprima punctele de vedere asupra excepţiei de neconstituţionalitate.

9.Avocatul Poporului apreciază, în esenţă, că dispoziţiile de lege criticate sunt constituţionale. În acest sens, consideră că, prin prevederile Legii nr. 230/2007, legiuitorul a instituit cadrul legal prin care asociaţiile de proprietari au posibilitatea efectivă de a-şi realiza scopul, şi anume administrarea şi gestionarea unei proprietăţi comune, în concordanţă cu dispoziţiile art. 44 alin. (1) din Constituţie. De asemenea, arată că prevederile art. 44 alin. (1) din Constituţie, care consacră garantarea dreptului de proprietate privată, prevăd în teza a doua că atât limitele, cât şi conţinutul acestui drept "sunt stabilite prin lege". Rezultă în mod evident că limitele aduse prin lege dreptului de proprietate asupra părţilor destinate folosirii în comun de către toţi proprietarii dintr-o clădire cu mai multe locuinţe, sunt justificate constituţional prin asigurarea posibilităţii efective de administrare, folosire, întreţinere şi exploatare a imobilului în interesul tuturor proprietarilor de locuinţe din acel imobil. Mai mult, în măsura în care textul de lege criticat prevede expres manifestarea acordului tuturor proprietarilor direct afectaţi de vecinătate, ca o condiţie peremptorie a utilizării de către terţi a spaţiilor proprietate comună, nu operează nicio îngrădire a dreptului de proprietate al acestora.

10.Preşedinţii celor două Camere ale Parlamentului şi Guvernul nu au comunicat punctele lor de vedere asupra excepţiei de neconstituţionalitate.

CURTEA,

examinând încheierea de sesizare, punctul de vedere al Avocatului Poporului, raportul întocmit de judecătorul-raportor, susţinerile părţii prezente, concluziile procurorului, dispoziţiile legale criticate, raportate la prevederile Constituţiei, precum şi Legea nr. 47/1992, reţine următoarele:

11.Curtea Constituţională a fost legal sesizată şi este competentă, potrivit dispoziţiilor art. 146 lit. d) din Constituţie, precum şi ale art. 1 alin. (2), ale art. 2, 3, 10 şi 29 din Legea nr. 47/1992, să soluţioneze excepţia de neconstituţionalitate.

12.În ceea ce priveşte obiectul excepţiei, Curtea observă că, potrivit notelor scrise ale autorului excepţiei, acesta a ridicat excepţia de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 8, art. 24 alin. (4), art. 30 alin. (1) lit. j) [indicat din eroare ca fiind art. 29 lit. j)], art. 39, art. 41, art. 49, art. 50 alin. (2) şi art. 51 din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, precum şi a Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007, aprobate prin Hotărârea Guvernului nr. 1.588/2007. Instanţa care a sesizat Curtea Constituţională, respectiv Judecătoria Buftea - Secţia civilă, a reţinut, atât în practicaua, cât şi în dispozitivul încheierii de sesizare, că excepţia de neconstituţionalitate vizează dispoziţiile art. 8, art. 24 alin. (4), art. 30 alin. (1) lit. j) [indicat din eroare ca fiind art. 29 lit. j)], art. 39, art. 41, art. 50 alin. (2) şi art. 51 din Legea nr. 230/2007, fără a se pronunţa în vreun fel asupra dispoziţiilor art. 49 din Legea nr. 230/2007 şi asupra Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007, aprobate prin Hotărârea Guvernului nr. 1.588/2007.

13.În jurisprudenţa sa, prin Decizia nr. 1.227 din 20 septembrie 2011, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 17 din 10 ianuarie 2012, şi Decizia nr. 122 din 6 martie 2014, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 389 din 27 mai 2014, Curtea a statuat că, în cazul în care instanţa de judecată sesizează Curtea Constituţională cu excepţia de neconstituţionalitate a anumitor dispoziţii din legi sau ordonanţe fără a se pronunţa asupra altora, criticate în cadrul aceleiaşi excepţii de neconstituţionalitate, instanţa de contencios constituţional va analiza excepţia de neconstituţionalitate astfel cum aceasta a fost ridicată de autorul său. Doar în ipoteza în care instanţa judecătorească, prin dispozitivul hotărârii, consideră excepţia referitoare la una sau unele dintre dispoziţiile legale criticate ca fiind inadmisibilă, contrară prevederilor art. 29 alin. (1), (2) sau (3) din Legea nr. 47/1992, şi respinge cererea de sesizare cu această motivare, Curtea Constituţională nu se va pronunţa cu privire la această excepţie. În această împrejurare, autorul are, potrivit art. 29 alin. (5) din Legea nr. 47/1992, posibilitatea atacării cu recurs la instanţa imediat superioară, în termen de 48 de ore de la pronunţare, a soluţiei de respingere ca inadmisibilă a excepţiei de neconstituţionalitate.

14.Faţă de cele expuse, având în vedere şi notele scrise ale autorului excepţiei, Curtea constată că obiect al excepţiei de neconstituţionalitate îl constituie dispoziţiile art. 8 alin. (1), art. 24 alin. (4), art. 30 alin. (1) lit. j), art. 39, art. 41, art. 49, art. 50 alin. (2) şi art. 51 din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 490 din 23 iulie 2007, cu modificările şi completările ulterioare, precum şi a Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, aprobate prin Hotărârea Guvernului nr. 1.588/2007, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 43 din 18 ianuarie 2008, în ansamblul lor, şi, în special, a dispoziţiilor art. 44 din acestea.

15.Dispoziţiile art. 8 alin. (1), art. 24 alin. (4), art. 30 alin. (1) lit. j), art. 39, art. 41, art. 49, art. 50 alin. (2) şi art. 51 din Legea nr. 230/2007, cu modificările şi completările ulterioare, au următorul cuprins:

–Art. 8 alin. (1): "Pentru modificarea sau completarea statutului ori a acordului de asociere este necesar acordul a cel puţin 2/3 din numărul proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari.";

–Art. 24 alin. (4): "Hotărârile adunării generale a asociaţiei de proprietari sunt obligatorii şi pentru proprietarii din condominiu care nu au fost prezenţi la adunarea generală, precum şi pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociaţiei de proprietari.";

–Art. 30 alin. (1) lit. j): "(1) Comitetul executiv, reprezentat de preşedintele asociaţiei de proprietari, are următoarele atribuţii: [...]

j)stabileşte sistemul propriu de penalizări ale asociaţiei de proprietari pentru restanţele afişate pe lista de plată ce privesc cheltuielile asociaţiei de proprietari, conform prevederilor legale;";

–Art. 39: "Proprietatea comună poate fi utilizată de către terţi, persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, numai cu acordul majorităţii proprietarilor membri ai asociaţiei şi al proprietarilor direct afectaţi de vecinătate, în baza unui contract de închiriere, de folosinţă sau de concesiune.";

–Art. 41: "Modificările constructive şi utilizarea în alte scopuri a unor părţi sau elemente de construcţie ale clădirii, cum ar fi: ancorarea de reclame pe pereţi, suspendarea de stâlpi, pereţi, scări interioare şi altele asemenea, se vor putea face numai pe baza deciziei comitetului executiv, cu acordul proprietarilor direct afectaţi şi, după caz, pe baza unui proiect tehnic întocmit de instituţii de specialitate, verificat de un expert autorizat, precum şi cu autorizaţia pentru executarea de lucrări, eliberate în condiţiile legii.";

–Art. 49: "(1) Asociaţia de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizări pentru orice sumă cu titlu de restanţă, afişată pe lista de plată. Penalizările nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere şi se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile care depăşeşte termenul stabilit pentru plată, fără ca suma penalizărilor să poată depăşi suma la care s-au aplicat.

(2)Termenul de plată a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, afişate pe lista lunară de plată, este de maximum 20 de zile calendaristice.

(3)Sumele rezultate din aplicarea penalităţilor de întârziere vor face obiectul fondului de penalităţi al asociaţiei de proprietari şi se vor utiliza numai pentru plata penalizărilor impuse asociaţiei de proprietari de către terţi şi pentru cheltuieli cu reparaţiile asupra proprietăţii comune sau alte cheltuieli de natură administrativă.";

–Art. 50 alin. (2): "Acţiunea asociaţiei de proprietari este scutită de taxă de timbru.";

–Art. 51: "(1) Asociaţia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor şi altor spaţii proprietăţi individuale ale proprietarilor din condominiu, precum şi un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, după cheltuielile de judecată datorate tuturor creditorilor în interesul cărora au fost făcute.

(2)Privilegiul se înscrie în registrul de publicitate imobiliară al judecătoriei, la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima listă lunară de plată a cotelor de contribuţie din care rezultă suma datorată cu titlu de restanţă. Privilegiul se radiază la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanţei ori a altui înscris prin care asociaţia confirmă plata sumei datorate.

(3)Operaţiunile de publicitate imobiliară privitoare la privilegiul prevăzut la alin. (1) şi (2) sunt scutite de taxă de timbru."

16.Autorul susţine că dispoziţiile de lege criticate contravin prevederilor constituţionale ale art. 16 alin. (1) - Egalitatea în drepturi şi art. 44 - Dreptul de proprietate privată.

17.Examinând excepţia de neconstituţionalitate, Curtea observă că, faţă de obiectul cauzei în care a fost invocată excepţia de neconstituţionalitate, respectiv obligarea autorului excepţiei la plata cheltuielilor de întreţinere restante şi neachitate, precum şi a penalităţilor de întârziere, dispoziţiile art. 8 alin. (1) referitor la cvorumul necesar pentru modificarea sau completarea statutului sau acordului de asociere, art. 39 privind condiţiile utilizării de către terţi a proprietăţii comune, art. 41 referitor la modul în care se vor face modificările constructive şi utilizarea în alte scopuri a unor părţi sau elemente de construcţie ale clădirii şi art. 51 privind instituirea unui privilegiu imobiliar cu rang prioritar din Legea nr. 230/2007 nu au legătură cu soluţionarea cauzei şi, prin urmare, nu îndeplinesc condiţia de admisibilitate prevăzută la art. 29 alin. (1) din Legea nr. 47/1992, republicată, excepţia cu un atare obiect urmând a fi respinsă ca inadmisibilă.

18.Referitor la excepţia de neconstituţionalitate a Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, aprobate prin Hotărârea Guvernului nr. 1.588/2007, în ansamblul lor, şi, în special, a dispoziţiilor art. 44 din acestea, reţinem că, potrivit dispoziţiilor art. 29 alin. (1) din Legea nr. 47/1992, obiect al controlului de constituţionalitate pe calea excepţiei de neconstituţionalitate îl pot constitui doar legile sau ordonanţele ori dispoziţiile din legi sau ordonanţe, astfel că analiza constituţionalităţii dispoziţiilor din acte normative cu caracter secundar emise în executarea legii, aşa cum sunt hotărârile Guvernului, nu intră în competenţa instanţei de contencios constituţional, fiind inadmisibilă.

19.Faţă de cele menţionate, excepţia de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 8 alin. (1), art. 39, art. 41 şi art. 51 din Legea nr. 230/2007, precum şi a Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, aprobate prin Hotărârea Guvernului nr. 1.588/2007, în ansamblul lor, şi, în special, a dispoziţiilor art. 44 din acestea este inadmisibilă.

20.Cât priveşte excepţia de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 24 alin. (4), art. 30 alin. (1) lit. j) şi art. 49 din Legea nr. 230/2007, prin raportare la prevederile constituţionale ale art. 44, referitor la dreptul de proprietate privată, Curtea reţine că, prin Decizia nr. 726 din 16 decembrie 2014, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 163 din 9 martie 2015, a răspuns unor critici de neconstituţionalitate identice celor din cauza de faţă, formulate de acelaşi autor, şi a respins ca neîntemeiată excepţia.

21.Astfel, Curtea a reţinut că, în cazul unui imobil cu mai multe locuinţe, proprietarii deţin, pe lângă dreptul de proprietate individuală asupra apartamentelor sau spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, şi un drept de proprietate comună pe cote-părţi, stabilă şi forţată, asupra celorlalte spaţii dintr-un condominiu. Pornind de la această stare de coproprietate forţată asupra părţilor comune ale imobilului, precum şi de la necesitatea reprezentării intereselor proprietarilor în raporturile cu terţii furnizori de servicii, legiuitorul a reglementat posibilitatea înfiinţării asociaţiilor de proprietari, structuri asociative cu personalitate juridică ce au ca scop administrarea, folosirea, întreţinerea şi exploatarea imobilului în interesul tuturor proprietarilor. Astfel, din perspectiva scopului asociaţiei, caracterul obligatoriu al hotărârii asociaţiei de proprietari şi pentru proprietarii care nu sunt membri, precum şi posibilitatea de a se stabili un sistem propriu de penalizări reprezintă măsuri adecvate, necesare şi care păstrează un just echilibru între interesul colectiv al proprietarilor şi cel individual al fiecărui proprietar în parte.

22.De asemenea, Curtea a reţinut că legiuitorul a permis stabilirea de către asociaţia de proprietari a unui sistem propriu de penalizări pentru orice sumă cu titlu de restanţă, întrucât acesta instituie o măsură de protecţie a proprietarilor care îşi plătesc la termen cotele de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari. În lipsa unei astfel de reglementări s-ar putea ajunge în situaţia ca aceştia să nu mai beneficieze de serviciile contractate cu terţii ori să suporte penalităţile ce rezultă din neplata la termen a serviciilor de către alţi proprietari. Ca atare, Curtea a reţinut că această măsură sancţionează, pe de o parte, comportamentul culpabil al proprietarilor, iar pe de altă parte, protejează colectivitatea fără a aduce atingere justului echilibru între interesele concurente.

23.Totodată, în ceea ce priveşte art. 50 alin. (2) din Legea nr. 230/2007, Curtea a observat că scutirea de la plata taxei de timbru reprezintă o facilitate fiscală acordată de legiuitor asociaţiilor de proprietari, numai cu privire la acţiunile ce decurg din neplata cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei. Instituirea unor excepţii de la regula generală a plăţii taxei judiciare de timbru, constând în scutiri de la plata acesteia, nu este însă contrară prevederilor art. 16 din Legea fundamentală, deoarece atât obligaţia de plată a taxelor judiciare de timbru, cât şi excepţiile stabilite de lege se aplică deopotrivă tuturor cetăţenilor aflaţi în situaţii identice, precum şi tuturor litigiilor de aceeaşi natură.

24.Întrucât nu au intervenit elemente noi, de natură să determine reconsiderarea jurisprudenţei Curţii Constituţionale, atât soluţia, cât şi considerentele cuprinse în decizia menţionată îşi păstrează valabilitatea şi în cauza de faţă.

25.Pentru considerentele expuse mai sus, în temeiul art. 146 lit. d) şi al art. 147 alin. (4) din Constituţie, al art. 1-3, al art. 11 alin. (1) lit. A.d) şi al art. 29 din Legea nr. 47/1992, cu unanimitate de voturi,

CURTEA CONSTITUŢIONALĂ

În numele legii

DECIDE:

1.Respinge, ca inadmisibilă, excepţia de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 8 alin. (1), art. 39, art. 41 şi art. 51 din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, precum şi a Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, aprobate prin Hotărârea Guvernului nr. 1.588/2007, în ansamblul lor, şi, în special, a prevederilor art. 44 din acestea, excepţie ridicată de Stelian Simion în Dosarul nr. 8.412/94/2013 al Judecătoriei Buftea - Secţia civilă.

2.Respinge, ca neîntemeiată, excepţia de neconstituţionalitate ridicată de acelaşi autor în dosarul aceleiaşi instanţe şi constată că prevederile art. 24 alin. (4), art. 30 alin. (1) lit. j), art. 49 şi art. 50 alin. (2) din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari sunt constituţionale în raport cu criticile formulate.

Definitivă şi general obligatorie.

Decizia se comunică Judecătoriei Buftea - Secţia civilă şi se publică în Monitorul Oficial al României, Partea I.

Pronunţată în şedinţa din data de 3 noiembrie 2015.

PREŞEDINTELE CURŢII CONSTITUŢIONALE

AUGUSTIN ZEGREAN

Magistrat-asistent,

Bianca Drăghici