Hotărâre nr. 1.386 din 27 noiembrie 2003

În temeiul art. 108 din Constituţie, republicată, al art. 22 din Ordonanţa Guvernului nr. 85/2001 privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, aprobată cu modificări prin Legea nr. 234/2002, şi al art. 68 din Legea locuinţei nr. 114/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare,

Guvernul României adoptă prezenta hotărâre.

Articolul unic

Normele metodologice privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, prevăzute în anexa la Hotărârea Guvernului nr. 400/2003, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 311 din 8 mai 2003, se modifică şi se completează după cum urmează:

1.Articolul 4 va avea următorul cuprins:

Art. 4. – Consiliile locale ale municipiilor, oraşelor, comunelor şi ale sectoarelor municipiului Bucureşti vor organiza compartimente specializate pentru problemele locatarilor în scopul sprijinirii proprietarilor pentru înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi pentru realizarea scopurilor şi sarcinilor ce le revin în administrarea imobilelor, în conformitate cu prevederile legale în vigoare. Aceste compartimente vor fi compuse din specialişti în domeniul financiar-contabil şi al legislaţiei muncii, potrivit prevederilor art. 16 alin. (3) din Ordonanţa Guvernului nr. 85/2001, aprobată cu modificări prin Legea nr. 234/2002.

2.Alineatele (1), (3) şi (4) ale articolului 5 vor avea următorul cuprins:

Art. 5. – (1) Condominiile pot fi administrate de persoane fizice atestate prin grija compartimentelor specializate înfiinţate conform art. 4, angajate cu contract individual de muncă ori cu convenţie civilă de prestări de servicii, sau de persoane juridice specializate, cu care se încheie un contract de administrare, potrivit hotărârii adunării generale a proprietarilor. Administratorii trebuie să prezinte garanţii morale, materiale şi profesionale acceptate de proprietarul clădirii pe care urmează să o administreze sau de reprezentantul legal al acestuia.

..............................................................

(3)Pentru administrator sau, după caz, persoana fizică gestionară a bunurilor materiale, mijloacelor băneşti sau a oricăror alte valori aflate în proprietatea, folosinţa sau deţinerea asociaţiei de proprietari, adunarea generală a proprietarilor poate hotărî constituirea unei garanţii suplimentare. Suma garanţiei în numerar, prevăzută în Legea nr. 22/1969 privind angajarea gestionarilor, constituirea de garanţii şi răspunderea în legătură cu gestionarea bunurilor agenţilor economici, autorităţilor sau instituţiilor publice, cu modificările ulterioare, şi a garanţiei suplimentare nu poate depăşi valoarea mediei cheltuielilor lunare curente ale condominiului.

(4)Garanţia se depune în contul bancar al asociaţiei de proprietari respective şi poate fi restituită gestionarului, împreună cu dobânda aferentă, la încetarea contractului/convenţiei civile de prestări de servicii, în situaţia în care nu a cauzat o pagubă sau când paguba a fost acoperită în întregime.

3.La articolul 5, după alineatul (4) se introduce un nou alineat, alineatul (5), cu următorul cuprins:

(5)Garanţia va fi constituită în maximum 6 rate lunare.

4.La alineatul (2) al articolului 6, literele a) şi b) vor avea următorul cuprins:

a)menţinerea în siguranţă a clădirii potrivit prevederilor legale şi aducerea la cunoştinţă tuturor persoanelor care locuiesc în clădire despre starea acesteia din punct de vedere al siguranţei;

b)funcţionarea în bune condiţii a tuturor instalaţiilor, dotărilor şi echipamentelor funcţionale aferente imobilului;

5.Alineatul (1) al articolului 8 va avea următorul cuprins:

Art. 8. – (1) În clădirile de locuit cu mai multe scări se pot constitui asociaţii de proprietari pe una sau mai multe scări, dacă proprietatea comună aferentă poate fi delimitată şi dacă este posibilă repartizarea cheltuielilor comune pe una sau mai multe scări.

6.La alineatul (5) al articolului 18, literele a)-c) vor avea următorul cuprins:

a)activitatea de administrare şi de întreţinere a condominiului, aprobarea lucrărilor de reparaţii capitale şi reparaţii curente ce urmează a se efectua în cursul anului, încheierea contractelor cu agenţii economici furnizori ai serviciilor şi lucrărilor de care beneficiază asociaţia de proprietari, precum şi modul de realizare a obligaţiilor pe care aceasta le are faţă de persoanele juridice sau fizice cu care are relaţii;

b)expertizarea tehnică a clădirilor care prezintă niveluri insuficiente de protecţie la degradări sau avarieri şi a lucrărilor de intervenţie/consolidare, potrivit legislaţiei în vigoare;

c)bugetul de venituri şi cheltuieli; stabilirea cotelor de participare pe persoană la cheltuielile aferente persoanelor cu domiciliul stabil în clădire şi pentru persoanele care locuiesc temporar minimum 15 zile pe lună; stabilirea perioadei pentru care proprietarii, respectiv chiriaşii, pot solicita în scris scutirea de la plata cheltuielilor pe persoană şi care trebuie să fie de cel puţin 15 zile pe lună; participarea proprietarilor la cheltuielile de administrare şi de întreţinere a clădirii; modul de folosire a fondurilor proprii; activităţile pentru care se pot încheia contracte de prestare de servicii;

7.La alineatul (1) al articolului 19, literele a)-c) vor avea următorul cuprins:

a)activitatea curentă de administrare şi de întreţinere a condominiului; derularea contractelor încheiate cu agenţii economici furnizori; repartizarea lunară a cheltuielilor comune pe fiecare proprietate din condominiu, încheierea sau sistarea contractelor privind furnizarea serviciilor necesare, inclusiv pentru administrarea condominiului; angajarea personalului de administrare, întreţinere şi curăţenie, potrivit legii, şi aprobarea cheltuielilor curente;

b)urmărirea bunei funcţionări a instalaţiilor din locuinţe sau din spaţiile cu altă destinaţie decât cea de locuinţă; stabilirea măsurilor necesare funcţionării în bune condiţii a părţilor comune ale construcţiei şi instalaţiilor condominiului;

c)rezolvarea problemelor ridicate de membrii asociaţiei de proprietari;

8.La articolul 21, după alineatul (8) se introduce un nou alineat, alineatul (9), cu următorul cuprins:

(9)Asociaţiile de proprietari care optează pentru conducerea contabilităţii în partidă simplă vor depune la compartimentele specializate în sprijinirea şi îndrumarea asociaţiilor de proprietari din cadrul consiliilor locale situaţia soldurilor elementelor de activ şi pasiv, întocmită potrivit prevederilor Ordinului ministrului finanţelor publice nr. 2.329/2001, până la data de 1 martie pentru situaţia la 31 decembrie şi până la data de 1 septembrie pentru situaţia la 30 iunie. Asociaţiile de proprietari care optează pentru conducerea contabilităţii în partidă dublă vor depune situaţia financiară anuală până la data de 1 martie a anului următor.

9.Alineatul (1) al articolului 22 va avea următorul cuprins:

Art. 22. – (1) Activitatea de management al proprietăţii se asigură de persoane fizice angajate fie prin contracte individuale de muncă, fie prin convenţie civilă de prestări de servicii, sau de persoane juridice, prin contracte de administrare, în funcţie de hotărârea adunării generale a proprietarilor.

10.Alineatul (2) al articolului 22 va avea următorul cuprins:

(2)Administratorul, persoană fizică, poate fi angajat dintre membrii asociaţiei de proprietari sau dintre alte persoane cu cunoştinţe profesionale şi trebuie atestat prin grija compartimentelor specializate pentru problemele locatarilor, organizate de consiliile locale.

11.La alineatul (3) al articolului 22, literele c), d), f) şi j) vor avea următorul cuprins:

c)răspunderea faţă de funcţionalitatea şi integritatea elementelor proprietăţii comune;

d)procurarea materialelor necesare întreţinerii şi reparaţiilor curente ale elementelor proprietăţii comune, răspunderea asupra integrităţii acestora;

.................................................................

f)angajarea şi urmărirea realizării contractelor aprobate de adunarea generală, încheiate cu persoane fizice sau juridice pentru: reparaţii, închirierea unor spaţii sau elemente din proprietatea comună, activităţi sociale şi alte tipuri de activităţi. În contractele privind reparaţiile se vor prevedea clauze referitoare la perioada de garanţie a lucrărilor executate conform normativelor tehnice în vigoare;

............................................................

j)vizitarea după o înştiinţare prealabilă de minimum 15 zile, în conformitate cu prevederile din Statutul asociaţiei de proprietari, referitoare la drepturile proprietarilor din condominiu, a proprietăţii individuale în vederea înlăturării defecţiunilor apărute la instalaţiile de folosinţă comună şi a eliminării pierderilor care determină creşterea nejustificată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari. Dacă se constată defecţiuni la instalaţiile aparţinând proprietăţii individuale - apartament sau spaţii cu altă destinaţie decât cea de locuinţă -, se înştiinţează proprietarul asupra obligaţiei acestuia de a remedia defecţiunile;

12.La alineatul (3) al articolului 22 litera p), paragraful al doilea va avea următorul cuprins:

Constituie obligaţie din partea proprietarilor să anunţe în scris numărul persoanelor care locuiesc temporar în condominiu, în condiţiile prezentelor norme metodologice.

13.Partea introductivă a articolului 23 şi litera c) a punctului B vor avea următorul cuprins:

Art. 23. – Proprietarii, pe lângă drepturile şi îndatoririle prevăzute în Statutul asociaţiei de proprietari, au şi următoarele drepturi şi obligaţii:

........................................................

c)să contribuie la repararea sau, după caz, la consolidarea şi la menţinerea în stare de siguranţă a proprietăţii comune indivize din cadrul condominiului şi să permită accesul persoanelor autorizate şi însoţite de administratorul clădirii pentru efectuarea reparaţiilor la instalaţiile comune, conform prevederilor din Statutul asociaţiei de proprietari.

14.Alineatul (1) al articolului 25 va avea următorul cuprins:

Art. 25. – (1) Cotele de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, calculate pentru fiecare proprietar din condominiu, vor fi achitate de aceştia, după caz, în termen de maximum 15 zile de la data afişării listei de plată, dată care trebuie să fie înscrisă în lista de plată respectivă. În vederea respectării termenelor legale de plată a facturilor către furnizorii de utilităţi, administratorii au obligaţia de a afişa lista de plată în termen de maximum 5 zile de la data primirii ultimei facturi expediate prin poştă, certificată prin înscrisul de pe ştampila poştei, sau de la data confirmării de primire, în cazul transmiterii facturii prin curier/delegat. După o perioadă de 30 de zile de la expirarea termenului stabilit pentru plată, asociaţia de proprietari poate calcula şi percepe penalizări de întârziere pentru suma neachitată, în condiţiile stabilite şi aprobate de adunarea generală a asociaţiei de proprietari, în limitele stabilite de Ordonanţa Guvernului nr. 85/2001, aprobată cu modificări prin Legea nr. 234/2002. Suma acestora nu poate depăşi suma cotei de întreţinere lunară la care s-a aplicat.

15.Alineatul (2) al articolului 35 va avea următorul cuprins:

(2)Veniturile obţinute de asociaţia de proprietari din activităţi economice sau din alte activităţi desfăşurate se constituie ca fond special şi se vor utiliza în exclusivitate pentru îmbunătăţirea confortului şi eficienţei condominiului, pentru întreţinerea şi repararea proprietăţii comune. În aceste venituri se cuprind şi sumele obţinute din închirierea unor spaţii aflate în proprietate comună indiviză, a spaţiilor pentru instalarea de reclame, firme luminoase, precum şi alte venituri obţinute din orice sursă. Aceste venituri se constituie ca surse proprii ale asociaţiei de proprietari, nu se repartizează proprietarilor şi nu pot fi folosite la constituirea sau la completarea fondului de rulment.

16.Alineatul (5) al articolului 38 va avea următorul cuprins:

(5)Cheltuielile pentru ridicarea reziduurilor şi a gunoaielor menajere, precum şi cheltuielile pentru vidanjarea haznalelor se repartizează în conformitate cu clauzele prevăzute în contractul încheiat cu furnizorul respectivului serviciu sau, în lipsa acestora, proporţional cu numărul persoanelor care locuiesc curent în condominiu.

17.La articolul 42, după alineatul (2) se introduce un nou alineat, alineatul (3), cu următorul cuprins:

(3)Modificarea instalaţiilor de distribuţie a utilităţilor în interiorul unui condominiu sau al unui apartament din cadrul unui condominiu poate fi făcută numai pe baza referatului tehnic de specialitate emis de furnizorul utilităţii, în care se arată efectele modificării instalaţiei respective şi se cuprind propuneri privind modul de repartizare a cheltuielilor pentru proprietăţile din condominiu. Pe baza acestui referat adunarea generală va hotărî asupra efectuării modificării şi va stabili modul de înregistrare, repartizare/defalcare a consumurilor respective, precum şi modul de încasare şi de efectuare a plăţilor corespunzătoare consumurilor.

18.Articolul 44 va avea următorul cuprins:

Art. 44. – Cheltuielile pe cotă-parte de proprietate sunt cheltuieli efectuate pentru întreţinerea, repararea, exploatarea şi, după caz, consolidarea părţilor din condominiu aflate în proprietate comună indiviză, specificate ca atare în acordul de asociere.

19.Alineatul (2) al articolului 47 va avea următorul cuprins:

(2)Suma aferentă cheltuielilor pentru încălzirea spaţiilor aflate în proprietatea comună a tuturor proprietarilor este cea rezultată prin scăderea din valoarea înscrisă în factura aferentă consumurilor de energie termică pentru încălzire a sumei aferente încălzirii apartamentelor şi spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă din cadrul condominiului.

20.Articolul 48 va avea următorul cuprins:

Art. 48. – Cheltuielile privind consumurile de apă, canalizare, apă caldă menajeră, gaze naturale, aferente proprietăţii comune, precum şi cheltuielile pentru deratizarea, dezinfecţia, dezinsecţia condominiului se repartizează proporţional cu cota-parte de proprietate indiviză care revine fiecărui proprietar din proprietatea comună, astfel cum este înscrisă în acordul de asociere sau care a fost recalculată conform prevederilor art. 45, având la bază contracte încheiate cu furnizorii acestor utilităţi.

21.Alineatul (1) al articolului 53 va avea următorul cuprins:

Art. 53. – (1) Cheltuielile pentru încălzirea locuinţelor/ apartamentelor situate în condominii, indiferent de modul de înregistrare a consumului de energie termică şi de sursa de agent termic, se repartizează proporţional cu suprafaţa utilă definită în cartea tehnică a clădirii şi înscrisă în actul de proprietate, iar pentru încălzirea spaţiilor aflate în folosinţă comună, şi anume: casa scării, culoare, spălătorii, uscătorii, holuri şi altele asemenea, se repartizează proporţional cu cota-parte de proprietate indiviză care îi revine fiecărui proprietar, astfel cum aceasta este înscrisă în actul de proprietate sau cum a fost recalculată conform prevederilor art. 45.

22.După alineatul (1) al articolului 53 se introduce un nou alineat, alineatul (1^1), cu următorul cuprins:

(1^1)Asociaţiile de proprietari vor evidenţia cheltuielile pentru încălzire şi apă caldă menajeră, separat pentru fiecare apartament, pe un borderou special a cărui formă este prezentată în anexele 1A şi 1B la prezentele norme metodologice şi care va fi afişat împreună cu lista pentru defalcarea celorlalte cheltuieli de întreţinere.

23.După alineatul (1^1) al articolului 53 se introduce un nou alineat, alineatul (1^2), cu următorul cuprins:

(1^2)În borderoul prevăzut la alin. (1^1) se vor înscrie obligaţiile de plată a căldurii şi apei calde menajere pe fiecare apartament, aşa cum rezultă din defalcarea facturii primite de la furnizorul de energie termică, conform alin. (1), şi separat cuantumul ajutorului social aprobat în conformitate cu Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 81/2003 pentru modificarea unor reglementări privind acordarea de ajutoare pentru încălzirea locuinţei şi asigurarea fondurilor necesare în vederea furnizării energiei termice şi gazelor naturale pentru populaţie, precum şi unele măsuri pentru întărirea disciplinei financiare.

24.Alineatele (2) şi (3) ale articolului 53 se abrogă.

25.Articolul 54 va avea următorul cuprins:

Art. 54. – Cheltuielile pentru lucrările de întreţinere, reparaţii şi înlocuiri la antenele colective de televiziune se repartizează în raport cu numărul prizelor de televizoare prevăzute în cartea tehnică a clădirii, iar pentru cutiile poştale şi pentru cheile de la uşa de intrare comună în clădire se repartizează în raport cu numărul locuinţelor şi spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă existente în condominiu.

26.Articolul 61 va avea următorul cuprins:

Art. 61. – Consiliile locale vor constitui, prin hotărâre, o comisie de atestare care va organiza examinarea persoanelor fizice propuse de către adunările generale ale asociaţiilor de proprietari pentru administrarea imobilelor.

27.Articolul 63 va avea următorul cuprins:

Art. 63. – Pot fi atestate ca administratori de condominii numai persoanele care îndeplinesc cumulativ următoarele condiţii:

a)au capacitate deplină de exerciţiu;

b)prezintă garanţii morale pentru îndeplinirea corectă a obligaţiilor ce revin administratorilor.

28.La alineatul (3) al articolului 67, litera e) va avea următorul cuprins:

e)recomandări din partea preşedintelui comitetului executiv al asociaţiei de proprietari ai clădirii pentru care solicită atestarea calităţii de administrator.

29.După alineatul (3) al articolului 67 se introduce un nou alineat, alineatul (3^1), cu următorul cuprins:

(3^1)Legalizarea actelor care se depun pentru atestare poate fi făcută de secretarul comunei, oraşului sau al subdiviziunii administrativ-teritoriale a municipiilor.

30.Alineatul (4) al articolului 67 se abrogă.

31.Articolul 68 va avea următorul cuprins:

Art. 68. – Capacitatea de a fi atestaţi ca administratori de condominii a solicitanţilor care au prezentat cereri în condiţiile art. 67 va fi evaluată de comisia de specialitate constituită de consiliul local, în termen de 60 de zile de la înregistrarea cererii.

32.Articolul 71 va avea următorul cuprins:

Art. 71. – (1) Atestatul de administrator de imobil se eliberează pentru o perioadă nedeterminată şi este valabil numai pe teritoriul administrat de autoritatea administraţiei publice locale emitentă.

(2)Atestatul va menţiona datele de identitate ale titularului şi autoritatea administraţiei publice locale emitentă.

(3)Atestatul poate fi suspendat sau retras de către autoritatea administraţiei publice locale emitentă, la propunerea motivată a compartimentului specializat al consiliului local, sesizat din oficiu sau la cererea asociaţiilor de proprietari.

33.Articolul 73 va avea următorul cuprins:

Art. 73. – Atestarea administratorilor persoane fizice, aflaţi în funcţie la data intrării în vigoare a prezentelor norme metodologice, se va realiza până la data de 31 martie 2004.

34.Articolul 74 va avea următorul cuprins:

Art. 74. – Consiliile locale ale municipiilor, oraşelor, comunelor şi ale sectoarelor municipiului Bucureşti vor stabili şi vor sancţiona contravenţiile la prevederile prezentelor norme metodologice, prin hotărâre a consiliului local, în condiţiile legii.

35.După articolul 75 se introduce un nou articol, articolul 76, cu următorul cuprins:

Art. 76. – Unităţile deţinătoare a cărţii tehnice a clădirilor sunt obligate să transmită cu titlu gratuit aceste cărţi asociaţiilor de proprietari, la solicitarea acestora. De asemenea, unităţile în arhiva cărora se găsesc proiectele clădirilor sunt obligate să elibereze asociaţiilor de proprietari copii ale proiectelor de clădiri elaborate. Costul executării copiilor va fi suportat de asociaţia de proprietari solicitantă. În lipsa proiectelor, proiectantul va emite un raport cuprinzând parametrii de calcul ai clădirii, caracteristicile tehnice, dotările acesteia şi instalaţiile şi dotările constituite în indiviziune pentru mai mulţi proprietari din condominiu.

36.După anexa nr. 1 la normele metodologice se introduc anexele nr. 1A şi 1B.

37.Litera b) a articolului 23 din anexa nr. 2 la normele metodologice va avea următorul cuprins:

b)să anunţe, în scris, numărul persoanelor care locuiesc temporar în clădire minimum 15 zile pe lună, conform art. 18 alin. (5) lit. c) din Normele metodologice privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari.

PRIM-MINISTRU

ADRIAN NĂSTASE

Contrasemnează:

Ministrul administraţiei şi internelor,

Ioan Rus

Ministru delegat pentru administraţia publică,

Gabriel Oprea

Ministrul muncii, solidarităţii sociale şi familiei,

Elena Dumitru

Ministrul finanţelor publice,

Mihai Nicolae Tănăsescu

Bucureşti, 27 noiembrie 2003.

Nr. 1.386.

Anexa 1A

la normele metodologice

BORDEROU

cuprinzând costurile pentru încălzire şi ajutoarele

pentru încălzirea locuinţelor racordate

la reţele de termoficare, acordate de Guvernul României

Titularul de contract: Asociaţia ............................., bloc ......... scara ........, str. ....................... nr. ..........., sectorul ............. codul poştal ...............

Factura nr. .............., valoarea totală ..................... lei, din care energie termică ............................. lei pentru încălzire şi prepararea apei calde

Reprezentantul asociaţiei de proprietari:

Numele şi prenumele ............, funcţia ......, data şi semnătura ..... .

Furnizor .................................. Ştampila

Prezentul borderou reprezintă documentul justificativ pentru stabilirea sumei efective de plată de către asociaţia de proprietari şi pentru întocmirea decontului către direcţia pentru dialog, familie şi solidaritate socială teritorială. Declararea de informaţii false se sancţionează conform legii.

la normele metodologice

BORDEROU

cuprinzând costurile pentru încălzire şi ajutoarele pentru

încălzirea locuinţelor racordate la reţele de gaze naturale,

acordate de Guvernul României

Titularul de contract: Asociaţia ............................., bloc ......., scara ......., str. ........................ nr. ....., sectorul ......, carnet folio .......................

Factura nr. ....................., valoarea totală ................... lei, din care gaze naturale ................ lei

Reprezentantul asociaţiei de proprietari

Numele şi prenumele ............, funcţia ........., data şi semnătura ........... .

Furnizor .......................... Ştampila

Prezentul borderou reprezintă documentul justificativ pentru stabilirea sumei efective de plată de către asociaţie şi pentru întocmirea decontului către direcţia pentru dialog, familie şi solidaritate socială teritorială. Declararea de informaţii false se sancţionează conform legii.