Norme metodologice
Norme metodologice din 2 aprilie 2003
privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari
- Emitent
- Guvernul
- Publicat în
- Monitorul Oficial nr. 311 din 8 mai 2003
Textul actului · 120 de articole
100%
privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari
(1)Prezentele norme metodologice au ca obiect punerea la dispoziţie asociaţiilor de proprietari şi autorităţilor administraţiei publice centrale şi locale a cadrului general pentru organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, exploatarea şi administrarea clădirilor - blocuri de locuinţe - condominii, precum şi exercitarea controlului financiar-contabil şi gestionar asupra activităţii asociaţiilor de proprietari în aplicarea prevederilor Legii locuinţei nr. 114/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, şi ale Ordonanţei Guvernului nr. 85/2001 privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, aprobată cu modificări prin Legea nr. 234/2002.
(2)În înţelesul prezentelor norme metodologice, prin bloc de locuinţe - clădire - condominiu, denumit în continuare condominiu, se înţelege o proprietate imobiliară din care unele părţi sunt proprietăţi individuale, reprezentate din apartamente sau spaţii cu alta destinaţie decât cea de locuinta, iar restul, proprietate comuna indiviză. Prin asimilare, poate fi definit condominiu şi un tronson, cu una sau mai multe scări, din cadrul clădirii de locuit, în condiţiile în care se poate delimita proprietatea comuna.
(1)În scopul reprezentării şi sustinerii intereselor comune ale proprietarilor, legate de folosirea bunurilor aflate în proprietate comuna indiviză din clădirea ce alcătuieşte un condominiu, proprietarii locuinţelor şi ai spaţiilor cu alta destinaţie decât cea de locuinta se pot constitui în asociaţii de proprietari cu personalitate juridică.
(2)Asociaţia de proprietari este forma juridică de organizare şi de reprezentare a intereselor comune ale proprietarilor unui condominiu, cu personalitate juridică, nonprofit, înfiinţată în condiţiile prevăzute de lege.
Asociaţiile de locatari din clădirile ale căror apartamente au fost dobândite în proprietate în condiţiile legii şi care nu au fost reorganizate în asociaţii de proprietari au obligaţia să se reorganizeze potrivit prevederilor legale.
Consiliile locale ale municipiilor, oraşelor, comunelor şi ale sectoarelor municipiului Bucureşti, prin compartimentele specializate din aparatul propriu, sprijină asociaţiile de proprietari pentru înfiinţare, organizare şi funcţionare, pentru realizarea scopurilor şi sarcinilor ce le revin, în conformitate cu prevederile legale în vigoare, sprijinind totodată asociaţiile de locatari pentru a se transforma şi a se reorganiza în asociaţii de proprietari.
(1)Condominiile pot fi administrate de persoane fizice atestate în conformitate cu prevederile art. 22 alin. (2) şi angajate cu contract individual de muncă ori cu convenţie civilă de prestări de servicii sau de persoane juridice specializate, cu care se încheie un contract de administrare, potrivit hotărârii adunării generale a proprietarilor. Administratorii trebuie să prezinte garanţii morale, materiale şi profesionale acceptate de proprietarul clădirii sau de reprezentantul legal al acestuia.
(2)Obligaţiile administratorului sunt cele stabilite prin lege, precum şi cele stabilite prin contractul încheiat cu proprietarul sau cu reprezentantul legal al acestuia.
(3)Pentru administrator sau, după caz, persoana fizica gestionara a bunurilor şi mijloacelor băneşti ale asociaţiei de proprietari prevederile Legii nr. 22/1969 privind angajarea gestionarilor, constituirea de garanţii şi răspunderea în legătură cu gestionarea bunurilor agenţilor economici, autorităţilor sau instituţiilor publice, cu modificările ulterioare, se aplică în mod corespunzător.
(4)Suma ce constituie garanţia materială se depune în contul asociaţiei de proprietari respective şi se restituie la data încetării contractului sau convenţiei încheiate cu administratorul.
(1)Administrarea condominiilor are ca obiect utilizarea clădirilor în scopul pentru care au fost construite, în condiţiile menţinerii pe toată perioada de existenta a performantelor functionale, tehnice şi calitative pentru care acestea au fost realizate.
(2)În acest scop activitatea de administrare a condominiului trebuie să asigure:
a)menţinerea în siguranţa a clădirii potrivit prevederilor legale şi aducerea la cunoştinţa tuturor persoanelor care locuiesc în clădire despre starea acesteia din punct de vedere al siguranţei la acţiuni seismice;
b)funcţionarea în bune condiţii a tuturor instalaţiilor şi părţilor de construcţii ale imobilului;
c)aducerea la cunoştinţa tuturor persoanelor care locuiesc în clădire despre condiţiile generale de funcţionare a instalaţiilor şi dotărilor clădirii, precum şi despre regulile de folosire a instalaţiilor şi dotărilor care se utilizează în comun;
d)stabilirea condiţiilor în care pot fi realizate serviciile de întreţinere şi de reparaţii curente ale elementelor de construcţii şi instalaţii ale clădirii, atât la părţile comune, cat şi la cele folosite în exclusivitate, care pot perturba folosinţă normală a părţilor comune;
e)aducerea la cunoştinţa, prin afişare la loc vizibil, tuturor persoanelor care locuiesc în clădire despre modul de stabilire a cheltuielilor curente pentru funcţionarea şi întreţinerea clădirii, precum şi a cheltuielilor ce decurg din alte plati efectuate, inclusiv cele pentru reparaţia capitala a clădirii - construcţii şi instalaţii. Lista de plată a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, care se afişează, se întocmeşte conform prevederilor Normelor metodologice privind organizarea şi conducerea contabilităţii în partida simpla de către persoanele juridice fără scop lucrativ, aprobate prin Ordinul ministrului finanţelor publice nr. 2.329/2001, publicat în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 20 din 15 ianuarie 2002;
f)preluarea sau reconstituirea cărţii construcţiei potrivit prevederilor legale şi evidentierea tuturor modificărilor aduse, în condiţiile legii, la părţile comune ale clădirii.
(3)Schimbarea destinaţiei locuinţelor şi/sau a spaţiilor cu alta destinaţie decât cea de locuinta, situate în clădiri colective, se poate face numai cu acordul proprietarului clădirii sau al asociaţiei de proprietari şi, în mod obligatoriu, cu aprobarea proprietarilor cu care se invecineaza pe orizontala şi pe verticala, indiferent dacă proprietarul care intenţionează să facă aceasta schimbare este sau nu este membru al asociaţiei de proprietari.
Asociaţiile de proprietari se constituie prin hotărârea a cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor apartamentelor şi spaţiilor cu alta destinaţie decât cea de locuinta din cadrul unui condominiu.
(1)În clădirile de locuit cu mai multe tronsoane sau scări se pot constitui asociaţii de proprietari pe fiecare tronson sau scara, dacă proprietatea comuna aferentă tronsonului ori scării poate fi delimitata şi dacă este posibila repartizarea cheltuielilor comune pe tronsoane sau pe scări.
(2)Asociaţiile de proprietari se pot constitui potrivit alin. (1) prin hotărârea adunării generale şi cu acordul expres al coproprietarilor cu privire la delimitarea efectivă a părţilor de proprietate comuna care se preiau în administrare de respectiva asociaţie de proprietari şi cu privire la obligaţiile şi drepturile legale care vor continua sa rămână în sarcina tuturor coproprietarilor.
(3)Pentru a se stabili dacă este posibila defalcarea tehnica a consumurilor şi repartizarea cheltuielilor comune pe tronsoane sau pe scări, precum şi modalitatea acestei defalcari/repartizari, se va solicita avizul furnizorilor de servicii implicaţi - electricitate, gaze naturale, apa sau altele asemenea - cu privire la posibilităţile tehnice de furnizare a utilităţilor pe tronsoane sau pe scări.
(4)Prin acordul de asociere pe scara sau tronson se reglementează şi raporturile cu celelalte asociaţii de proprietari constituite în clădire.
(1)Anterior adunării de constituire, proprietarii din clădirile cu mai multe apartamente se pot întruni pentru a hotărî cu privire la înfiinţarea asociaţiei de proprietari sau la transformarea asociaţiei de locatari în asociaţie de proprietari. Totodată vor hotărî şi cu privire la persoana fizica sau juridică însărcinată cu întocmirea acordului de asociere şi a statutului, cu privire la termenul de finalizare a acestora şi la data de convocare a adunării de constituire. Hotărârea proprietarilor se consemnează într-un proces-verbal care se semnează de toţi cei prezenţi.
(2)Cu cel puţin 10 zile înaintea datei fixate pentru adunarea de constituire proprietarii se convoacă prin afişare într-un loc vizibil.
(3)Adunarea de constituire a asociaţiei de proprietari este legal întrunită în cvorumul prevăzut la art. 7. (4) Hotărârea privind înfiinţarea asociaţiei de proprietari poate fi luată cu votul a cel puţin două treimi din numărul proprietarilor prezenţi, dar nu mai puţin de jumătate plus unu din numărul proprietarilor locuinţelor şi ai spaţiilor cu alta destinaţie decât cea de locuinta din cadrul clădirii, scării sau tronsonului respectiv, după caz.
(5)Dacă nu este întrunit cvorumul, o noua convocare va avea loc după cel puţin 5 zile de la data primei intalniri, în condiţiile prevăzute la alin. (1). În cazul în care nici la a doua convocare nu se poate lua hotărârea de constituire din lipsa cvorumului, se face o a treia convocare, după cel puţin 5 zile de la data celei de-a doua; în acest caz, hotărârea privind înfiinţarea asociaţiei de proprietari poate fi luată cu votul a cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor prezenţi, dar nu mai puţin de o treime din numărul proprietarilor.
(6)În adunarea de constituire se prezintă şi se adoptă statutul asociaţiei de proprietari, în care se vor cuprinde precizări cu privire la:
a)denumirea, forma juridică, sediul, durata de funcţionare ale asociaţiei de proprietari;
b)scopul şi obiectul de activitate ale asociaţiei de proprietari;
c)mijloace materiale şi băneşti de care poate dispune asociaţia de proprietari; venituri şi cheltuieli;
d)membrii asociaţiei de proprietari, drepturile şi obligaţiile acestora;
e)structura organizatorică, modul de funcţionare, managementul asociaţiei de proprietari;
f)repartizarea cheltuielilor asociaţiei de proprietari;
g)condiţiile în care se dizolva asociaţia de proprietari;
h)dispoziţii finale, modalitatea de rezolvare a litigiilor, relaţii contractuale, penalizări, dacă adunarea generală a proprietarilor a adoptat sistemul propriu de penalizări, în condiţiile legii.
(1)Acordul proprietarilor privind constituirea asociaţiei de proprietari se consemnează într-un proces-verbal întocmit în doua exemplare originale, semnate de toţi proprietarii care şi-au dat consimţământul. Procesul-verbal constituie anexa la acordul de asociere.
(2)Proprietarii îşi dau consimţământul, de regula, în adunarea de constituire; în cazul proprietarilor absenţi consimţământul poate fi exprimat prin simpla semnare a procesului-verbal prevăzut la alin. (1), în termen de 30 de zile de la data la care a avut loc adunarea de constituire, conform art. 9 alin. (3) sau (4), după caz.
(3)În cazul în care vreun proprietar nu poate semna se va consemna ca acesta şi-a dat consimţământul şi se face menţiune despre cauza acestei imposibilitati.
Acordul de asociere se redactează pe baza procesului-verbal al adunării de constituire şi va cuprinde numele, prenumele şi domiciliul proprietarilor, individualizarea proprietăţii potrivit actului de proprietate, după caz, respectiv contractului de vânzare-cumpărare, contractului de construire şi procesului-verbal de predare-primire, contractului de schimb sau contractului de donaţie, enumerarea şi descrierea părţilor aflate în proprietatea comuna şi cota-parte din proprietatea comuna ce revine fiecărui apartament sau spaţiu cu alta destinaţie decât cea de locuinta.
Înscrierea ulterioară în asociaţia de proprietari a proprietarilor care nu au fost prezenţi la adunarea de constituire şi care nu şi-au dat consimţământul în condiţiile prevăzute la art. 10 se face la cererea acestora, prin înscrierea datelor prevăzute la art. 11 într-un act adiţional la acordul de asociere, încheiat cu proprietarul interesat, fără alte formalităţi.
În cadrul adunării de constituire a asociaţiei de proprietari, în baza statutului adoptat, proprietarii vor alege un comitet executiv şi o comisie de cenzori şi vor hotărî numărul membrilor acestora, precum şi durata mandatelor lor.
Asociaţia de proprietari poate delega, prin contract, atribuţiile comisiei de cenzori privind controlul financiar-contabil şi gestionar unor persoane fizice sau juridice specializate.
(1)Comitetul executiv va fi condus de un preşedinte, care va fi desemnat în persoana celui care întruneşte cel mai mare număr de voturi la alegerea comitetului executiv. Acesta reprezintă asociaţia de proprietari în raporturile cu autorităţile şi cu instituţiile publice, precum şi cu celelalte persoane fizice sau juridice cu care asociaţia de proprietari are relaţii.
(2)În cazul imposibilităţii de exercitare a atribuţiilor de către preşedinte, acestea vor fi îndeplinite de către un vicepreşedinte desemnat de comitetul executiv cu majoritate de voturi.
Cererea de acordare a personalităţii juridice, împreună cu copiile de pe procesul-verbal al adunării de constituire, de pe acordul de asociere şi de pe statutul asociaţiei de proprietari, precum şi, dacă este cazul, cu avizele prevăzute la art. 8, se depun de persoana imputernicita de proprietarii asociaţi la organul financiar local în a cărui circumscripţie teritorială se afla clădirea.
După înfiinţarea asociaţiei de proprietari aceasta se identifica prin denumire, adresa condominiului, încheierea judecătorului delegat şi codul fiscal al asociaţiei. Actele care emana de la asociaţiile de proprietari vor cuprinde atributele de identificare.
(1)Asociaţia de proprietari adopta hotărâri în adunarea generală, care se tine obligatoriu cel puţin o dată pe an, de regula, în primul trimestru, şi la care au dreptul şi obligaţia sa participe toţi membrii săi. Adunarea generală este alcătuită din toţi membrii asociaţiei de proprietari.
(2)Pentru situaţii speciale, adunarea generală a asociaţiei de proprietari poate fi convocată oricând de către comitetul executiv sau de către membri ai asociaţiei care deţin în total cel puţin 20% din cotele de proprietate.
(3)Toţi proprietarii trebuie anuntati despre convocarea oricărei adunări generale a asociaţiei de proprietari cu cel puţin 10 zile înainte ca aceasta să aibă loc.
(4)Asociaţia de proprietari poate adopta hotărâri, dacă majoritatea membrilor sunt prezenţi personal sau prin reprezentant. Dacă nu este întrunit cvorumul, adunarea va fi suspendată şi reconvocata. La adunarea reconvocata, dacă exista dovada ca toţi membrii asociaţiei de proprietari au fost convocaţi, hotărârile pot fi adoptate prin votul majorităţii membrilor prezenţi. Dovada convocării membrilor asociaţiei de proprietari se face cu afisul de la avizierul asociaţiei şi convocatorul semnat de aceştia.
(5)Adunarea generală a asociaţiei de proprietari analizează principalele aspecte şi adopta hotărâri cu privire la:
a)activitatea de administrare şi de întreţinere a condominiului, aprobarea lucrărilor de reparaţii capitale şi reparaţii curente ce urmează a se efectua în cursul anului, derularea contractelor încheiate cu agenţii economici furnizori ai serviciilor de care aceasta beneficiază, precum şi modul de realizare a obligaţiilor pe care asociaţia de proprietari le are faţă de persoanele juridice sau fizice cu care are relaţii;
b)expertizarea tehnica a clădirilor care prezintă niveluri insuficiente de protecţie la acţiuni seismice, degradari sau avarieri şi a lucrărilor de intervenţie/consolidarilor, potrivit legislaţiei în vigoare;
c)bugetul de venituri şi cheltuieli; stabilirea cotelor de participare pe persoana la cheltuielile aferente persoanelor cu domiciliul stabil în clădire, pentru persoanele care locuiesc temporar, aflate în vizita, sau care prestează activităţi gospodăreşti în timpul zilei de minimum 15 zile pe luna; stabilirea perioadei minime de la care proprietarii, respectiv chiriaşii, pot solicita, în scris, scutirea de la plata cheltuielilor pe persoana şi care trebuie să fie de cel puţin 15 zile pe luna; participarea proprietarilor la cheltuielile de administrare şi de întreţinere a clădirii; modul de folosire a fondurilor proprii; prin prestare de activităţi gospodăreşti se înţelege ajutorul pe care îl primesc membrii asociaţiei de proprietari din partea unor persoane străine de asociaţie, care ajuta la gospodărire, respectiv curăţenie, gătit, creşterea copiilor, paza apartament şi altele asemenea;
d)modul de folosire a spaţiilor comune şi, în unele cazuri, schimbarea destinaţiei unor asemenea spaţii. Schimbarea destinaţiei acestor spaţii nu se va putea face decât cu acordul majorităţii membrilor asociaţiei de proprietari şi, în mod obligatoriu, cu acordul celor direct afectaţi din vecinătate, atât pe orizontala, cat şi pe verticala;
e)activitatea de administrare a condominiului, respectiv prin persoana fizica atestata în conformitate cu prevederile art. 22 alin. (2) şi angajata cu contract individual de muncă sau cu convenţie civilă de prestări de servicii ori persoana juridică specializată, cu care se încheie un contract de administrare;
f)condiţiile de angajare a administratorului prin prezentarea şi analiza dosarului de angajare a acestuia sau, după caz, a contractului de administrare ce urmează a fi încheiat cu o persoană juridică specializată;
g)cuantumul garanţiei materiale care trebuie depusa de către administrator;
h)alegerea comisiei de cenzori, precum şi stabilirea sarcinilor detaliate ale membrilor acesteia;
i)numărul şi funcţiile persoanelor necesare pentru administrarea şi gospodărirea clădirii, funcţiile care se remunereaza, cuantumul şi modalitatea de actualizare a remuneraţiilor;
j)activitatea comitetului executiv şi a preşedintelui;
k)rotunjirea la leu a contravalorii obligaţiilor de plată.
(6)Hotărârile adunării generale a asociaţiei de proprietari privind buna întreţinere şi exploatare a condominiului sunt obligatorii şi pentru proprietarii din acelaşi condominiu care nu sunt membri ai asociaţiei.
(7)Pentru adoptarea hotărârilor asociaţiei de proprietari se vor avea în vedere următoarele:
a)votul fiecărui proprietar are o pondere egala cu cota-parte din proprietatea comuna;
b)proprietarul poate fi reprezentat de un membru al familiei sau de un alt reprezentant care are o împuternicire semnată de proprietarul în numele căruia votează;
c)un membru al asociaţiei de proprietari poate reprezenta cel mult încă un membru absent, prin împuternicire scrisă;
d)în cazul unui vot paritar, votul preşedintelui este decisiv.
(1)Comitetul executiv, format dintr-un număr de 3-11 membri stabiliţi de adunarea generală dintre membrii asociaţiei de proprietari, asigura ducerea la îndeplinire a hotărârilor adunării generale şi acţionează operativ în legătură cu:
a)activitatea curenta de administrare şi de întreţinere a condominiului; repartizarea lunară a cheltuielilor comune pe fiecare proprietate din condominiu, încheierea sau sistarea contractelor privind furnizarea serviciilor necesare, inclusiv pentru administrarea condominiului; angajarea personalului de administrare, întreţinere şi curăţenie, potrivit legii, şi aprobarea cheltuielilor curente;
b)constatarea prin inspecţii periodice şi stabilirea măsurilor necesare care să asigure funcţionarea în bune condiţii a părţilor comune ale condominiului, a construcţiilor şi instalaţiilor, precum şi în locuinţe sau în spaţiul cu alta destinaţie decât cea de locuinta, cu respectarea prevederilor art. 23 lit. f) din Statutul asociaţiei de proprietari (anexa nr. 2), pentru a constata dacă instalaţiile sunt în stare buna de funcţionare şi nu produc pierderi prin neintretinerea corespunzătoare a acesteia, constatări care se vor înscrie într-o fişa de inspecţie care se va depune la preşedintele asociaţiei de proprietari;
c)problemele ridicate de membrii asociaţiei de proprietari, luând măsuri pentru rezolvarea lor;
d)organizarea adunărilor generale, precum şi a altor acţiuni stabilite de adunarea generală.
(2)Comitetul executiv al asociaţiei de proprietari pregăteşte şi supune spre aprobare adunării generale bugetul anual de venituri şi cheltuieli.
(3)După aprobarea bugetului de venituri şi cheltuieli comitetul executiv va urmări derularea acestuia în condiţiile legii.
(1)Preşedintele asociaţiei de proprietari este ales, prin votul adunării generale, dintre membrii comitetului executiv al acesteia.
(2)Preşedintele asociaţiei de proprietari urmăreşte şi asigura respectarea statutului şi a hotărârilor asociaţiei de proprietari, realizarea contractelor angajate de aceasta, îndeplinirea în condiţiile legii a prevederilor bugetului de venituri şi cheltuieli, respectarea de către asociaţia de proprietari a ordinii publice şi a reglementărilor autorităţilor publice centrale şi locale.
(3)Preşedintele asociaţiei de proprietari convoacă şi conduce şedinţele de lucru ale comitetului executiv şi ale adunării generale.
(4)Preşedintele asociaţiei de proprietari angajează prin semnatura sa asociaţia de proprietari în relaţiile acesteia cu terţii.
(5)Preşedintele asociaţiei de proprietari păstrează şi urmăreşte ţinerea la zi a cărţii tehnice a construcţiei, precum şi celelalte documente privitoare la activitatea asociaţiei de proprietari.
(1)Comisia de cenzori urmăreşte şi asigura respectarea legalităţii în administrarea bunurilor materiale şi a fondurilor financiare ale asociaţiei de proprietari.
(2)Comisia de cenzori este formată dintr-un număr impar de membri, care au cunoştinţe de specialitate şi experienta în domeniile financiar, economic şi/sau juridic şi care nu fac parte din comitetul executiv.
(3)Comisia de cenzori îşi alege la prima reuniune preşedintele din rândul membrilor ei.
(4)Atribuţiile comisiei de cenzori sunt următoarele:
a)verificarea execuţiei bugetare;
b)verificarea şi validarea documentelor şi a angajamentelor de plată;
c)urmărirea depunerii în contul curent al asociaţiei de proprietari a numerarului care depăşeşte plafonul de casa;
d)verificarea trimestriala a gestiunii asociaţiei de proprietari;
e)verificarea modului de stabilire a cotelor de contribuţie la cheltuielile curente şi constituirea fondurilor speciale ale asociaţiei de proprietari, în conformitate cu prevederile art. 24 alin. (5);
f)verificarea lunară a situaţiei de încasări şi plati;
g)controlul inopinat al încasărilor şi al plăţilor;
h)verificarea lunară a situaţiei soldurilor elementelor de activ şi de pasiv.
(5)Comisia de cenzori prezintă în faţa adunării generale a proprietarilor, o dată pe an, raportul asupra activităţii sale.
(6)Asociaţiile de proprietari au obligaţia sa organizeze şi sa conducă contabilitatea proprie potrivit prevederilor Legii contabilităţii nr. 82/1991, republicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 629 din 26 august 2002, în partida dubla sau în partida simpla, prin opţiune, potrivit hotărârii adunării generale a asociaţiei de proprietari.
(7)Asociaţiile de proprietari care optează pentru conducerea contabilităţii în partida dubla aplica Planul de conturi pentru persoanele juridice fără scop lucrativ şi normele metodologice de utilizare a acestuia, aprobate prin Ordinul ministrului finanţelor nr. 1.591/1998, cu modificările ulterioare.
(8)Asociaţiile de proprietari care optează pentru conducerea contabilităţii în partida simpla aplica prevederile Normelor metodologice privind organizarea şi conducerea contabilităţii în partida simpla de către persoanele juridice fără scop lucrativ, aprobate prin Ordinul ministrului finanţelor publice nr. 2.329/2001.
(1)Activitatea de management de proprietate şi management financiar se asigura fie de persoane fizice angajate prin contracte individuale de muncă sau prin convenţii civile de prestări de servicii, fie de persoane juridice, prin contracte de administrare, în funcţie de hotărârea adunării generale a proprietarilor.
(2)Administratorul, persoana fizica, poate fi angajat dintre membrii asociaţiei sau dintre alte persoane cu cunoştinţe profesionale şi atestat de către o comisie formată din 5 membri, specialişti în domeniul financiar-contabil şi al legislaţiei muncii, constituită de consiliul local prin hotărâre.
(3)Administratorul asigura managementul de proprietate al condominiului prin:
a)efectuarea formalităţilor necesare în angajarea contractelor cu furnizorii serviciilor necesare pentru exploatarea şi întreţinerea condominiului (inclusiv instalaţiile şi echipamentele aflate în proprietate comuna), derularea şi urmărirea realizării acestor contracte;
b)urmărirea comportării în timp a construcţiei, pe toată durata contractului; întocmirea fişelor tehnice periodice cu privire la starea clădirii şi a instalaţiilor acesteia; asigurarea punerii în siguranţa a clădirii potrivit prevederilor legale, evidentierea în cartea tehnica a clădirii a tuturor modificărilor aduse, în condiţiile stabilite de statut şi de legile în vigoare, la părţile comune ale condominiului;
c)răspunderea faţă de functionalitatea şi integritatea elementelor proprietăţii comune, de mijloacele materiale ale asociaţiei de proprietari şi de utilizarea în bune condiţii a acestora;
d)procurarea mijloacelor materiale necesare întreţinerii şi reparaţiilor curente ale elementelor proprietăţii comune, răspunderea asupra integrităţii acestora;
e)înştiinţarea comitetului executiv al asociaţiei de proprietari şi luarea măsurilor necesare pentru efectuarea la timp şi eficient a lucrărilor de întreţinere şi reparaţii; supune spre aprobare comitetului executiv ofertele pentru efectuarea lucrărilor de întreţinere şi reparaţii aprobate de adunarea generală a asociaţiei de proprietari;
f)angajarea şi urmărirea realizării contractelor cu persoane fizice sau juridice pentru: reparaţii, închirierea unor spaţii sau elemente din proprietatea comuna, activităţi sociale şi alte tipuri de activităţi. În contractele privind reparaţiile se vor prevedea clauze referitoare la perioada de garanţie a lucrărilor executate conform normativelor tehnice în vigoare;
g)verificarea contractelor de închiriere între asociaţia de proprietari şi persoane fizice sau juridice care folosesc spaţii ori elemente din proprietatea comuna. Dacă aceste contracte nu exista administratorul îi înştiinţează pe cei în cauza, punându-le în vedere ca în termen de 30 de zile lucrătoare sa încheie contracte cu asociaţia de proprietari;
h)supravegherea execuţiei lucrărilor de reparaţii şi întreţinere şi participarea la recepţia lor, consemnand finalizarea acestora; asigura efectuarea de plati corespunzătoare stadiului lucrării;
i)controlul personalului angajat de asociaţia de proprietari pentru curăţenie, încărcarea şi evacuarea gunoiului menajer şi alte activităţi, cu privire la îndeplinirea obligaţiilor contractuale şi, în caz de încălcare a acestora, sesizarea comitetului executiv;
j)inspectarea, în conformitate cu prevederile art. 23 lit. f) din Statutul asociaţiei de proprietari (anexa nr. 2), referitor la drepturile proprietarilor din condominiu, a proprietăţii individuale în vederea inlaturarii defectiunilor apărute la instalaţiile de folosinţă comuna şi a eliminării pierderilor care determina creşterea nejustificată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari. Dacă se constata defectiuni la instalaţiile aparţinând proprietăţii individuale - apartament sau spaţii cu alta destinaţie decât cea de locuinta -, se înştiinţează proprietarul asupra obligaţiei acestuia de a remedia defecţiunile;
k)citirea, lunar sau periodic, în funcţie de hotărârea adunării generale a asociaţiei de proprietari, a indexului contoarelor individuale aparţinând proprietarilor şi înscrierea sau verificarea înscrierii acestuia în fişa de apartament, cu condiţia ca acestea să fie montate cu acordul adunării generale a asociaţiei de proprietari şi al furnizorului de utilităţi;
l)asigurarea cunoaşterii şi respectării regulilor de locuit în condominiu;
m)aducerea la cunoştinţa tuturor persoanelor care locuiesc în condominiu despre condiţiile generale de funcţionare a instalaţiilor şi dotărilor clădirii, precum şi despre regulile de folosire a instalaţiilor şi dotărilor care se utilizează în comun;
n)stabilirea condiţiilor în care pot fi realizate serviciile de întreţinere şi de reparaţii curente ale elementelor de construcţii şi instalaţii ale condominiului, atât la părţile comune, cat şi la cele folosite în exclusivitate, care pot perturba folosinţă normală a părţilor comune;
o)întocmirea listelor lunare de plati;
p)aducerea la cunoştinţa tuturor proprietarilor care locuiesc în condominiu despre modul de stabilire a cheltuielilor curente pentru funcţionarea şi întreţinerea condominiului, precum şi a cheltuielilor care decurg din alte plati efectuate, inclusiv cele pentru reparaţia capitala a condominiului; introducerea la plata consumurilor şi a persoanelor care locuiesc temporar sau prestează activităţi gospodăreşti, care depăşesc limita minima de şedere în condominiu prevăzută de hotărârea adunării generale a asociaţiei de proprietari, conform procesului-verbal consemnat în registrul asociaţiei de proprietari.
Constituie obligaţie din partea proprietarilor sa anunţe, tot prin cerere, numărul persoanelor care locuiesc temporar, venite în vizita, sau care prestează activităţi gospodăreşti conform prevederilor art. 18 alin. (5) lit. c). Persoanele care locuiesc temporar sau prestează activităţi gospodăreşti pot fi constatate şi vizual sau la sesizarea altor persoane;
r)propune preşedintelui comitetului executiv, motivat din oficiu sau la sesizarea altor persoane, anularea cererii de scutire a cheltuielilor privind consumurile atunci când se constată că solicitantul nu a anuntat în timp util modificarea datelor înscrise în respectiva cerere;
s)sesizarea comitetului executiv în vederea somarii restantierilor la plata cheltuielilor comune şi aplicarea procedurii de recuperare a restantelor cu penalizările aferente;
t)calcularea şi încasarea penalizărilor conform sistemului aprobat de adunarea generală a asociaţiei de proprietari.
(4)Contabilul răspunde de organizarea şi conducerea contabilităţii, în condiţiile legii. La asociaţiile de proprietari care optează pentru conducerea contabilităţii în partida simpla, administratorii de imobile pot cumula şi funcţia de contabil.
(5)Casierul răspunde de efectuarea de încasări şi plati în numerar, cu respectarea prevederilor Regulamentului operaţiunilor de casa. La asociaţiile de proprietari care optează pentru conducerea contabilităţii în partida simpla, administratorii de imobile pot cumula şi funcţia de casier.
Proprietarii, pe lângă drepturile şi îndatoririle prevăzute la cap. V şi VI din modelul statutului asociaţiei de proprietari cuprins în anexa nr. 2, au şi următoarele drepturi şi obligaţii:
A. Drepturi:
a)sa participe la adunarea generală a asociaţiei de proprietari, sa aleagă şi să fie aleşi în organele asociaţiei de proprietari, dacă au calitatea de membru al asociaţiei de proprietari;
b)sa primească explicaţii cu privire la calculul cotei de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari şi, eventual, sa o conteste preşedintelui asociaţiei de proprietari, în termen de 10 zile de la afişarea listei de plată. Preşedintele asociaţiei de proprietari este obligat sa răspundă la contestaţie în termen de 5 zile;
c)sa folosească spaţiile şi instalaţiile comune din interiorul şi din exteriorul condominiului.
B. Obligaţii:
a)să contribuie la constituirea mijloacelor băneşti şi materiale ale asociaţiei de proprietari şi sa achite în termenul stabilit cota de contribuţie care le revine în cadrul cheltuielilor asociaţiei de proprietari;
b)sa întreţină în bune condiţii spaţiile şi instalaţiile comune din interiorul şi din exteriorul condominiului - casa scării, casa ascensorului, holuri, coridoare, subsoluri, faţade, poduri, acoperisuri, scări exterioare, ascensor, hidrofor, instalaţii de alimentare cu apa, de canalizare, instalaţii de încălzire centrala şi de preparare a apei calde, instalaţii electrice şi de gaze, centrale termice, crematorii, instalaţii de colectare a deşeurilor, instalaţii de antena colectivă, telefonie şi altele asemenea - şi sa ia măsuri pentru repararea şi menţinerea în stare de siguranţă şi de funcţionalitate a condominiului;
c)să contribuie la repararea sau, după caz, la consolidarea şi la menţinerea în stare de siguranţă a proprietăţii comune indivize din cadrul condominiului.
(1)În scopul asigurării fondurilor necesare pentru plati curente asociaţia de proprietari stabileşte cuantumul şi cota de participare a proprietarilor la constituirea fondului de rulment. De regula fondul de rulment se dimensioneaza astfel încât să poată acoperi cheltuielile curente ale condominiului la nivelul unei luni calendaristice. Stabilirea cuantumului se face prin echivalare cu suma care a fost necesară pentru acoperirea cheltuielilor lunare înregistrate de asociaţia de proprietari în anul expirat, la nivelul lunii cu cheltuielile cele mai mari, majorate cu rata inflaţiei, iar în cazurile asociaţiilor de proprietari nou-înfiinţate, prin constatarea şi însuşirea experienţei în domeniu a unor condominii echivalente ca mărime.
(2)Fondul de rulment se constituie prin plata anticipata a cotei-părţi ce revine fiecărui proprietar, potrivit hotărârii adunării generale a asociaţiei de proprietari, iar reîntregirea fondului de rulment se face lunar, prin plata sumelor afişate pe lista de plată.
(3)În situaţiile în care prin contractul de închiriere încheiat cu proprietarul chiriaşul se obliga sa participe la plata cheltuielilor curente ale condominiului în care locuieşte, acesta va participa şi la formarea fondului de rulment.
(4)Fondul de rulment deja încasat se restituie numai în situaţiile de schimbare a domiciliului sau a dreptului de proprietate, dacă prin actele de transmitere a dreptului de proprietate sau a folosinţei locuinţei nu se stipulează altfel.
(5)Asociaţia de proprietari va putea constitui un fond distinct pentru repararea instalaţiilor sau a unor elemente ale condominiului, cu perioada de folosire limitată, fond care va fi depus în contul asociaţiei de proprietari şi nu va putea fi folosit decât cu acordul adunării generale a asociaţiei de proprietari.
(1)Cotele de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, calculate pentru fiecare proprietar din condominiu, vor fi achitate de aceştia, după caz, în termen de maximum 15 zile de la data afişării listei de plată, data care trebuie să fie înscrisă în lista de plată respectiva. În vederea respectării termenelor legale de plată a facturilor către furnizorii de utilităţi, administratorii au obligaţia de a afişa lista de plată în termen de maximum 5 zile de la data primirii facturii expediate prin posta, certificată prin înscrisul de pe ştampila poştei, sau de la data confirmării de primire, în cazul transmiterii facturii prin curier/delegat. După o perioadă de 30 de zile de la expirarea termenului stabilit pentru plata, asociaţia de proprietari poate calcula şi percepe penalizări de întârziere pentru suma neachitata, în condiţiile stabilite şi aprobate de adunarea generală a asociaţiei de proprietari. Penalizările de întârziere nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere şi se vor aplica pentru fiecare cota de întreţinere lunară, fără ca suma penalizărilor să poată depăşi suma cotei de întreţinere lunare la care s-a aplicat.
(2)Modul de folosire a sumelor încasate din penalităţi de întârziere şi din dobânzile la sumele depuse în contul asociaţiei de proprietari se stabileşte de adunarea generală a asociaţiei de proprietari, cu respectarea prevederilor prezentelor norme metodologice.
Asociaţia de proprietari are, potrivit legii, un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor şi a altor spaţii, proprietate a membrilor săi, precum şi un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de contribuţie la cheltuielile comune ale clădirii cu mai multe apartamente şi/sau spaţii cu alta destinaţie decât cea de locuinta, în cazul în care creanta reprezintă o restanta de cel puţin 3 luni. Acest privilegiu operează după cheltuielile de judecată datorate tuturor creditorilor în interesul cărora au fost făcute.
(1)Privilegiul imobiliar se va intabula în partea a III-a a Cărţii funciare, conform procedurii publicităţii imobiliare prevăzute în titlul II din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, cu modificările şi completările ulterioare, şi la art. 43 şi următoarele din Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de carte funciară ale judecătoriilor, aprobat prin Ordinul ministrului justiţiei nr. 2.371/C/1997.
(2)Până la deschiderea noilor cărţi funciare, în condiţiile art. 61 din Legea nr. 7/1996, privilegiul se va înscrie în registrul de transcripţiuni şi inscriptiuni de la biroul de carte funciară de pe lângă judecătoria în a carei circumscripţie este situat imobilul.
Privilegiul înscris asupra bunurilor imobile ale debitorului se întinde şi asupra bunurilor mobile ale acestuia.
(1)În toate cazurile privilegiul se înscrie la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari.
(2)Cererea se adresează biroului de carte funciară al judecătoriei în a carei circumscripţie este situat imobilul şi va cuprinde numele, prenumele şi domiciliul solicitantului, numele, prenumele şi domiciliul debitorului, suma datorată pentru care se solicita înscrierea privilegiului, precum şi individualizarea imobilului asupra căruia urmează să se înscrie privilegiul, prin menţionarea adresei acestuia.
(3)La cerere se vor anexa, în doua exemplare, extrase de pe listele lunare de plată a cotelor de contribuţie, din care rezultă suma datorată.
(4)Cererea, precum şi extrasele de pe listele de plată vor purta ştampila asociaţiei de proprietari.
Cererea poate fi depusa de preşedintele asociaţiei de proprietari sau de o altă persoană imputernicita de acesta, care va ataşa procura, împuternicirea avocaţială sau delegaţia de jurisconsult.
Privilegiul este opozabil celorlalţi creditori numai de la data îndeplinirii formalităţilor de publicitate.
Privilegiul se radiază la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari sau a altei persoane împuternicite de acesta ori la cererea proprietarului, în baza chitanţei sau a altui înscris prin care asociaţia de proprietari confirma plata sumei datorate.
Executarea silită se va efectua numai în temeiul unei hotărâri judecătoreşti ori a unui alt înscris care, potrivit legii, constituie titlu executoriu.
(1)În cazurile în care unii proprietari sau chiriaşi nu respecta regulile şi obligaţiile adoptate de asociaţia de proprietari, în conformitate cu prevederile art. 31 din Regulamentul-cadru al asociaţiilor de proprietari, cuprins în anexa nr. 2 la Legea locuinţei nr. 114/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, aceştia pot fi acţionaţi în justiţie de către asociaţia de proprietari legal constituită, potrivit dreptului comun.
(2)Preşedintele asociaţiei de proprietari răspunde în faţa adunării generale de rezolvarea situaţiilor litigioase apărute în cadrul asociaţiei de proprietari.
(1)Pentru întreţinerea, repararea şi exploatarea proprietăţilor individuale, precum şi a proprietăţii comune indivize din cadrul unor condominii, astfel cum sunt acestea definite prin lege, utilizatorii acestora, proprietari sau chiriaşi, efectuează cheltuieli sau au obligaţii financiare care nu se pot inregistra pe fiecare proprietate individuală. De asemenea, din valorificarea sau exploatarea unor spaţii ori părţi ale proprietăţii comune indivize proprietarii acesteia pot obţine venituri care nu se pot inregistra pe fiecare proprietate individuală.
(2)Veniturile obţinute de asociaţia de proprietari din activităţi economice sau din alte activităţi desfăşurate se constituie ca fond special şi se vor utiliza în exclusivitate pentru îmbunătăţirea confortului şi eficientei condominiului, pentru întreţinerea şi repararea proprietăţii comune. În aceste venituri se cuprind şi cele obţinute din închirierea unor spaţii aflate în proprietate comuna indiviză, a spaţiilor pentru instalarea de reclame, firme luminoase, precum şi alte venituri obţinute din orice sursa. Aceste venituri se constituie ca surse proprii ale asociaţiei de proprietari, nu se repartizează proprietarilor şi nu pot fi folosite la constituirea sau la completarea fondului de rulment.
(3)Repartizarea cheltuielilor sau a obligaţiilor financiare pe fiecare proprietate individuală revine administratorului, în cadrul contractului încheiat cu reprezentantul asociaţiei de proprietari a condominiului.
(4)În funcţie de modul de calcul şi de criteriile de repartizare a cheltuielilor pentru fiecare proprietate din condominiu, acestea se clasifica în:
A. cheltuieli pe persoana;
B. cheltuieli pe cota-parte de proprietate deţinută în condominiu;
C. cheltuieli pe consumatori tehnici şi de alta natură.
(1)Pentru spaţiile cu alta destinaţie decât cea de locuinta din condominiu ori pentru apartamentele sau spaţiile ai căror deţinători prin natura activităţilor lor - croitori, cosmeticieni, coafori, notari, avocaţi şi alţii - primesc la domiciliu şi alte persoane, criteriile de calcul al cheltuielilor aferente acestora se stabilesc prin convenţie anuală încheiată cu proprietarii acestor spaţii sau apartamente. Cheltuielile pentru apa rece şi canalizare, apa calda menajera, încălzire, gaze naturale, energie electrica pentru părţile comune, pentru funcţionarea ascensorului/ascensoarelor, colectarea şi transportul gunoiului menajer, ridicarea reziduurilor, precum şi pentru salarii şi indemnizaţii se repartizează conform criteriilor stabilite de comun acord între asociaţia de proprietari şi proprietarii acestor spaţii, folosindu-se, după caz, baremurile stabilite potrivit normelor legale. Toate aceste cheltuieli se scad din totalul cheltuielilor pe condominiu, diferenţa reprezentând cheltuielile aferente locuinţelor/apartamentelor.
(2)În situaţia în care, la notificarea asociaţiei de proprietari, proprietarii spaţiilor cu alta destinaţie decât cea de locuinta din condominiu refuza încheierea de convenţii pentru stabilirea criteriilor de repartizare a cheltuielilor şi obligaţiilor financiare ce le revin, sunt aplicabile criteriile stabilite şi adoptate în acest sens în adunarea generală a asociaţiei de proprietari.
A. Repartizarea cheltuielilor pe persoana
Cheltuielile pe persoana reprezintă cheltuielile privind serviciile de care beneficiază persoanele - proprietari/locatari, care locuiesc/desfăşoară activităţi în mod curent în cadrul condominiului, în proprietăţi individuale.
(1)Dacă nu exista contoare de apa la fiecare apartament sau spaţiu cu alta destinaţie decât cea de locuinta, din condominiu, montate cu acordul asociaţiei de proprietari şi furnizorilor de utilităţi potrivit prevederilor legale, cheltuielile pentru consumul de apa şi pentru canalizare, corespunzătoare facturilor prezentate de furnizor şi însuşite de beneficiar/asociaţia de proprietari, vor fi repartizate proporţional cu numărul de persoane care locuiesc/desfăşoară activităţi în mod curent în condominiu, pentru perioada în care s-a produs consumul.
(2)În cazuri excepţionale, în lipsa aparatelor de înregistrare a consumului de apa, la intrarea în reţeaua de alimentare a condominiului, la bransament, acest consum se determina potrivit normelor legale, în sistem pausal, pe fiecare tip de consumator.
(3)La defalcarea cheltuielilor pentru consumul de apa şi pentru canalizare la apartamentele/spaţiile care folosesc băi sau duşuri comune în condominiu se va lua în calcul jumătate din suma ce revine unei persoane din apartamentele/spaţiile dotate individual cu băi şi duşuri.
(4)În cazurile în care condominiul dispune numai de duşuri şi băi comune care deservesc apartamentele/spaţiile, cheltuielile se repartizează în raport cu numărul persoanelor care locuiesc curent în clădire, aferent fiecărui apartament/spaţiu.
(5)Cheltuielile pentru ridicarea reziduurilor şi a gunoaielor menajere, pentru deratizarea, dezinfectia, dezinsectia condominiului, precum şi cheltuielile pentru vidanjarea haznalelor se repartizează în conformitate cu clauzele prevăzute în contractul încheiat cu furnizorul respectivului serviciu sau, în lipsa acestora, proporţional cu numărul persoanelor care locuiesc curent în condominiu.
(1)Consumul de energie electrica aferent părţilor comune/proprietăţii comune din clădire, exclusiv garaje, boxe şi alte spaţii aflate în proprietate individuală, care se măsoară prin contor montat separat de cele aferente proprietăţilor individuale, se repartizează proporţional cu numărul persoanelor care locuiesc/desfăşoară activităţi în mod curent în clădire.
(2)În cazuri excepţionale, când nu se pot separa, prin măsurare, consumurile de energie electrica la părţile comune ale clădirii sau în apartamentele locuite în comun de mai multe familii, din cheltuielile totale aferente acestor consumuri se determina pe baza baremurilor stabilite potrivit normelor legale, aferente consumului deţinătorilor de suprafeţe de locuit ocupate în exclusivitate, ţinându-se seama de dotarea fiecăruia: numărul de becuri şi de aparate electrice de uz casnic, maşini de călcat şi de spălat, aparate de radio, televizoare, frigidere şi altele asemenea; sumele astfel determinate se scad din totalul cheltuielilor pentru consumul de energie electrica înregistrat, iar diferenţa reprezintă cheltuielile aferente părţilor de folosinţă comuna şi se repartizează pe proprietarii/locatarii apartamentelor proporţional cu numărul de persoane care locuiesc în mod curent în clădire.
(3)Consumul de energie electrica aferent funcţionarii ascensorului/ascensoarelor, care se măsoară prin contoare montate separat de cele ale proprietăţilor individuale, se repartizează proporţional cu numărul persoanelor care locuiesc în mod curent în clădire.
(4)Prin hotărâre a adunării generale a asociaţiei de proprietari, pot sa nu contribuie la plata cheltuielilor aferente consumului de energie electrica pentru funcţionarea ascensorului/ascensoarelor persoanele care locuiesc în apartamente situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum şi la etajul 1 din condominiile fără mezanin. De asemenea, în cazul condominiilor care au amplasate la etajele superioare băi, spălătorii, uscătorii, prin hotărâre a adunării generale a asociaţiei de proprietari, persoanele care locuiesc în apartamente situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum şi la etajul 1 din condominiile fără mezanin, toate sau în parte, pot sa nu contribuie la cheltuielile aferente consumului de energie electrica pentru funcţionarea ascensorului/ascensoarelor, în baza unor angajamente personale, date în scris către asociaţia de proprietari de către persoanele care nu folosesc spaţiile de la etajele superioare. În contextul celor de mai sus, adunarea generală a asociaţiei de proprietari va hotărî, în condiţiile statutului asociaţiei de proprietari, în legătură cu participarea persoanelor care locuiesc în mod curent în condominiu la susţinerea acestor cheltuieli. Celelalte cheltuieli determinate de întreţinerea-revizia ascensorului/ascensoarelor se suporta de toţi proprietarii apartamentelor sau spaţiilor cu alta destinaţie decât cea de locuinta, chiar dacă nu locuiesc în aceste spaţii, ascensorul/ascensoarele fiind o instalatie comuna ca şi acoperisul, fatada, casa scării şi altele asemenea.
(5)Cheltuielile aferente consumului de energie electrica necesar pentru funcţionarea hidrofoarelor aflate în proprietatea sau în exploatarea/folosinţă asociaţiilor de proprietari se repartizează proporţional cu numărul de persoane care locuiesc în mod curent în condominiu.
Dacă nu exista contoare de apa calda menajera la fiecare apartament sau spaţiu cu alta destinaţie decât cea de locuinta, din condominiu, montate cu acordul asociaţiei de proprietari şi furnizorilor de utilităţi potrivit prevederilor legale, cheltuielile pentru consumul apei calde menajere se repartizează proporţional cu numărul de persoane care locuiesc în mod curent în condominiu.
Cheltuielile privind consumul de gaze naturale pentru bucatarii şi spălătoriile/dusurile comune, în situaţiile în care nu exista aparate de măsura a consumului respectiv pe fiecare apartament, se repartizează pe fiecare proprietar corespunzător numărului de persoane care locuiesc în mod curent în condominiu.
(1)Dacă numai o parte dintre proprietarii din condominiu deţin aparate de înregistrare a consumului de apa rece, apa calda menajera, agent termic de încălzire şi/sau gaze naturale pentru toate instalaţiile aferente proprietăţii individuale, atunci repartizarea cheltuielilor se stabileşte prin hotărâre a adunării generale a asociaţiei de proprietari, care trebuie să cuprindă prevederi cu privire la modul de citire, repartizare/defalcare a consumurilor respective, precum şi la modul de încasare şi de efectuare a plăţilor corespunzătoare consumurilor.
(2)Dacă toate proprietăţile individuale din condominiu au sisteme proprii de înregistrare a consumurilor, asociaţia de proprietari va stabili modul de facturare şi de plată a cheltuielilor comune, împreună cu furnizorul şi cu beneficiarii serviciului respectiv. În toate cazurile de existenta a aparatelor de înregistrare a consumurilor aferente proprietăţilor individuale, plata consumurilor proprii nu scuteşte de la plata contribuţiei aferente cotei din cheltuielile comune, conform modalitatii stabilite în adunarea generală a asociaţiei de proprietari.
Cheltuielile pentru curăţenie şi evacuarea gunoiului menajer se repartizează proporţional cu numărul de persoane care locuiesc în mod curent în condominiu.
B. Repartizarea cheltuielilor pe cota-parte de proprietate
Cheltuielile pe cota-parte de proprietate sunt cheltuieli efectuate pentru întreţinerea, repararea, exploatarea şi, după caz, consolidarea părţilor din condominiu aflate în proprietate comuna indiviză.
(1)Cota-parte de proprietate este cea stabilită potrivit actului de proprietate, după caz, prin contractul de vânzare-cumpărare, contractul de construire sau procesul-verbal de predare-primire şi contractul de schimb sau contractul de donaţie.
(2)În cazul în care totalul cotelor-părţi de proprietate, care sunt fracţiuni abstracte pentru fiecare locuinta sau spaţii cu alta destinaţie decât cea de locuinta, din clădirea sau blocul care constituie condominiul, nu se închide cu 100%, adunarea generală a asociaţiei de proprietari poate hotărî reconsiderarea lor.
(3)Cota-parte de proprietate reprezintă raportul suprafeţei utile totale a locuinţei sau spaţiului cu alta destinaţie decât cea de locuinta faţă de totalul suprafeţei utile a tuturor locuinţelor şi spaţiilor cu alta destinaţie decât cea de locuinta din condominiu.
Cheltuielile pentru lucrări de întreţinere, servicii, de reparaţii şi, după caz, de consolidare la părţile de construcţii şi instalaţii aflate în proprietatea comuna indiviză - astfel cum este descrisă în cartea tehnica a construcţiei şi în acordul de asociere ca: subsolul; conductele de distribuţie şi coloanele instalaţiilor de apa, canalizare, termoficare, energie electrica; casa scării; podul; spălătoria; uscătoria; terasa; ascensorul; centrala termica proprie; crematoriul; tubulatura de evacuare a gunoiului menajer; structura de rezistenta; faţade; acoperis şi altele asemenea - se repartizează proporţional cu cota-parte de proprietate indiviză a fiecărui proprietar, astfel cum este înscrisă în acordul de asociere sau care a fost recalculata conform prevederilor art. 45 alin. (3).
(1)Cheltuielile pentru încălzirea spaţiilor aflate în proprietate comuna într-o clădire - casa scării, culoare, spălătorii, uscătorii, holuri şi alte spaţii comune - se repartizează proporţional cu cota-parte de proprietate indiviză din proprietatea comuna care revine fiecărui proprietar, astfel cum aceasta este înscrisă în acordul de asociere sau care a fost recalculata conform prevederilor art. 45. (2) Suma aferentă cheltuielilor pentru încălzirea spaţiilor aflate în proprietatea comuna a tuturor proprietarilor este aceea rezultată prin scăderea din valoarea înscrisă în factura aferentă consumurilor de energie termica pentru încălzire a sumei aferente tuturor suprafeţelor echivalente termic ale corpurilor de încălzire din apartamentele şi spaţiile cu alta destinaţie decât cea de locuinta din cadrul condominiului. Suprafaţa echivalenta termic a tuturor corpurilor de încălzire din condominiu trebuie să fie înscrisă pe factura emisă de furnizorul de energie termica.
(3)Cheltuielile aferente consumului de gaze la sobe pentru încălzire, în cazul în care nu exista aparate de măsurare a acestuia pentru fiecare apartament sau spaţiu cu alta destinaţie decât cea de locuinta, inclusiv proprietatea comuna aferentă acestora, se repartizează proporţional cu cota-parte de proprietate indiviză din proprietatea comuna care revine fiecărui proprietar, astfel cum este înscrisă în acordul de asociere sau care a fost recalculata conform prevederilor art. 45.
Cheltuielile privind consumurile de apa, canalizare, apa calda menajera, gaze naturale, aferente proprietăţii comune, se repartizează proporţional cu cota-parte de proprietate indiviză care revine fiecărui proprietar din proprietatea comuna, astfel cum este înscrisă în acordul de asociere sau care a fost recalculata conform prevederilor art. 45, având la baza contracte încheiate cu furnizorii acestor utilităţi.
(1)Cheltuielile aferente indemnizaţiilor acordate membrilor asociaţiei de proprietari şi/sau persoanelor alese în funcţii de conducere a asociaţiei de proprietari se repartizează proporţional cu cota-parte de proprietate indiviză din proprietatea comuna care revine fiecărui proprietar, astfel cum este înscrisă în acordul de asociere sau care a fost recalculata conform prevederilor art. 45. (2) Cu excepţia personalului pentru curăţenie şi evacuare a gunoiului menajer, cheltuielile ce privesc personalul angajat al asociaţiei de proprietari, inclusiv cheltuielile privind contractele de prestări de servicii administrative către asociaţia de proprietari, precum şi cheltuielile aferente materialelor consumabile folosite şi celor administrative se repartizează proporţional cu cota-parte de proprietate indiviză din proprietatea comuna care revine fiecărui proprietar, astfel cum aceasta este înscrisă în acordul de asociere sau care a fost recalculata conform prevederilor art. 45.
C. Repartizarea cheltuielilor pe consumatori tehnici şi de alta natura
Cheltuielile pe consumatori tehnici sau de alta natura reprezintă cheltuielile efectuate pentru administrarea condominiului şi pentru furnizarea de utilităţi de natura energetica.
Cheltuielile pentru încălzirea centrala asigurata prin centrale termice proprii sau aflate în exploatarea directa a asociaţiei de proprietari cuprind: costul combustibilului, costul transportului acestuia până la locul de consum, cheltuieli efectuate cu îndepărtarea reziduurilor, costul energiei electrice consumate pentru funcţionarea instalaţiilor de încălzire centrala şi iluminatul încăperilor în care sunt amplasate acestea, costul echipamentului de uzura şi protecţie pentru fochiştii care deservesc centralele termice, indemnizaţiile, respectiv salariile acestora, inclusiv contribuţia pentru asigurări sociale, costul materialelor necesare pentru păstrarea curăţeniei în centralele termice, costul apei pentru umplerea instalaţiei.
(1)Cheltuielile efectuate cu furnizarea energiei termice prin centralele sau prin punctele termice din exploatarea unităţilor de gospodărie comunală sau a altor furnizori se stabilesc după tarifele negociate cu reprezentanţii asociaţiilor de proprietari, în condiţiile legii.
(2)În cazul în care la centralele sau la punctele termice sunt racordate mai multe clădiri, suma totală a cheltuielilor pentru încălzirea tuturor clădirilor se repartizează pe fiecare clădire proporţional cu suprafaţa echivalenta termic, determinata potrivit normativelor legale, a tuturor corpurilor de încălzire - radiatoare din fonta sau oţel, convectori, convectoradiatoare, conducte şi coloane neizolate şi altele asemenea -, aflate în dotarea acestora conform normelor şi normativelor tehnice de proiectare.
(1)Cheltuielile pentru încălzirea locuinţelor/apartamentelor, indiferent de modul de înregistrare a consumului de energie termica şi de sursa de agent termic, se repartizează proporţional cu suprafaţa echivalenta termic a tuturor corpurilor de încălzire aparţinând fiecărui apartament.
(2)Dacă proprietarul unui apartament sau al unui spaţiu cu alta destinaţie decât cea de locuinta modifica suprafaţa echivalenta termic de încălzire din apartamentul sau din spaţiul pe care îl deţine, cota-parte de participare la cheltuielile pentru încălzire se va recalcula fie prin mărirea cu un coeficient de modificare a suprafeţei echivalente termic iniţiale, conform normativelor legale, în baza procesului-verbal de constatare emis de comitetul executiv al asociaţiei de proprietari, fie proporţional cu suprafaţa echivalenta termic a tuturor corpurilor de încălzire, recalculata, pentru fiecare apartament/spaţiu în care s-au produs modificări asupra corpurilor de încălzire - tip, număr de elemente şi altele asemenea, conform aceluiaşi proces-verbal de constatare emis de comitetul executiv. Hotărârea definitivă privind modul de calcul al cheltuielilor de încălzire în noile condiţii se adoptă de adunarea generală a asociaţiei de proprietari.
(3)Suprafaţa echivalenta termic a tuturor corpurilor de încălzire aparţinând fiecărui apartament sau spaţiu cu alta destinaţie decât cea de locuinta din clădire, bloc sau condominiu, se va determina până la data de 1 septembrie 2003 de către asociaţia de proprietari în colaborare cu specialişti din cadrul unităţii furnizoare de utilităţi, iar plata în acest sistem se va aplica începând din iarna 2003-2004, dacă sunt întrunite condiţiile tehnice necesare.
Cheltuielile pentru lucrările de întreţinere, reparaţii şi înlocuiri la antenele colective de televiziune se repartizează în raport cu numărul prizelor de televizoare aflate în locuinţe şi în spaţiile cu alta destinaţie decât cea de locuinta, iar pentru cutiile poştale şi pentru cheile de la usa de intrare comuna în clădire se repartizează în raport cu numărul locuinţelor şi spaţiilor cu alta destinaţie decât cea de locuinta existente în clădire, bloc, condominiu.
Posesorii de autovehicule care folosesc pentru întreţinerea acestora apa din conductele de alimentare aferente clădirii, inclusiv instalaţiile de alimentare cu utilităţi din garajele proprii, în condiţiile în care nu exista nici o interdicţie legală în acest sens, vor suporta cheltuielile pentru consumul de apa şi canalizare. Aceste cheltuieli, calculate pe baza unor baremuri stabilite potrivit normelor legale sau în baza consumurilor înregistrate prin aparate de măsura legal instalate şi autorizate, se scad din totalul cheltuielilor lunare ce revin clădirii respective pentru apa şi canalizare, restul urmând să se repartizeze conform art. 38.
În clădirile în care consumul de gaze naturale pentru bucatarii şi spălătorii se înregistrează prin acelaşi aparat care măsoară şi consumul aferent încălzirii, se stabileşte consumul aferent bucătăriilor şi spălătoriilor pe baza unor baremuri stabilite potrivit normelor legale, care se scade din consumul total pe clădire, diferenţa considerându-se ca fiind aferentă încălzirii.
Cheltuielile pentru curatatul coşurilor de fum se repartizează fiecărui proprietar proporţional cu numărul sobelor şi al maşinilor de gătit racordate la coşurile de fum ale clădirii.
Îndrumarea metodologică a asociaţiilor de proprietari în realizarea scopurilor şi sarcinilor ce le revin, în conformitate cu prevederile legale în vigoare, se efectuează prin compartimentele specializate în sprijinirea şi îndrumarea asociaţiilor de proprietari, create în cadrul aparatului propriu al consiliilor locale ale municipiilor, oraşelor, comunelor şi ale sectoarelor municipiului Bucureşti, conform prevederilor Ordonanţei Guvernului nr. 85/2001, aprobată cu modificări prin Legea nr. 234/2002.
Compartimentele specializate în sprijinirea şi îndrumarea asociaţiilor de proprietari vor lua în evidenta toate asociaţiile înfiinţate potrivit prevederilor Legii locuinţei nr. 114/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, precum şi asociaţiile de locatari care, până la data intrării în vigoare a Ordonanţei Guvernului nr. 85/2001, aprobată cu modificări prin Legea nr. 234/2002, nu au fost transformate în asociaţii de proprietari.
Compartimentele specializate din cadrul aparatului propriu al consiliilor locale vor acţiona pentru:
a)îndrumarea şi sprijinirea asociaţiilor de locatari prin consilierea proprietarilor apartamentelor de bloc şi spaţiilor cu alta destinaţie decât cea de locuinta în scopul infiintarii asociaţiilor de proprietari, în condiţiile legii;
b)îndrumarea şi sprijinirea asociaţiei de proprietari pentru îndeplinirea de către acestea a obligaţiilor ce le revin pentru întreţinerea şi repararea construcţiilor şi instalaţiilor din condominiu;
c)întocmirea şi distribuirea materialelor informative de interes pentru asociaţia de proprietari prin care să contribuie la buna desfăşurare a acestora;
d)organizarea, în colaborare cu organizaţii neguvernamentale, a seminariilor de instruire pentru preşedinţii şi administratorii de condominii;
e)organizarea şi asigurarea exercitării controlului financiar-contabil şi gestionar asupra activităţii asociaţiilor de proprietari, în condiţiile legii. În situaţia descoperirii unor fraude sau lipsuri în gestiune de către comisia de cenzori a asociaţiei de proprietari, vor fi sesizate organele competente, iar comitetul executiv al asociaţiei de proprietari va fi indrumat sa folosească căile legale pentru recuperarea prejudiciului şi pentru a acţiona în justiţie împotriva celui care se face vinovat;
f)confirmarea achitării la zi a cheltuielilor prin dovada eliberata de preşedintele comitetului executiv şi de administratorul asociaţiei de proprietari, în situaţia în care proprietarii doresc să-şi înstrăineze apartamentele sau spaţiile cu alta destinaţie decât cea de locuinta, având la baza extrasul din ultima lista de plată a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, precum şi copia chitanţei de plată de pe ultima luna;
g)îndrumarea şi sprijinirea asociaţiilor de proprietari pentru respectarea de către acestea a prevederilor Ordonanţei Guvernului nr. 85/2001, aprobată cu modificări prin Legea nr. 234/2002, şi ale prezentelor norme metodologice;
h)în situaţia în care comitetul executiv al asociaţiei de proprietari şi preşedintele acesteia nu îşi îndeplinesc obligaţiile legale ce le revin potrivit prevederilor legale şi statutului, consiliile locale, prin compartimentele de specialitate ale acestora, vor organiza cu sprijinul unui comitet de iniţiativa din cadrul asociaţiei de proprietari o adunare generală care va dezbate probleme ivite în activitatea asociaţiei de proprietari şi, dacă este cazul, vor organiza chiar noi alegeri.
Consiliile locale vor constitui, prin hotărâre, o comisie pentru atestarea administratorului propus de adunarea generală a asociaţiei de proprietari, formată din 5 membri, specialişti în domeniul financiar-contabil şi al legislaţiei muncii.
Administratorul este persoana fizica, atestata în condiţiile prezentelor norme metodologice şi care asigura managementul de proprietate (administrarea propriu-zisa a structurii condominiului, instalaţiilor şi tuturor elementelor proprietăţii comune, funcţionarea centralelor termice aflate în proprietatea sau administrarea asociaţiei) şi managementul financiar (contabilitate şi casierie) de calitate.
Pot fi atestate ca administratori de condominii numai persoanele care îndeplinesc următoarele condiţii:
a)au capacitate deplina de exerciţiu;
b)prezintă garanţii morale pentru îndeplinirea corecta a obligaţiilor ce revin administratorilor;
c)prezintă garanţii materiale, stabilite în condiţiile legii.
Persoanele fizice care nu au desfăşurat o activitate de administrare în cadrul unei asociaţii de proprietari, pe lângă îndeplinirea condiţiilor prevăzute la art. 63 lit. a)-c), trebuie să fi urmat un curs de pregătire profesională organizat în condiţiile legii de către consiliile locale în colaborare cu asociaţiile profesionale neguvernamentale de specialitate.
Nu pot fi administratori de condominii persoanele care au suferit o condamnare prin hotărâre judecătorească, rămasă definitivă, pentru săvârşirea cu intenţie a unei infracţiuni.
Pentru obţinerea atestatului de administrator solicitanţii trebuie să îndeplinească condiţiile necesare în vederea desfăşurării acestei activităţi.
(1)Persoanele care solicită atestarea calităţii de administrator de condominiu vor adresa o cerere de evaluare a capacităţii lor comisiei de specialitate constituite de consiliul local, prin hotărâre, potrivit art. 7 alin. (2) din Ordonanţa Guvernului nr. 85/2001, aprobată cu modificări prin Legea nr. 234/2002.
(2)Cererea de atestare se adresează consiliului local de pe raza unităţii administrativ-teritoriale în care se afla condominiul.
(3)La cererea de atestare a solicitantului se vor anexa următoarele acte:
a)curriculum vitae;
b)copii legalizate de pe actele de stare civilă;
c)copii legalizate de pe actele de studii, inclusiv certificatul de pregătire profesională emis în condiţiile legii;
d)certificatul de cazier;
e)recomandări din partea preşedintelui comitetului executiv al asociaţiei de proprietari, în cazul în care a desfăşurat munca de administrare în cadrul asociaţiei de proprietari.
(4)Persoanele prevăzute la art. 64 vor prezenta şi o recomandare din partea a cel puţin 2 vecini din cadrul condominiului în care locuiesc.
Capacitatea de a fi atestaţi ca administratori de condominii a solicitanţilor care au prezentat cereri în condiţiile art. 67 va fi evaluată de comisia de specialitate constituită de consiliul local, în termen de 90 de zile de la înregistrarea cererii.
Evaluarea capacităţii solicitantului va fi determinata prin:
a)interviuri luate acestuia;
b)recomandări;
c)orice investigaţii suplimentare care sunt considerate utile de către comisia de atestare.
(1)Comisia pentru atestarea administratorilor soluţionează cererea de eliberare a atestatului de administrator în urma studierii documentelor prezentate şi intervievarii solicitantului.
(2)În vederea soluţionării cererii, comisia poate cere şi alte informaţii suplimentare pe care le considera necesare.
(1)Atestatul de administrator de imobil se eliberează pentru o perioadă determinata de maximum 3 ani, la expirarea căreia se va proceda la o noua atestare.
(2)Atestatul va menţiona datele de identitate ale titularului, durata de valabilitate a atestatului şi autoritatea administraţiei publice locale emitenta.
(3)Atestatul poate fi reînnoit, suspendat sau retras de către autoritatea emitenta, la propunerea motivată a compartimentului specializat al consiliului local, sesizat din oficiu sau la cererea asociaţilor.
Activitatea persoanelor atestate ca administratori de condominii se desfăşoară în baza unui contract individual de muncă sau a unei convenţii civile de prestări de servicii încheiate cu asociaţia de proprietari, potrivit dispoziţiilor legale.
Atestarea administratorilor persoane fizice, aflaţi în funcţie la data intrării în vigoare a prezentelor norme metodologice, se va realiza până la data de 31 august 2003.
Consiliile locale ale municipiilor, oraşelor, comunelor şi ale sectoarelor municipiului Bucureşti pot stabili şi sanctiona contravenţii, prin hotărâre, în condiţiile legii, pentru următoarele fapte:
a)angajarea unui administrator, persoana fizica, neatestat potrivit prevederilor prezentelor norme metodologice;
b)menţinerea în funcţie, după termenul prevăzut la art. 73, a unui administrator, persoana fizica, neatestat potrivit prevederilor prezentelor norme metodologice;
c)alte cazuri de încălcare a prevederilor prezentelor norme metodologice.
Modelele de acord de asociere şi de statut al asociaţiei de proprietari sunt prevăzute în anexele nr. 1 şi 2 care fac parte integrantă din prezentele norme metodologice. Conţinutul acordului de asociere şi al statutului asociaţiei de proprietari, prezentate ca model, nu este obligatoriu şi limitativ.
la normele metodologice
ACORD DE ASOCIERE
(model)
1.Asocierea
1.1.Prin prezentul acord de asociere, noi, proprietarii de bunuri imobiliare (locuinţe/apartamente şi/sau spaţii cu alta destinaţie decât cea de locuinta) din condominiul situat în localitatea ..........., str. .... nr. ...., judeţul ......, sectorul ......., am hotărât sa ne asociem în asociaţie de proprietari.
1.2.Asocierea a fost determinata de existenta proprietăţii comune, indivizibil legată de proprietăţile individuale pe care le detinem în cadrul condominiului. Asociaţia de proprietari constituie forma de organizare şi de reprezentare a intereselor tuturor proprietarilor, legate de întreţinerea, funcţionarea, dezvoltarea şi exploatarea proprietăţii pe care o detinem în comun.
2.Descrierea proprietăţii
2.1.Condominiul are următoarele caracteristici:
a)bloc de locuinţe cu/fără spaţii comerciale la parter (nivelul .........) şi cu/fără alte spaţii destinate unor activităţi lucrative ..............;
b)regim de înălţime: subsol, demisol, parter, mezanin şi număr de etaje. Subsolurile sunt niveluri tehnice sau, după caz, destinate unor activităţi lucrative, depozite, adaposturi de apărare civilă şi altele asemenea;
c)structura în funcţie de destinaţia proprietăţii:
–un număr de ....... apartamente, cu o suprafaţa utila totală de ......mp, destinate locuirii, din care:
● cu 1 camera/garsoniere: ..... (nr.) ...........;
● cu 2 camere: ................ (nr.) ...........;
● cu 3 camere: ................ (nr.) ...........;
● cu 4 camere: ................ (nr.) ...........;
● etc. .............................;
–un număr de .......... spaţii comerciale, birouri, sedii de societăţi comerciale şi altele asemenea, situate la ......., insumand o suprafaţa utila de ....... mp;
(nivelul)
d)structura clădirii (de exemplu: diafragme din beton armat, integral prefabricate, cu pereţi interiori neportanti, stâlpi şi grinzi, precum şi cadre; diafragme din beton armat sau inlocuitori, planşee din beton armat sau din lemn şi altele asemenea, cu acoperis tip sarpanta/terasa);
e)clădirea a fost data în folosinţă în anul .... şi este/nu este inclusă în Lista monumentelor istorice;
f)clădirea este legată la reţelele de utilităţi (termoficare, apa rece, canalizare, telefonie, electricitate şi altele asemenea) comunale sau, după caz, are centrala termica proprie ori alte surse proprii de utilităţi.
2.2.Proprietatea, în cadrul asociaţiei de proprietari, este reprezentată prin proprietatea individuală şi proprietatea comuna.
2.3.Proprietatea individuală (apartamentul sau spaţiul cu alta destinaţie decât cea de locuinta) aparţine exclusiv proprietarului şi este un bun al său, asupra căruia poate decide în deplina libertate. Fiecare apartament sau spaţiu cu alta destinaţie decât cea de locuinta consta din suprafaţa cuprinsă între zidurile, subdiviziunile dintr-un apartament sau spaţiu cu alta destinaţie decât cea de locuinta şi zidurile de perimetru cu suprafaţa interioară a acestora. Zidurile interioare, podelele şi tavanele se considera ca făcând parte din apartament, respectiv din spaţiul în care sunt cuprinse. Zidurile de invecinare între apartamente şi/sau spaţiu fac parte în cota-parte egala din fiecare dintre acestea.
Sunt considerate ca fac parte din proprietatea individuală şi dependintele situate la acelaşi nivel sau la niveluri diferite, nelegate structural de apartamentul sau de spaţiul respectiv, dar făcând parte din acesta. Proprietăţii asupra unui apartament sau spaţiu cu alta destinaţie decât cea de locuinta îi corespunde şi o cota-parte proporţională din proprietatea comuna, alocata conform cotelor înscrise în anexa la prezentul acord de asociere, preluate potrivit actului de proprietate sau care au fost recalculate potrivit prevederilor art. 45 din Normele metodologice privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari. Prin proprietate individuală, în sensul prezentului acord de asociere, se înţelege şi proprietatea aparţinând unei singure persoane, în indiviziune cu cotele stabilite sau în devălmăşie, ca bunuri comune ale soţilor.
2.4.Proprietatea comuna include toate părţile din condominiu care nu sunt părţi dintr-un apartament sau spaţiu cu alta destinaţie decât cea de locuinta. Toate aceste părţi formează obiecte ale coproprietatii forţate, adică ale stării de indiviziune forţată şi perpetua, destinate a fi utilizate în comun de proprietari.
Proprietatea comuna include următoarele: terenul aferent construcţiei, în suprafaţa totală de ......mp, fundaţiile, fatada, intrările, suprafaţa exterioară a zidurilor de perimetru ale proprietăţii individuale, scarile comune, casa scării, casa ascensorului, ascensoarele, trotuarele, centrala termica sau punctul termic, canalizarea, instalaţiile de apa şi încălzire centrala, de gaze, electricitate şi telefonice de la punctul de bransament sau de racordare la reţeaua stradala (exclusiv acesta) până la punctul de racord la instalatia interioară a apartamentului sau spaţiului cu alta destinaţie decât cea de locuinta, spălătoria, uscătoria, culoarele clădirii, subsolul sau nivelul tehnic, încăperile personalului de serviciu al clădirii, încăperea/construcţia destinată depozitarii gunoaielor, tubul colector, instalaţii de ventilaţie, canale termice, spaţiile care deservesc crematorii, podul, acoperisul şi invelitoarea acestuia, antena şi cablul TV până la priza de bransament. Se considera, de asemenea, în indiviziune forţată boxele din subsoluri sau camerele de serviciu din mansarde, poduri, magazii şi garaje, platforme exterioare sau încorporate clădirii, amplasate, de regula, separat de proprietatea individuală, dacă au destinaţia de a servi, în comun, toate aceste proprietăţi individuale. Suprafeţele exterioare zidurilor de perimetru ale proprietăţilor individuale, podelele şi tavanele din jurul acestor proprietăţi şi orice conducte, cabluri, linii de utilităţi, care trec prin acestea şi care deservesc mai mult de o asemenea proprietate, sunt considerate obiecte de folosinţă comuna, fiind supuse stării de indiviziune forţată.
Toate aceste componente ale proprietăţii sau folosinţei comune se vor defini concret, după caz.
2.5.Fiecare apartament sau spaţiu cu alta destinaţie decât cea de locuinta, împreună cu cota-parte indiviză a sa din proprietatea comuna, reprezintă o parcela individuală de proprietate imobiliară şi formează o unitate care poate fi instrainata sau transferata în orice mod numai ca un tot.
2.6.Fiecare dintre aceste proprietăţi imobiliare poate fi folosită, ipotecata sau instrainata în deplina libertate de către proprietarul/proprietarii acesteia, ţinându-se seama de condiţia menţionată mai sus şi de legile şi reglementările în vigoare.
2.7.Pentru identificarea, prin localizare şi suprafaţa, a fiecărui apartament, respectiv spaţiu cu alta destinaţie decât cea de locuinta, sunt anexate la prezentul acord de asociere planşe sau schite, inclusiv ale terenului aferent construcţiei.
3.Înregistrarea proprietăţii
3.1.Proprietăţile imobiliare sunt în număr de ....., în totalitate, înscrise în cartea funciară ori, după caz, în registrul de transcripţiuni şi inscriptiuni de la biroul de carte funciară de pe lângă judecătoria în a carei circumscripţie este situat imobilul.
3.2.În cadrul condominiului, un număr de ..... proprietăţi imobiliare sunt proprietate a persoanelor juridice de drept public sau privat şi sunt gestionate de ..... (autoritate sau instituţie publică, agent economic, persoana juridică fără scop patrimonial şi altele asemenea).
3.3.Pentru fiecare proprietate imobiliară care a fost trecută în proprietate privată şi la fiecare transfer de proprietate ulterior se vor face consemnarile necesare în cartea funciară, prin grija proprietarului/proprietarilor acesteia.
3.4.În momentul dobândirii unui apartament sau a unui spaţiu cu alta destinaţie decât cea de locuinta, fiecare proprietar poate deveni membru al asociaţiei de proprietari.
3.5.Fiecare proprietar va rămâne membru al asociaţiei de proprietari până la pierderea calităţii de proprietar în cadrul condominiului.
4.Restrictii privind folosinţă şi construcţiile
4.1.Fiecare proprietar, indiferent dacă face parte sau nu din prezenta asociaţie de proprietari, are dreptul de a folosi proprietatea comuna din clădire, în condiţiile stabilite de lege, de regulamente ale autorităţilor în drept, dar nici un proprietar nu poate folosi aceasta proprietate astfel încât sa lezeze drepturile sau interesele oricărui alt proprietar al acesteia, inclusiv cele stabilite prin prezentul acord de asociere şi prin statutul asociaţiei de proprietari.
4.2.Proprietatea comuna, definită la pct. 2.4., se afla în grija tuturor proprietarilor, care participa, proporţional, cu cota-parte indiviză de proprietate la întreţinerea şi repararea ei.
4.3.Chiriaşii din proprietăţile imobiliare individuale, aferente condominiului, nu pot participa la managementul acestora sau la adoptarea de decizii ale asociaţiei de proprietari, ci trebuie să se supună regulilor adoptate de asociaţia de proprietari, în măsura în care acestea se aplică tuturor ocupantilor clădirii.
4.4.Proprietarul unui apartament sau spaţiu cu alta destinaţie decât cea de locuinta îl poate folosi conform destinaţiei: pentru sine, pentru familia sa, pentru chiriaşi sau pentru musafiri.
Proprietarul unui apartament sau spaţiu cu alta destinaţie decât cea de locuinta are dreptul de a-l închiria, cu condiţia ca respectivul chiriaş sa accepte folosirea acestuia în condiţiile prevăzute în prezentul acord de asociere sau respectând orice reguli ori regulamente ale asociaţiei de proprietari.
4.5.Proprietarul unui apartament sau spaţiu cu alta destinaţie decât cea de locuinta este obligat sa menţină apartamentul sau spaţiul respectiv în buna stare şi este răspunzător de daunele provocate din cauza neîndeplinirii acestei obligaţii.
Proprietarul unui apartament sau spaţiu cu alta destinaţie decât cea de locuinta poate face lucrări de construcţii sau renovari ale acestuia fără a afecta structura de rezistenta a imobilului, doar dacă aceste lucrări sunt realizate în conformitate cu prevederile stabilite de lege şi pe riscul şi cheltuiala sa.
4.6.Orice instalatie suplimentară faţă de cele cuprinse în cartea tehnica a construcţiei pe proprietatea comuna, în favoarea unuia sau a mai multor proprietari (fire electrice, elemente de calorifer, antene de televiziune, maşini şi echipamente, dispozitive de aer condiţionat, instalaţii telefonice şi altele asemenea), pe pereţii exteriori ai clădirii, precum şi pe pereţii interiori ai spaţiilor comune sau strapungerea acoperişului se poate realiza numai cu acordul asociaţiei de proprietari şi după obţinerea aprobărilor legale.
4.7.Reprezentanţii asociaţiei de proprietari au dreptul să între într-un apartament sau într-un spaţiu cu alta destinaţie decât cea de locuinta, în baza unui preaviz de 15 zile, semnat pentru luare la cunoştinţa de către proprietar şi înmânat acestuia, pentru a efectua lucrări de întreţinere, reparare, renovare sau de înlocuire a părţilor proprietăţii comune din apartament sau din spaţiul cu alta destinaţie decât cea de locuinta, la care accesul se poate face numai prin acestea.
Dacă necesitatea de a intră în apartament sau în spaţiul cu alta destinaţie decât cea de locuinta este urgenta (cazuri de calamitate: incendiu, inundaţie, emanatii de gaz, scurgeri de substanţe chimice nocive şi altele asemenea), nu este nevoie de preaviz, iar reprezentanţii asociaţiei de proprietari pot intra, indiferent dacă proprietarul este sau nu este prezent, cu respectarea prevederilor legale referitoare la cazurile de necesitate.
În cazul în care proprietarii care nu au semnat acordul de asociere se opun acestor prevederi, se vor utiliza căile legale de atac al unor asemenea poziţii, asociaţia de proprietari rezervandu-şi dreptul de a calcula şi de a pretinde daune morale şi materiale provocate de acest refuz.
4.8.Orice tip de publicitate în/pe proprietatea comuna se poate face numai cu acordul adunării generale a asociaţiei de proprietari. Ocupantii apartamentelor şi ai spaţiilor cu alta destinaţie decât cea de locuinta trebuie să se abţină de la acţiunile care duc la tulburarea liniştii locatarilor între orele 22,00 - 8,00, prin producerea de zgomote, larma sau prin folosirea oricărui aparat, obiect ori instrument muzical la intensitate mare. (Se pot preciza şi alte restrictii, ca de exemplu: depozitarea de substanţe şi produse periculoase şi altele asemenea.)
Proprietarii care deţin animale în apartament sau în spaţiul cu alta destinaţie decât cea de locuinta nu pot lasă în libertate ori fără supraveghere animalele care pot prezenta pericol pentru persoane sau bunuri.
5.Administrare, sancţiuni şi reguli interne
5.1.Asociaţia de proprietari va răspunde de administrarea şi de funcţionarea condominiului/condominiilor şi de întreţinerea, repararea, renovarea şi îmbunătăţirea proprietăţii comune, iar costurile aferente vor fi calculate conform cotei-părţi proporţionale de proprietate sau, după caz, conform numărului de persoane prevăzute în anexa la prezentul acord de asociere. (Se pot face precizări concrete privind repartizarea cheltuielilor comune de întreţinere pe cota-parte indiviză sau pe număr de persoane, după caz, avându-se în vedere prevederile legale şi opţiunile asociaţiilor de proprietari, acolo unde legea permite acest lucru.)
5.2.Nici un proprietar de apartament sau de spaţiu cu alta destinaţie decât cea de locuinta nu va fi exceptat de obligaţia de a contribui la plata cheltuielilor comune, ca urmare a renunţării la folosirea unei părţi din proprietatea comuna, a abandonarii apartamentului sau a spaţiului cu alta destinaţie decât cea de locuinta ori în alte situaţii.
5.3.Administrarea condominiului se va face în conformitate cu prevederile legislaţiei în vigoare, ale prezentului acord de asociere şi ale statutului asociaţiei de proprietari, precum şi cu regulile şi regulamentele care se vor adopta prin hotărâre de către adunarea generală a asociaţiei de proprietari.
5.4.Fiecare proprietar, chiriaş sau ocupant al unui apartament ori spaţiu cu alta destinaţie decât cea de locuinta se va conformă regulilor prezentului acord de asociere, regulilor şi regulamentelor asociaţiei de proprietari, precum şi hotărârilor şi rezolutiilor adoptate legal de către asociaţia de proprietari.
Nerespectarea acestor prevederi, hotărâri şi rezoluţii va constitui temeiul acţiunii în justiţie a asociaţiei de proprietari împotriva celor în cauza, pentru recuperarea daunelor sau în vederea obligării la conformare. În cazul în care un chiriaş sau alt ocupant al apartamentului ori spaţiului cu alta destinaţie decât cea de locuinta nu respecta reglementările menţionate, asociaţia de proprietari îl poate chema în judecata pe chiriaşul/ocupantul sau pe proprietarul respectivului apartament ori al spaţiului cu alta destinaţie decât cea de locuinta sau pe ambii, după cum hotărăşte asociaţia de proprietari.
5.5.Dacă o hotărâre a adunării generale a asociaţiei de proprietari sau prevederile prezentului acord de asociere conduc la lezarea intereselor unei minorităţi a proprietarilor, orice proprietar poate intenta acţiune în justiţie împotriva asociaţiei de proprietari, pentru invalidarea hotărârii sau a prevederii respective, în termen de 60 de zile de la adoptarea acesteia.
Preşedintele comitetului executiv va reprezenta asociaţia de proprietari în procesele intentate împotriva proprietarilor sau de către proprietari.
Orice hotărâre a adunării generale a asociaţiei de proprietari ce intra sub incidenţa acestei reglementări se aplică numai după expirarea termenului de 60 de zile de la adoptarea acesteia.
la normele metodologice
STATUTUL
asociaţiei de proprietari
(model)
Denumirea asociaţiei de proprietari este .............. .
(1)Asociaţia de proprietari ............/(denumirea) este persoana juridică română de drept privat, nonprofit (fără scopuri patrimoniale), constituită în baza prevederilor Legii locuinţei nr. 114/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, şi ale Ordonanţei Guvernului nr. 85/2001 privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, aprobată cu modificări prin Legea nr. 234/2002.
(2)Asociaţia de proprietari îşi desfăşoară activitatea în conformitate cu legile române şi cu prezentul statut. Asociaţia de proprietari are ştampila proprie.
(1)Asociaţia de proprietari are ca obiect de activitate asigurarea condiţiilor de funcţionare normală atât a locuinţelor (apartamentelor) şi spaţiilor cu alta destinaţie decât cea de locuinta, denumite în continuare spaţii, aflate în proprietate exclusiva, cat şi a spaţiilor construcţiilor şi instalaţiilor, aflate în proprietate comuna indivizibilă, aferentă condominiului.
(2)În scopul realizării obiectului sau de activitate asociaţia de proprietari are următoarele atribuţii principale:
a)încheie contracte cu furnizorii de produse şi de servicii şi îşi asuma obligaţii în nume propriu şi în numele proprietarilor;
b)angajează şi, după caz, suspenda din funcţie administratorul proprietăţii comune indivize şi personalul necesar bunei gospodariri a acestei proprietăţi;
c)reglementează folosirea, întreţinerea, repararea, înlocuirea şi modificarea proprietăţii comune;
d)adopta şi amendeaza bugetul de venituri şi cheltuieli, precum şi fondul de rulment; asigura calcularea şi încasarea cotelor obişnuite şi speciale pentru cheltuieli comune de la proprietari; impune penalizări pentru întârzierea la plata cotelor de întreţinere;
e)adopta sau amendeaza decizii, reguli sau regulamente;
f)iniţiază şi apara în procese, în nume propriu şi/sau al asociaţilor, interesele comune legate de clădire;
g)exercita şi alte atribuţii care i-au fost conferite prin acordul de asociere sau prin votul asociaţilor.
(3)Pentru furnizarea unor servicii necesare realizării obiectului sau de activitate asociaţia de proprietari poate angaja persoane fizice sau juridice specializate, din cadrul asociaţiei şi/sau din afară acesteia. Personalul necesar bunei gospodariri a proprietăţii comune din clădire poate fi angajat prin contract individual de muncă sau prin convenţie civilă de prestări de servicii, conform celor ce se stabilesc prin negociere.
Sediul asociaţiei de proprietari este în România, localitatea ....., str. ..... nr. ...., judeţul/sectorul ..... (se va specifică şi locul/adresa de primire a corespondentei).
Durata asociaţiei de proprietari este nelimitată.
Membrii asociaţiei de proprietari sunt toţi proprietarii, persoane fizice sau juridice, deţinători ai uneia sau mai multor locuinţe ori spaţii cu alta destinaţie decât cea de locuinta din condominiu (pentru cazurile în care asociaţia se constituie pe mai multe clădiri, în condiţiile de excepţie prevăzute de lege), care au semnat acordul de asociere, prezentaţi în anexa.
(1)Patrimoniul asociaţiei de proprietari este format din:
a)mijloace băneşti, în valoare de ........ lei, care pot fi majorate sau reduse în urma deciziei adunării generale a asociaţiei de proprietari, cu respectarea prevederilor legale. Majorarea acestor fonduri se poate face numai prin vărsarea de lichiditati;
b)mijloace materiale: scule, dispozitive, utilaje şi mijloace fixe necesare în administrarea proprietăţii comune.
(2)Mijloacele băneşti ale asociaţiei de proprietari sunt alcătuite din fondurile constituite la înfiinţarea asociaţiei, din sumele prevăzute şi încasate conform listelor lunare de plată a cotelor de contribuţie a proprietarilor la cheltuielile asociaţiei, care reprezintă contravaloarea facturilor sau actelor de plată, precum şi din alte venituri ale asociaţiei. Asociaţia de proprietari are unul sau mai multe conturi la unitatea bancară sau la filiala C.E.C. stabilită de comitetul executiv al acesteia.
(3)Fondul de rulment se constituie pe baza hotărârii adunării generale a asociaţiei de proprietari. Necesitatea constituirii acestuia este determinata de modul de întocmire a listei lunare de plată, termenul de plată a cotelor de contribuţie şi sistemul de penalizări al asociaţiei de proprietari şi al furnizorilor de servicii.
(4)Fondul de rulment se calculează pentru fiecare proprietar în funcţie de numărul de persoane înregistrate în cartea de imobil şi de cota-parte de proprietate indiviză din proprietatea comuna, după natura serviciului facturat (modul de repartizare a consumurilor aferente facturilor).
(5)Valoarea fondului de rulment trebuie să fie egala cu suma corespunzătoare acoperirii cheltuielilor lunare, la nivelul lunii cu cheltuielile cele mai mari, dintr-un an calendaristic.
(6)Dacă este cazul, în condiţii de instabilitate economică, fondul de rulment se actualizează periodic prin depunerea de către fiecare proprietar a unei sume reprezentând diferenţa dintre valoarea existenta şi cea necesară acoperirii cheltuielilor lunare ale asociaţiei de proprietari, corespunzătoare fiecărui proprietar.
(7)Fiecare proprietar va beneficia de propriul fond de rulment pentru acoperirea cheltuielilor curente.
(8)Fondul de rulment constituit se utilizează numai pentru plata facturilor curente, aferente consumurilor lunii anterioare. După plata facturilor curente fondul de rulment se reintregeste lunar prin încasarea cotelor de contribuţie afişate pe lista de plată a lunii în curs, având ca referinţa de calcul aceste facturi curente, corespunzătoare consumurilor lunii anterioare.
(9)În perioadele în care valoarea fondului de rulment este mai mare decât volumul cheltuielilor, diferenţa devine depozit bancar purtător de dobânda.
(10)Fondul de rulment se încasează distinct faţă de cota de contribuţie lunară.
(11)Fondul de rulment se restituie în întregime respectivului proprietar, în momentul pierderii calităţii de membru al asociaţiei de proprietari, urmând ca viitorul proprietar, membru al asociaţiei, sa achite fondul de rulment, corespunzător cheltuielilor aferente lui.
(12)Fondul de reparaţii se constituie până la limita maxima aprobată de adunarea generală a asociaţiei de proprietari la stabilirea bugetului de venituri şi cheltuieli anual, în funcţie de necesităţile stabilite de comitetul executiv, prin contribuţia lunară a membrilor, proporţional cu cota-parte din proprietatea comuna.
(13)După efectuarea reparaţiilor, fondul de reparaţii se reintregeste lunar prin contribuţia fiecărui proprietar, iar sumele rămase necheltuite fie se restituie proprietarilor, fie se constituie într-un depozit bancar, urmând a fi incluse în bugetul anual următor, potrivit hotărârii adunării generale a asociaţiei de proprietari.
(14)În momentul pierderii calităţii de membru al asociaţiei de proprietari, fondul de reparaţii nu se restituie decât în condiţiile alineatului precedent, urmând a fi alimentat în continuare de viitorul proprietar.
(15)Fondurile special constituite şi alte fonduri au acelaşi regim ca şi fondul de reparaţii.
(16)Mijloacele materiale se compun din: mobilier, unelte, utilaje, materiale pentru curăţenie şi iluminat, consumabile necesare desfăşurării activităţilor în cadrul asociaţiei de proprietari şi altele asemenea.
(17)Mijloacele materiale se dobândesc prin cumpărare sau prin donaţie. Sumele necesare pentru cumpărarea mijloacelor materiale, altele decât cele care sunt cuprinse în cheltuielile administrative, se obţin prin contribuţia proprietarilor, proporţional cu cota-parte din proprietatea comuna, şi se restituie sau se depozitează, în măsura în care nu au fost cheltuite, conform hotărârii adunării generale a asociaţiei de proprietari.
(1)Patrimoniul asociaţiei de proprietari poate proveni şi din donaţii şi sponsorizări.
(2)Apartamentele sau spaţiile cu alta destinaţie decât cea de locuinta, cumpărate de asociaţia de proprietari, vor face parte din patrimoniul asociaţiei.
(1)Gestionarea patrimoniului, precum şi activitatea financiar-contabila se exercită fie de membri ai comisiei de cenzori sau alţi membri ai asociaţiei de proprietari, cu cunoştinţe de specialitate şi experienta în domeniile economic, financiar şi juridic, fie de persoane fizice sau juridice, asociaţii ori agenţi economici specializaţi.
(2)Controlul gestiunii patrimoniului, precum şi al activităţii financiar-contabile se exercită de comitetul executiv al asociaţiei de proprietari.
Patrimoniul asociaţiei de proprietari nu poate fi grevat de datorii sau de alte obligaţii personale ale asociaţilor.
(1)Asociaţia de proprietari este condusă de adunarea generală. După prima întrunire organizatorică adunarea generală se întruneşte cel puţin o dată în fiecare an calendaristic.
(2)Întrunirea adunării generale va fi anunţată în scris prin afişare la loc vizibil, cu cel puţin 10 zile înainte de data convocării.
(3)Pentru ca hotărârile adunării generale să fie valabile, este necesară prezenta majorităţii membrilor asociaţi, personal sau prin reprezentant.
(4)În cazul în care cvorumul nu este întrunit, adunarea generală va fi convocată la o dată ulterioară, când proprietarii prezenţi pot hotărî, cu majoritate de voturi, asupra problemelor înscrise pe ordinea de zi, indiferent de cvorum.
(5)Hotărârile adunării generale vor fi luate cu majoritate de voturi (cu cel puţin jumătate plus unu din voturile proprietarilor prezenţi la adunarea generală).
(6)Hotărârile adunării generale privind modificarea statutului sau dizolvarea asociaţiei de proprietari ori perceperea unei sume speciale destinate achitării cheltuielilor comune neprevăzute în buget, dar necesare, se adoptă cu votul a două treimi din numărul membrilor asociaţiei de proprietari.
(7)Votul fiecărui proprietar are o pondere egala cu cota-parte din proprietatea comuna. Proprietarul poate fi reprezentat de un membru al familiei sau de un alt reprezentant care are o împuternicire semnată de proprietarul în numele căruia votează. Un membru al asociaţiei de proprietari poate reprezenta cel mult încă un membru absent, prin împuternicire scrisă. În cazul egalităţii de voturi, votul preşedintelui este decisiv.
(8)Dacă o decizie a asociaţiei de proprietari este contrară legii sau acordului de asociere ori este de natura sa producă daune considerabile intereselor unei minorităţi a proprietarilor, orice proprietar poate iniţia acţiune în justiţie împotriva respectivei decizii, în termen de 60 de zile de la adoptarea acesteia. Acţiunea în justiţie nu trebuie să intrerupa aplicarea deciziei decât atunci când instanţa hotărăşte suspendarea aplicării deciziei respective.
(9)Adunarea generală are următoarele atribuţii principale:
a)aproba darea de seama anuală asupra activităţii comitetului executiv al asociaţiei de proprietari, raportul comisiei de cenzori şi raportul exerciţiului bugetar, acordând anual descărcare de gestiune comitetului executiv şi celui care exercită administrarea condominiului, în măsura în care cei în cauza nu se fac vinovaţi de lipsuri în gestiune sau de alte fapte care implica raspunderi materiale ori penale; adopta şi amendeaza bugetele de venituri şi cheltuieli, precum şi fondul de rulment, dacă acesta se constituie; validează rectificari ale bugetului de venituri şi cheltuieli;
b)adopta sau amendeaza deciziile, regulile şi regulamentele asociaţiei de proprietari;
c)hotărăşte cu majoritate de voturi din numărul membrilor prezenţi asupra necesităţii constituirii fondului de rulment, fondului de reparaţii şi a altor fonduri speciale, în condiţiile legii;
d)hotărăşte cu acordul a cel puţin două treimi din numărul membrilor asociaţi modificările ulterioare ale statutului asociaţiei de proprietari şi/sau ale acordului de asociere;
e)hotărăşte asupra: naturii şi volumului mijloacelor materiale şi băneşti necesare desfăşurării activităţii asociaţiei de proprietari; modului de folosire a mijloacelor băneşti, sumele până la care comitetul executiv poate angaja cheltuieli în numele asociaţiei de proprietari şi limita maxima sau cuantumul sumelor ce se pot retine în casa proprie pentru efectuarea plăţilor curente (plafonul de casa);
f)hotărăşte modul de asigurare a administrării condominiului de către o persoană fizica sau juridică;
g)hotărăşte volumul serviciilor necesare a fi efectuate pentru buna funcţionare a condominiului;
h)hotărăşte asupra cuantumului salariilor, indemnizaţiilor şi premiilor pentru personalul angajat cu contract individual de muncă sau cu convenţie civilă de prestări de servicii, membri sau nemembri ai asociaţiei de proprietari, şi asupra valorii de contractare (procent, criterii şi altele asemenea), în cazul în care managementul clădirii este asigurat de persoane juridice; hotărăşte care dintre funcţiile din structura organizatorică a asociaţiei de proprietari pot fi salarizate;
i)hotărăşte asupra acordării unor drepturi băneşti membrilor asociaţiei de proprietari, aleşi sau nu în structura organizatorică a asociaţiei, care desfăşoară activităţi lucrative folositoare acesteia;
j)hotărăşte asupra duratei celor care locuiesc temporar, veniti în vizita, sau care prestează activităţi gospodăreşti în timpul zilei, precum şi asupra perioadei de la care proprietarii, respectiv chiriaşii, pot solicita, în scris, scutirea de la plata cheltuielilor pe persoana;
k)la constituirea asociaţiei de proprietari, hotărăşte numărul membrilor comitetului executiv şi ai comisiei de cenzori, precum şi durata mandatelor acestora;
l)alege, dintre membrii asociaţiei de proprietari, comitetul executiv al asociaţiei, validandu-l dintre aceştia pe preşedinte;
m)alege, dintre membrii asociaţiei de proprietari, comisia de cenzori sau hotărăşte delegarea atribuţiilor comisiei de cenzori unor persoane fizice sau juridice, asociaţii ori agenţi economici specializaţi, pe bază de contract;
n)revoca, atunci când este cazul, oricare dintre membrii comitetului executiv sau ai comisiei de cenzori, alegând un succesor pentru ocuparea locului vacant, prin votul majorităţii simple a celor prezenţi;
o)hotărăşte termenul şi forma de plată a cotelor de contribuţie a membrilor asociaţiei de proprietari;
p)validează sistemul de penalizări stabilit de comitetul executiv al asociaţiei de proprietari;
r)hotărăşte cu votul tuturor membrilor asociaţiei de proprietari asupra necesităţii angajării de credite bancare pentru îndeplinirea scopurilor asociaţiei de proprietari şi modul de garantare a acestora;
s)hotărăşte cu votul tuturor membrilor asociaţiei de proprietari asupra participării cu capital la constituirea de agenţi economici sau asupra oportunităţii cumpărării ori preluării în locatie de gestiune a spaţiilor comerciale situate la parterul condominiului; de asemenea, decide, cu acelaşi număr de voturi, asupra cumpărării de apartamente sau de spaţii cu alta destinaţie decât cea de locuinta, din cadrul condominiului, de la persoane fizice sau juridice, membre ale asociaţiei de proprietari, în scopul eficientizarii activităţii acesteia; hotărăşte destinaţia spaţiilor cumpărate sau preluate de asociaţia de proprietari;
t)hotărăşte cu votul tuturor membrilor asociaţiei de proprietari preluarea în administrare, concesiune sau închiriere a terenurilor aferente condominiului;
u)adopta măsuri sau programe sociale privind ajutorarea familiilor nevoiase, membre ale asociaţiei de proprietari, pe perioade limitate; adopta programe de instruire şi constientizare a proprietarilor asupra importantei folosirii rationale a utilităţilor (apa, curent electric, gaze naturale şi altele asemenea);
v)hotărăşte cu votul a două treimi dintre membrii asociaţiei de proprietari schimbarea instalaţiilor comune precum: încălzirea centrala, boilerele cu apa calda, rezervoarele cu apa, lifturile şi alte dotări de amploare similară;
x)adopta măsuri privind condiţiile ce trebuie îndeplinite de deţinătorii de animale de casa din cadrul condominiului.
(10)Discutiile şi hotărârile adunării generale se consemnează într-un registru de procese-verbale, care se păstrează la preşedintele asociaţiei de proprietari; procesul-verbal se va semna de toţi membrii participanţi.
(1)Autoritatea de a stabili direcţiile privind functionalitatea şi administrarea condominiului poate fi delegată de către asociaţia de proprietari către comitetul executiv al acesteia.
(2)Comitetul executiv va acţiona în numele proprietarilor în ceea ce priveşte administrarea şi functionalitatea condominiului, cu excepţia atribuţiilor rezervate exclusiv acestora.
(3)Comitetul executiv se va întruni de cel puţin 4 ori pe an. Numărul membrilor ce formează comitetul executiv va fi stabilit de adunarea generală a asociaţiei de proprietari, dar va fi un număr impar şi nu mai mic de 3. (4) Comitetul executiv va fi condus de un preşedinte care va fi desemnat în persoana celui care întruneşte cel mai mare număr de voturi la alegerea comitetului executiv.
(5)Comitetul executiv va alege vicepreşedintele şi secretarul, care sunt membri ai comitetului executiv.
(6)Preşedintele asociaţiei de proprietari va fi şi preşedintele comitetului executiv.
(7)Atribuţiile comitetului executiv sunt:
a)aduce la îndeplinire hotărârile adunării generale a asociaţiei de proprietari, executa bugetul de venituri şi cheltuieli al asociaţiei de proprietari şi întocmeşte proiectul bugetului pentru anul următor; prezintă dări de seama asupra activităţii desfăşurate, precum şi propuneri de măsuri pentru îmbunătăţirea acesteia; în situaţii excepţionale, hotărăşte rectificarea bugetului de venituri şi cheltuieli pentru anul în curs, în prima adunare generală validandu-se aceasta rectificare; convoacă adunarea generală a asociaţiei de proprietari în şedinţe extraordinare ori de câte ori este nevoie;
b)răspunde de îngrijirea, păstrarea în bune condiţii şi supravegherea utilităţilor condominiului, spaţiilor comune şi instalaţiilor. Angajarea personalului se face cu contract individual de muncă sau cu convenţie civilă de prestări de servicii, prin negociere;
c)analizează oferte şi negociaza contracte, în cazul în care administrarea condominiului, parţial sau total, va fi asigurata de persoane juridice (societăţi comerciale, instituţii specializate, asociaţii);
d)răspunde de încasarea lunară a cotelor de contribuţie de la proprietari; emite somaţii către restantierii care depăşesc termenul de plată; rezolva contestaţiile proprietarilor cu privire la cuantumul cotelor de contribuţie;
e)urmăreşte, în condiţiile legii, recuperarea pagubelor produse asociaţiei de proprietari; în cazul persoanelor angajate cu contract individual de muncă, sunt aplicabile, în mod corespunzător, dispoziţiile Codului muncii; în cazul neidentificarii persoanelor vinovate, da dispoziţii de reparare din contul asociaţiei de proprietari, în condiţiile legii;
f)negociaza contracte cu persoane fizice sau juridice, membre sau nemembre ale asociaţiei de proprietari, pentru închirierea ori întrebuinţarea unor elemente sau suprafeţe din proprietatea comuna. Elementele proprietăţii comune sunt prevăzute în acordul de asociere;
g)propune adunării generale ca managementul de proprietate şi managementul financiar, inclusiv atribuţiile comisiei de cenzori, să fie preluate, pe bază de contract, de către persoane juridice;
h)hotărăşte necesitatea efectuării operaţiunilor de verificare şi control asupra modului de gestionare a bunurilor asociaţiei de proprietari;
i)înştiinţează proprietarii despre necesitatea efectuării reparaţiilor la părţile şi instalaţiile comune ale clădirii (pentru apartamentele sau spaţiile proprietate de stat înştiinţarea va fi facuta instituţiei care le are în administrare); avizează începerea, într-o ordine de prioritati, a lucrărilor de reparaţii;
j)da dispoziţii de realizare a unui sistem propriu de protejare a bunurilor asociaţiei de proprietari, de securitate a clădirii, a proprietăţii;
k)propune adunării generale crearea unor fonduri speciale necesare pentru buna funcţionare şi dezvoltare a clădirii, precum şi pentru crearea unei ambiante plăcuţe pentru petrecerea timpului liber în cadrul condominiului de către proprietarii membri ai asociaţiei şi alte persoane; urmăreşte completarea la zi a cărţii tehnice a construcţiei;
l)împuterniceşte administratorul pentru a putea efectua verificări privind: situaţia reparaţiilor la instalaţiile proprietate comuna, înlăturarea pierderilor de apa datorate instalaţiilor pe verticala sau pe orizontala defecte ori a altor pierderi în instalaţiile interioare, care determina creşterea nejustificată a cheltuielilor, citirea contoarelor individuale, acolo unde exista, şi, dacă este cazul, în funcţie de prevederile contractuale cu furnizorii, asigurarea unei igiene corespunzătoare, sugerand, când este cazul, proprietarilor efectuarea de dezinsectii, dezinfectii, deratizari asupra proprietăţii individuale şi rezolvarea altor probleme;
m)participa la recepţia lucrărilor angajate de asociaţia de proprietari pentru reparaţii asupra proprietăţii comune, precum şi a altor lucrări;
n)stabileşte modul de calcul şi de încasare a fondului de rulment, dacă acesta se constituie, şi avizează actualizarea acestuia, dacă este cazul;
o)hotărăşte asupra managementului financiar al asociaţiei de proprietari (data afişării listei de plată, formatul şi caracteristicile listei de plată, locul şi programul de încasări şi altele asemenea), dacă acesta este asigurat de o persoană fizica; stabileşte şi supune validării adunării generale a asociaţiei de proprietari sistemul de penalizări pentru neplata cotelor lunare de contribuţie şi pentru pierderi datorate inexistentei depozitelor bancare rezultate din exerciţiul financiar-contabil, ţinând cont de nivelul cel mai ridicat permis de legislaţie; hotărăşte condiţiile în care se efectuează introducerea la plata a persoanelor care locuiesc clandestin în bloc;
p)hotărăşte actionarea în justiţie a proprietarilor vinovaţi de neplata cotelor lunare de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, inclusiv cele neprevăzute, timp de mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit;
r)hotărăşte actionarea în justiţie a celor ce se fac vinovaţi de încălcarea prevederilor contractuale pe care asociaţia de proprietari le-a angajat, în cazul în care nu se găsesc soluţii de rezolvare prin conciliere;
s)asigura condiţiile necesare securităţii şi igienei în procesul muncii, precum şi măsuri de prevenire şi stingere a incendiilor, conform prevederilor legale;
t)supune aprobării adunării generale a asociaţiei de proprietari şi transmite hotărârea acesteia cu privire la transformarea suprafeţelor apartamentelor în spaţii cu alta destinaţie decât cea de locuinta sau cu privire la modificarea destinaţiei suprafeţelor deja transformate, ţinând cont de respectarea de către solicitant a prevederilor statutului şi a legilor; anunta furnizorii de servicii dacă în termenul prevăzut de statut proprietarii cu astfel de solicitări nu prezintă asociaţiei dosar cu copii de pe contractele individuale angajate cu aceştia. Dacă în urma acestor transformări activitatea ce urmează să se desfăşoare implica cheltuieli suplimentare pentru asociaţie, negociaza şi încheie, anual, o convenţie cu proprietarul/proprietarii;
u)hotărăşte societatea bancară la care asociaţia de proprietari îşi va deschide unul sau mai multe conturi;
v)propune adunării generale a asociaţiei de proprietari măsuri şi soluţii cu privire la dezvoltarea condominiului şi eficientizarea activităţii asociaţiei de proprietari, modificări ale statutului, participari cu capital, cumpărări sau închirieri de spaţii, concesionari de terenuri, contractari de credite, asigurări şi altele asemenea, în condiţiile art. 11 alin. (9) lit. s);
x)răspunde tuturor intrebarilor şi solicitărilor venite de la proprietari; încurajează şi sprijină iniţiative personale ale membrilor asociaţiei de proprietari, în scopurile acesteia.
(8)Asociaţia de proprietari, prin comitetul executiv, poate suspenda din funcţie sau poate rezilia contractul individual de muncă ori convenţia civilă de prestări de servicii, încheiată cu oricine din rândul personalului angajat ori, după caz, poate rezilia contractele încheiate cu alte persoane fizice sau juridice, în condiţiile legii.
(9)Comitetul executiv lucrează valabil în prezenta a jumătate plus unu din numărul membrilor săi şi adopta hotărâri cu cel puţin două treimi din numărul membrilor prezenţi.
(10)Discutiile şi hotărârile se consemnează în registrul de procese-verbale, care se păstrează la preşedinte, procesele-verbale semnandu-se de toţi membrii comitetului executiv prezenţi.
(1)Adunarea generală a asociaţiei de proprietari alege dintre membrii asociaţiei de proprietari o comisie de cenzori care va verifica situaţia financiară şi contabila şi va consilia asociaţia în ceea ce priveşte problemele financiare şi statutare.
(2)Numărul membrilor comisiei de cenzori, care va fi impar, dar nu mai mic de 3, şi durata mandatului acestora se stabilesc la adunarea generală de constituire a asociaţiei de proprietari.
(3)Membrii comisiei de cenzori nu pot face parte din comitetul executiv şi trebuie să aibă cunoştinţe în domeniile financiar, economic şi/sau juridic. Comisia de cenzori va alege dintre membrii săi un preşedinte.
(4)Mandatul membrilor comisiei de cenzori încetează înainte de expirarea duratei sale, prin revocare sau în cazul imposibilităţii de a-şi continua atribuţiile.
(5)Comisia de cenzori are următoarele atribuţii:
a)verifica îndeplinirea condiţiilor statutare privind prezenta şi votul în adunările generale ale asociaţiei de proprietari;
b)verifica execuţia bugetară, propunerile pentru proiectul bugetului de venituri şi cheltuieli pentru anul următor şi propunerile pentru rectificarea bugetului pentru anul în curs;
c)efectuează controlul preventiv pentru plăţile cu numerar şi urmăreşte depunerile în contul curent al asociaţiei de proprietari ale numerarului ce depăşeşte plafonul de casa, în cazul în care managementul financiar al asociaţiei de proprietari este asigurat de o persoană fizica. Viza de control preventiv se acordă de un membru al comisiei de cenzori, în cazul în care asociaţia de proprietari nu are o persoană care îndeplineşte funcţia de contabil;
d)dacă managementul financiar este asigurat de o persoană fizica, verifica, cel puţin o dată pe semestru, gestiunea asociaţiei de proprietari, stabilirea şi încasarea cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei, consemnand constatările într-un registru de procese-verbale, care se păstrează de preşedintele comisiei de cenzori sau de un alt membru stabilit de aceasta;
e)verifica dacă registrele asociaţiei de proprietari îndeplinesc condiţiile legale necesare desfăşurării corespunzătoare a managementului financiar;
f)întocmeşte, pe baza verificărilor efectuate, şi prezintă adunării generale a asociaţiei de proprietari rapoarte asupra activităţii sale şi asupra gestiunii asociaţiei de proprietari, propunand anual descărcarea de gestiune a comitetului executiv şi a celui care asigura managementul condominiului;
g)propune spre aprobare adunării generale a asociaţiei de proprietari sau, după caz, comitetului executiv programe, proiecte de programe cu măsuri necesare desfăşurării managementului financiar; propune recuperarea, în condiţiile legii, a pagubelor produse de personalul ce deserveşte asociaţia de proprietari sau de membri ai acesteia. Recomanda comitetului executiv sesizarea instanţelor de urmărire penală, când constata săvârşirea unor infracţiuni prevăzute de legislaţia financiar-contabila;
h)în cazul în care managementul financiar se hotărăşte a fi asigurat de persoane juridice, comisia de cenzori, prin preşedinte sau membri delegaţi, participa la negocierea contractelor respective, stabilind şi modalităţile de exercitare a acestuia.
(6)Adunarea generală a asociaţiei de proprietari poate hotărî transferarea atribuţiilor comisiei de cenzori unor persoane fizice sau juridice, asociaţii sau agenţi economici specializaţi, pe bază de contract.
(1)Conducătorul executiv al asociaţiei de proprietari este preşedintele. Preşedintele este înlocuit de vicepreşedinte, care îi va îndeplini atribuţiile, în cazul absentei acestuia sau când se afla în imposibilitatea de a-şi îndeplini atribuţiile.
(2)Preşedintele asociaţiei de proprietari are următoarele atribuţii:
a)verifica respectarea şi îndeplinirea hotărârilor adoptate de adunarea generală a asociaţiei de proprietari şi de comitetul executiv, controlează persoanele care deservesc asociaţia de proprietari şi propune soluţii corespunzătoare pentru îndeplinirea sarcinilor acestora; în cazul în care administrarea condominiului este asigurata de persoane juridice, supraveghează stricta respectare a clauzelor contractuale;
b)reprezintă asociaţia de proprietari în încheierea şi derularea contractelor şi îşi asuma obligaţii în numele asociaţiei; reprezintă asociaţia de proprietari împotriva unor terţi, inclusiv în acţiunile judecătoreşti iniţiate de asociaţie împotriva unui proprietar, membru al asociaţiei, care nu şi-a îndeplinit obligaţiile statutare faţă de asociaţie, sau în procesele iniţiate de unul dintre proprietari, care contesta o decizie a asociaţiei;
c)avizează ordinea de prioritati şi planul lucrărilor de întreţinere şi reparaţii ale părţilor şi instalaţiilor comune ale condominiului;
d)are drept de semnatura asupra conturilor asociaţiei de proprietari;
e)primeşte cererile şi reclamaţiile de la proprietari şi sesizările administratorului, pe care le supune dezbaterii comitetului executiv;
f)convoacă comitetul executiv trimestrial sau ori de câte ori este nevoie;
g)întocmeşte ordinea de zi a şedinţei comitetului executiv şi conduce lucrările acesteia;
h)eliberează adeverintele necesare proprietarilor care îşi înstrăinează apartamentele sau spaţiile cu alta destinaţie decât cea de locuinta, din care să rezulte dacă aceştia şi-au achitat sau nu au achitat la zi cheltuielile care le revin în cadrul asociaţiei de proprietari;
i)semnează deciziile de imputare, precum şi orice alte acte (cereri, acţiuni de chemare în judecata, sesizări, reclamaţii şi altele asemenea) emise de comitetul executiv; semnează contractele individuale de muncă sau convenţiile civile de prestări de servicii cu personalul angajat, precum şi orice alte contracte încheiate de asociaţia de proprietari cu persoane fizice sau juridice;
j)păstrează şi foloseşte ştampila asociaţiei de proprietari.
(3)La asociaţiile de proprietari care cuprind până la 10 proprietari preşedintele poate îndeplini şi funcţia de administrator.
(1)Secretarul comitetului executiv va păstra şi va întocmi procesele-verbale ale şedinţelor comitetului executiv şi procesele-verbale ale tuturor adunărilor generale ale asociaţiei de proprietari.
(2)Secretarul comitetului executiv poate păstra registrele şi celelalte acte ale asociaţiei de proprietari, potrivit hotărârii comitetului executiv.
Contabilul asociaţiei de proprietari răspunde de organizarea şi conducerea contabilităţii potrivit legii. La asociaţiile de proprietari care optează pentru conducerea contabilităţii în partida simpla administratorul poate cumula şi funcţia de contabil.
Casierul asociaţiei de proprietari răspunde de efectuarea de încasări şi plati în numerar, cu respectarea prevederilor Regulamentului operaţiunilor de casa. La asociaţiile de proprietari care optează pentru conducerea contabilităţii în partida simpla administratorul poate cumula şi funcţia de casier.
(1)Prin managementul asociaţiei de proprietari, managementul condominiului sau administrarea condominiului se înţelege managementul de proprietate (administrarea propriu-zisa a condominiului, a instalaţiilor şi a tuturor elementelor proprietăţii comune, funcţionarea centralelor termice sau a punctelor termice aflate în proprietatea sau în administrarea asociaţiei de proprietari) şi managementul financiar (contabilitate şi casierie).
(2)Activitatea de management al condominiului se asigura fie de persoane fizice angajate cu contracte individuale de muncă sau convenţii civile de prestări de servicii, fie de persoane juridice, prin contracte de administrare, potrivit hotărârii adunării generale a asociaţiei de proprietari.
(1)Administratorul, persoana fizica, poate fi desemnat dintre membrii asociaţiei de proprietari sau dintre alte persoane cu cunoştinţe profesionale ori cu experienta necesară în domeniu.
(2)Administratorul, persoana fizica, poate fi angajat şi pe funcţia de contabil, dacă îndeplineşte condiţiile prevăzute în statut şi în normele metodologice.
(3)Asociaţia de proprietari angajează administratorul şi contabilul, persoane fizice, pe bază de contract individual de muncă sau de convenţie civilă de prestări de servicii, care prevede drepturile şi obligaţiile fiecăreia dintre părţi, stabilite prin negociere.
(4)Pentru reparaţii şi pentru alte activităţi de întreţinere administratorul, ţinând cont de cost, timp de execuţie şi calitate, propune comitetului executiv, spre analiza şi aprobare, agenţi economici care satisfac cerinţele în vederea executării lucrărilor, conform legilor existente.
(5)Pentru asigurarea funcţionarii centralelor termice aparţinând asociaţiilor de proprietari sau aflate în administrarea acestora pot fi angajaţi fochisti şi alte persoane, prin contract individual de muncă sau prin convenţie civilă de prestări de servicii, sau poate fi delegat un agent economic specializat, persoana juridică.
(6)Încadrarea personalului cu contract individual de muncă se face cu respectarea dispoziţiilor legale în vigoare.
(7)Durata şi valoarea contractului individual de muncă şi a convenţiei civile de prestări de servicii, sarcinile, drepturile şi obligaţiile se stabilesc prin negocieri între părţi, cu respectarea prevederilor legale.
(8)Administratorul, persoana fizica sau juridică, are următoarele atribuţii principale:
A. asigura managementul financiar al asociaţiei de proprietari prin:
a)gestiunea bunurilor şi fondurilor băneşti;
b)întocmirea listelor lunare de plată;
c)încasarea, în locuri specifice, a cotelor de contribuţie a proprietarilor la cheltuielile curente ale asociaţiei de proprietari;
d)efectuarea plăţilor şi încasărilor;
e)sesizarea comitetului executiv în vederea somarii restantierilor şi aplicarea procedurii de recuperare a restantelor, cu penalizările aferente;
f)calcularea şi încasarea penalizărilor conform sistemului aprobat de adunarea generală a asociaţiei de proprietari;
g)actualizarea, dacă este cazul, cu avizul comitetului executiv, a fondului de rulment;
h)întocmirea şi păstrarea evidentelor contabile şi a registrelor asociaţiei de proprietari, specifice managementului financiar;
i)prezentarea, la solicitarea comitetului executiv sau a comisiei de cenzori, a rapoartelor ori a documentelor necesare unor verificări financiar-contabile ale asociaţiei de proprietari;
j)verificarea sau avizarea, dacă este cazul, a indexului contoarelor de reţea aferente mai multor asociaţii de proprietari;
k)controlul facturarii corecte a consumurilor în funcţie de indexul contoarelor de bloc sau al contoarelor individuale, dacă acestea exista şi au fost montate în conformitate cu prevederile legale, şi în funcţie de normele metodologice de repartizare a consumurilor, acolo unde nu exista contorizare la nivel de asociaţie de proprietari;
l)verificarea existenţei contractelor între persoanele juridice, membre ale asociaţiei de proprietari şi furnizorii de servicii (apa, gaze, energie electrica şi termica, salubrizare şi altele asemenea);
m)respectarea altor prevederi privind modul de exercitare a managementului financiar;
B. asigura managementul de proprietate al asociaţiei de proprietari prin:
a)urmărirea comportării în timp a construcţiei, pe toată durata contractului; întocmirea fişelor tehnice periodice cu privire la starea clădirii şi a instalaţiilor acesteia;
b)răspunderea faţă de functionalitatea şi integritatea elementelor proprietăţii comune, faţă de mijloacele materiale ale asociaţiei de proprietari şi de utilizarea în bune condiţii a acestora;
c)procurarea mijloacelor materiale necesare pentru întreţinerea şi reparaţiile curente ale elementelor proprietăţii comune; răspunderea asupra integrităţii acestora;
d)înştiinţarea comitetului executiv şi luarea măsurilor necesare pentru efectuarea la timp şi eficient a lucrărilor de întreţinere şi reparaţii;
e)urmărirea realizării contractelor cu persoane fizice sau juridice pentru reparaţii, închirierea unor spaţii sau elemente din proprietatea comuna, activităţi sociale şi alte tipuri de activităţi;
f)verificarea existenţei contractelor de închiriere între asociaţia de proprietari şi persoane fizice sau juridice care la data constituirii acesteia folosesc spaţii ori elemente din proprietatea comuna. Dacă aceste contracte nu exista, administratorul îi înştiinţează pe cei în cauza, punându-le în vedere ca în termen de 30 de zile lucrătoare sa încheie contracte cu asociaţia de proprietari;
g)supravegherea execuţiei lucrărilor de reparaţii şi de întreţinere şi participarea la recepţia lor, consemnand finalizarea acestora; asigurarea efectuării de plati corespunzătoare stadiului lucrării;
h)controlul personalului angajat de asociaţia de proprietari pentru curăţenie, încărcarea şi evacuarea gunoiului menajer şi alte activităţi, cu privire la îndeplinirea obligaţiilor contractuale şi, în caz de încălcare a acestora, sesizarea comitetului executiv;
i)efectuarea de verificări în vederea inlaturarii defectiunilor apărute la instalaţiile de folosinţă comuna şi a eliminării pierderilor care determina creşterea nejustificată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari (scurgeri de apa şi altele asemenea). Dacă se constata defectiuni la instalaţiile aparţinând proprietăţii individuale (apartament sau spaţiu cu alta destinaţie decât cea de locuinta), se înştiinţează proprietarul respectiv asupra obligaţiei de a remedia aceste defectiuni;
j)asigurarea cunoaşterii şi respectării regulilor de locuit în condominiu;
C. îndeplineşte orice alte obligaţii prevăzute de legislaţia în vigoare.
(1)Anul fiscal al asociaţiei de proprietari va fi anul calendaristic.
(2)Înainte de începutul urmatorului an fiscal şi pentru fiecare an fiscal ce urmează comitetul executiv va pregati şi va prezenta proprietarilor, în adunarea generală a asociaţiei de proprietari, un buget de venituri şi cheltuieli anual, suficient pentru a acoperi cheltuielile anticipate ale asociaţiei.
(3)Bugetul anual de venituri şi cheltuieli se adoptă prin votul majorităţii simple a adunării generale a asociaţiei de proprietari.
(4)Toţi proprietarii trebuie să plătească în avans cota ce le revine din bugetul pentru cheltuielile comune - cheltuieli repartizate în funcţie de cota-parte de proprietate indiviză din proprietatea comuna. Plata se face conform hotărârii luate în adunarea generală a asociaţiei de proprietari.
(5)Cota de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari reprezintă suma pe care fiecare proprietar trebuie să o plătească lunar.
(6)Cheltuielile lunare ale asociaţiei de proprietari sunt repartizate în cheltuieli de întreţinere şi cheltuieli comune.
(7)Cotele de contribuţie se calculează în baza facturilor emise de furnizorii de servicii, fondurilor aprobate în adunarea generală a asociaţiei de proprietari şi a normelor metodologice în domeniu.
(8)Cheltuielile de întreţinere (apa rece şi calda; combustibil pentru prepararea apei calde; gaze naturale; energie electrica; iluminarea scării; instalaţii scara şi forta ascensor; salubritate; salarii pentru administrare, contabilitate, casierie şi curăţenie; materiale consumabile; pentru întreţinere; alte servicii ce deservesc proprietarii) se repartizează în funcţie de numărul de persoane care locuiesc în luna respectiva în condominiu.
(9)Pentru proprietarii care determina consumuri suplimentare (spalari de maşini, covoare şi altele asemenea) calculul cotei de contribuţie se face conform baremurilor stabilite prin legile sau actele normative existente.
(10)Cheltuielile comune (fonduri stabilite; cheltuieli administrative; întreţinerea şi repararea ascensorului; întreţinerea interfonului; salarii pentru fochist, instalator, electrician, portar şi altele asemenea; prime; credite bancare; alte servicii către proprietatea comuna) se calculează în funcţie de cota-parte indiviză din proprietatea comuna.
(11)Facturile primite de asociaţia de proprietari de la furnizorii de servicii, care nu conţin index de consum, trebuie să respecte normele metodologice de repartizare a consumurilor, conform prevederilor legale.
(12)Stabilirea cotelor-părţi din veniturile asociaţiei de proprietari, care sunt venituri comune, se face proporţional cu cota-parte din proprietatea comuna aferentă fiecărui proprietar.
(13)Pentru neplata cotelor de contribuţie prevăzute în lista de plată afişată lunar, inclusiv a celor neprevăzute, asociaţia de proprietari, prin sistemul de penalizări propriu, impune o penalizare oricărui proprietar care se face vinovat, după o perioadă mai mare de 30 de zile calendaristice de la termenul stabilit pentru plata, fără ca suma penalizărilor să poată depăşi suma cotei de întreţinere lunare la care s-a aplicat.
(14)Urmărirea de către asociaţia de proprietari a sumelor datorate de proprietarii restantieri se face în baza extrasului din ultima lista de plată. Cheltuielile efectuate în scopul recuperării datoriilor vor fi suportate de restantierii în cauza.
(15)Sentinta data în favoarea asociaţiei de proprietari pentru sumele datorate de oricare proprietar poate fi pusă în aplicare prin orice modalitate permisă de Codul de procedură civilă pentru acoperirea datoriilor.
Fiecare proprietar este obligat să îşi menţină proprietatea imobiliară (proprietatea individuală şi cota-parte de proprietate comuna indiviză aferentă acesteia) în buna stare şi este răspunzător de daunele provocate din cauza neîndeplinirii acestei obligaţii.
Proprietarii de apartamente şi spaţii cu alta destinaţie decât cea de locuinta sunt obligaţi sa plătească cotele de întreţinere obişnuite sau speciale către asociaţia de proprietari, pentru a se putea acoperi toate cheltuielile comune ale clădirii.
Proprietarii din condominiu, indiferent dacă fac parte sau nu din asociaţia de proprietari, sunt obligaţi:
a)sa plătească în avans cota ce le revine din bugetul de venituri şi cheltuieli al asociaţiei de proprietari;
b)sa anunţe, în scris, numele persoanelor care locuiesc temporar, venite în vizita, sau care prestează activităţi gospodăreşti în timpul zilei, de minimum 15 zile pe luna, conform prevederilor art. 18 alin. (5) lit. c) din Normele metodologice privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari;
c)sa semnaleze în timp util orice problema care apare la instalaţiile de folosinţă comuna;
d)să respecte regulamentul intern al asociaţiei de proprietari cu privire la normele de convieţuire socială în cadrul condominiului, sa anunţe comitetul executiv al asociaţiei de proprietari despre intenţia de a schimba destinaţia proprietăţii individuale, cerând acordul în scris, şi să prezinte, în copie, toate documentele necesare desfăşurării activităţilor propuse (contracte, avize şi altele asemenea), în termen de 30 de zile lucrătoare de la obţinerea acordului;
e)sa nu schimbe aspectul proprietăţii comune fără acceptul scris al comitetului executiv al asociaţiei de proprietari;
f)sa accepte accesul în spaţiul sau, cu un preaviz de 15 zile, al unui reprezentant al asociaţiei de proprietari, atunci când este necesar să se repare sau să se înlocuiască elemente din proprietatea comuna, la care se poate avea acces numai prin spaţiul respectiv. Reprezentantul asociaţiei de proprietari va fi însoţit de persoana care va repara defectiunea şi de cel puţin un martor din cadrul asociaţiei de proprietari. Fac excepţie cazurile de maxima urgenta, când nu este necesar nici un preaviz;
g)în condiţii de neparticipare la luarea deciziilor şi la desfăşurarea activităţilor în cadrul asociaţiei de proprietari, sa nu aducă prejudicii morale celorlalţi proprietari asociaţi sau celor care desfăşoară activităţi pentru asociaţie;
h)sa încheie cu asociaţia de proprietari contracte de închiriere, pe care le negociaza cu comitetul executiv, pentru elemente sau suprafeţe din proprietatea comuna folosită în interes personal.
Proprietarii, membri ai asociaţiei de proprietari, au următoarele obligaţii:
a)să respecte statutul asociaţiei de proprietari;
b)să se supună hotărârilor adunării generale a asociaţiei de proprietari;
c)sa participe la adunările generale ale asociaţiei de proprietari;
d)să respecte orice angajament făcut faţă de asociaţia de proprietari;
e)sa nu aducă prejudicii materiale asociaţiei de proprietari;
f)sa participe, atunci când este solicitat, la acţiuni deosebite, de maxima urgenta, corespunzătoare scopurilor asociaţiei de proprietari;
g)să se conformeze obligaţiilor proprietarilor din condominiu, prevăzute la art. 23.
Dacă proprietarul unui apartament sau spaţiu cu alta destinaţie decât cea de locuinta sau orice altă persoană care acţionează în numele sau provoacă daune oricărei părţi din proprietatea comuna sau altei proprietăţi individuale, trebuie să realizeze reparaţiile necesare ori sa plătească cheltuielile pentru lucrările de reparaţii.
În cazul spaţiilor cu alta destinaţie decât cea de locuinta, respectiv al apartamentelor, cu mai mult de un proprietar, relaţiile de coproprietate dintre proprietari vor fi reglementate în conformitate cu prevederile Codului civil.
(1)Zidurile dintre apartamentele alăturate, care nu fac parte din structura de rezistenta a condominiului, pot fi reamplasate, prin acord între proprietarii apartamentelor sau spaţiilor respective şi cu înştiinţarea asociaţiei de proprietari, în condiţiile legii.
(2)Zidurile dintre apartamente şi proprietatea comuna, care nu fac parte din structura de rezistenta a condominiului, pot fi reamplasate numai prin amendarea acordului de asociere.
Dacă unul dintre proprietari împiedica, cu buna ştiinţa şi sub orice formă, folosirea normală a condominiului, creând prejudicii celorlalţi proprietari, după caz, măsurile pentru folosirea normală a condominiului se vor hotărî pe cale judecătorească, la solicitarea asociaţiei de proprietari.
Fiecare proprietar, chiriaş sau ocupant al unui apartament ori spaţiu cu alta destinaţie decât cea de locuinta are obligaţia să se conformeze regulilor prezentului statut, precum şi regulilor, regulamentelor, hotărârilor şi rezolutiilor adoptate legal de asociaţia de proprietari.
Fiecare proprietar, indiferent dacă face parte sau nu din asociaţia de proprietari, are dreptul de a folosi proprietatea comuna din condominiu în condiţiile stabilite de lege, de regulamente ale autorităţilor în drept, dar nici un proprietar nu poate folosi aceasta proprietate astfel încât sa lezeze drepturile sau interesele oricărui alt proprietar al acesteia, inclusiv cele stabilite prin prezentul statut.
Fiecare proprietar poate folosi, poate ipoteca sau poate instraina, în deplina libertate, proprietatea imobiliară pe care o deţine în cadrul condominiului.
Membrii asociaţiei de proprietari au şi următoarele drepturi:
a)sa participe cu vot deliberativ la adunarea generală a asociaţiei de proprietari, sa aleagă şi să fie aleşi în structura organizatorică a asociaţiei. Pentru a beneficia de acest drept, persoana în cauza trebuie să posede capacitate juridică deplina. Minorii şi persoanele puse sub interdicţie nu pot fi aleşi în organele de conducere sau de control ale asociaţiei de proprietari;
b)să solicite şi sa primească, ori de câte ori este necesar şi motivat, explicaţii cu privire la calculul cotei de contribuţie afişat pe lista de plată şi sa conteste, în scris, la comitetul executiv al asociaţiei de proprietari, în termen de 10 zile de la afişarea listei, cuantumul stabilit al acestei cote, iar în cazul în care contestaţia a fost respinsă, să se adreseze adunării generale; contestaţia nu suspenda plata contribuţiei, dar determina, în cazul aprobării, aplicarea unei proceduri de reglementare ulterioară, în cadrul comitetului executiv sau al adunării generale a asociaţiei de proprietari;
c)dacă o decizie a asociaţiei de proprietari este contrară statutului, acordului de asociere, legilor sau este de natura sa producă daune considerabile unei minorităţi a proprietarilor, orice proprietar poate acţiona în justiţie valabilitatea respectivei decizii, în termen de 60 de zile de la adoptarea acesteia;
d)să solicite, în baza unei cereri către preşedintele asociaţiei de proprietari, diminuarea temporară a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei (reducerea cheltuielilor de întreţinere, dar nu şi a cheltuielilor comune), dacă lipsa din apartament este de cel puţin 15 zile calendaristice pe luna;
e)sa pună întrebări şi să solicite explicaţii comitetului executiv, referitoare la activitatea asociaţiei de proprietari;
f)sa beneficieze, când este cazul, de toate facilităţile rezultate în urma activităţilor desfăşurate de asociaţia de proprietari, în funcţie de cota-parte de proprietate şi de gradul de implicare;
g)sa participe la activităţile lucrative ale asociaţiei, benevol, în funcţie de capacitatile profesionale;
h)sa beneficieze de garanţii morale şi materiale, stabilite de adunarea generală a asociaţiei de proprietari, pentru iniţiative personale, finalizate, în folosul asociaţiei de proprietari;
i)să prezinte spre rezolvare probleme specifice asociaţiei de proprietari sau probleme deosebite, care nu au putut fi soluţionate pe cale obişnuită, şi sa participe activ la acţiunea de soluţionare.
Asociaţia de proprietari se va dizolva în situaţia în care numărul proprietarilor condominiului scade sub 5 sau cu acordul tuturor proprietarilor ori al reprezentanţilor acestora, în condiţii de maxima urgenta, când situaţia sau când starea condominiului o impune.
Asociaţia de proprietari se va putea dizolva şi în următoarele cazuri:
a)când scopul pentru care a fost legal înfiinţată nu se îndeplineşte;
b)prin hotărârea adunării generale a asociaţiei de proprietari, adoptată cu votul a cel puţin două treimi din numărul membrilor asociaţi.
În momentul dizolvării patrimoniul asociaţiei de proprietari, respectiv veniturile provenite din preluarea sau din lichidarea bunurilor asociaţiei, acesta va fi distribuit proprietarilor proporţional cu cotele-părţi din proprietatea comuna sau, dacă este cazul, după cota de participare a proprietarilor la constituirea bunurilor asociaţiei.
Dizolvarea asociaţiei de proprietari va fi anunţată la judecătoria sau administraţia financiară unde aceasta a fost înregistrată.
(1)Activitatea asociaţiei de proprietari se desfăşoară şi cu respectarea metodologiei de încheiere, de executare şi încetare a raporturilor de muncă, de conducere a evidentei, de efectuare a operaţiunilor de disciplina financiară şi de casa, precum şi de verificare financiar-contabila, stabilite de ministerele de resort şi consiliile locale ale municipiilor, oraşelor şi comunelor, respectiv ale sectoarelor municipiului Bucureşti.
(2)Arhivarea documentelor şi a registrelor asociaţiei de proprietari se face conform prevederilor legale.
(1)Dacă toţi proprietarii, membri ai asociaţiei, sunt abonati individuali, pe bază de contract, ai furnizorilor de servicii, asociaţia de proprietari este degrevata de atribuţiile avute până la data respectiva, cu referire la calculul şi încasarea cotelor de contribuţie, precum şi la plata facturilor aferente.
(2)Pe baza unui contract între furnizorii de servicii şi asociaţia de proprietari, cu aprobarea adunării generale a asociaţiei de proprietari, asociaţia poate presta servicii de intermediere, conform statutului şi legilor în vigoare.
Pentru obţinerea de venituri necesare desfăşurării activităţilor sale, asociaţia de proprietari poate desfăşura activităţi lucrative, în condiţiile legii.
(1)Consiliile locale ale municipiilor, oraşelor, comunelor şi, respectiv, ale sectoarelor municipiului Bucureşti, cu sprijinul aparatului propriu al consiliilor judeţene, respectiv al Consiliului General al Municipiului Bucureşti, vor organiza exercitarea controlului financiar-contabil şi gestionar asupra activităţii asociaţiei de proprietari, la solicitarea unuia sau mai multor membri ai asociaţiei de proprietari.
(2)În acest scop asociaţia de proprietari este obligată sa pună la dispoziţie autorităţilor prevăzute la alineatul precedent registrele, actele asociaţiei şi toate informaţiile considerate utile de acestea.
(3)În situaţia în care se constata fraude sau lipsuri în gestiune, vor fi sesizate organele de cercetare, iar comitetul executiv al asociaţiei de proprietari va fi indrumat sa folosească căile legale pentru recuperarea prejudiciului şi pentru a acţiona în justiţie împotriva celui care se face vinovat.
Organizarea şi conducerea contabilităţii asociaţiei de proprietari se face potrivit legii.
În cazul decesului unuia dintre asociaţi, activitatea asociaţiei de proprietari va putea continua cu succesorii testamentari sau legali, după caz.
(1)Soluţionarea litigiilor dintre asociaţia de proprietari şi terţe persoane fizice sau juridice române este de competenţa instanţelor judecătoreşti române.
(2)Litigiile asociaţiei de proprietari cu persoane fizice sau juridice străine sunt de competenţa organelor judecătoreşti prevăzute în legislaţia română.
(1)Pentru recuperarea banilor datorati şi a dobânzii aferente, asociaţia de proprietari îi va putea chema în justiţie pe proprietarii care nu îşi achită cotele de întreţinere datorate mai mult de 90 de zile.
(2)Executarea acestor hotărâri judecătoreşti se va face conform Codului de procedura civilă.
Prezentul statut a fost redactat în ......... exemplare.
Forma oficială este cea publicată în Monitorul Oficial.