Norme metodologiceFormă consolidată
Norme metodologice din 2 aprilie 2003 (actualizate)
privind organizarea şi functionarea asociaţiilor de proprietari (actualizate până la data de 26 iunie 2006
- Emitent
- Guvernul
privind organizarea şi functionarea asociaţiilor de proprietari (actualizate până la data de 26 iunie 2006
*)Textul initial a fost publicat în MONITORUL OFICIAL nr. 311 din 8 mai 2003. Aceasta este forma actualizata de S.C. "Centrul Teritorial de Calcul Electronic" S.A. Piatra Neamt până la data de 26 iunie 2006, cu modificările şi completările aduse de: HOTĂRÂREA nr. 1.386 din 27 noiembrie 2003; HOTĂRÂREA nr. 781 din 14 iunie 2006.
(1)Prezentele norme metodologice au ca obiect punerea la dispoziţie asociaţiilor de proprietari şi autorităţilor administraţiei publice centrale şi locale a cadrului general pentru organizarea şi functionarea asociaţiilor de proprietari, exploatarea şi administrarea cladirilor - blocuri de locuinte - condominii, precum şi exercitarea controlului financiar-contabil şi gestionar asupra activităţii asociaţiilor de proprietari în aplicarea prevederilor Legii locuinţei nr. 114/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, şi ale Ordonantei Guvernului nr. 85/2001 privind organizarea şi functionarea asociaţiilor de proprietari, aprobata cu modificari prin Legea nr. 234/2002.
(2)În înţelesul prezentelor norme metodologice, prin bloc de locuinte - cladire - condominiu, denumit în continuare condominiu, se înţelege o proprietate imobiliara din care unele părţi sunt proprietăţi individuale, reprezentate din apartamente sau spatii cu alta destinatie decat cea de locuinta, iar restul, proprietate comuna indiviza. Prin asimilare, poate fi definit condominiu şi un tronson, cu una sau mai multe scari, din cadrul cladirii de locuit, în condiţiile în care se poate delimita proprietatea comuna.
(1)În scopul reprezentarii şi sustinerii intereselor comune ale proprietarilor, legate de folosirea bunurilor aflate în proprietate comuna indiviza din cladirea ce alcatuieste un condominiu, proprietarii locuintelor şi ai spatiilor cu alta destinatie decat cea de locuinta se pot constitui în asociaţii de proprietari cu personalitate juridica.
(2)Asociaţia de proprietari este forma juridica de organizare şi de reprezentare a intereselor comune ale proprietarilor unui condominiu, cu personalitate juridica, nonprofit, infiintata în condiţiile prevăzute de lege.
Asociaţiile de locatari din cladirile ale caror apartamente au fost dobandite în proprietate în condiţiile legii şi care nu au fost reorganizate în asociaţii de proprietari au obligaţia să se reorganizeze potrivit prevederilor legale.
Consiliile locale ale municipiilor, oraşelor, comunelor şi ale sectoarelor municipiului Bucureşti vor organiza compartimente specializate pentru problemele locatarilor în scopul sprijinirii proprietarilor pentru înfiinţarea, organizarea şi functionarea asociaţiilor de proprietari şi pentru realizarea scopurilor şi sarcinilor ce le revin în administrarea imobilelor, în conformitate cu prevederile legale în vigoare. Aceste compartimente vor fi compuse din specialisti în domeniul financiar-contabil şi al legislaţiei muncii, potrivit prevederilor art. 16 alin. (3) din Ordonanţa Guvernului nr. 85/2001, aprobata cu modificari prin Legea nr. 234/2002.
Articolul 4 a fost modificat prin articolul 1, punctul 1 din HOTĂRÂREA nr. 1.386 din 27 noiembrie 2003, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 863 din 4 decembrie 2003.
(1)Condominiile pot fi administrate de persoane fizice atestate prin grija compartimentelor specializate înfiinţate conform art. 4, angajate cu contract individual de muncă ori cu convenţie civila de prestări de servicii, sau de persoane juridice specializate, cu care se incheie un contract de administrare, potrivit hotărârii adunarii generale a proprietarilor. Administratorii trebuie să prezinte garantii morale, materiale şi profesionale acceptate de proprietarul cladirii pe care urmeaza sa o administreze sau de reprezentantul legal al acestuia.
(2)Oblibaţiile administratorului sunt cele stabilite prin lege, precum şi cele stabilite prin contractul incheiat cu proprietarul sau cu reprezentantul legal al acestuia.
(3)Pentru administrator sau, după caz, persoana fizica gestionara a bunurilor materiale, mijloacelor banesti sau a oricăror alte valori aflate în proprietatea, folosinţă sau detinerea asociaţiei de proprietari, adunarea generală a proprietarilor poate hotari constituirea unei garantii suplimentare. Suma garantiei în numerar, prevăzută în Legea nr. 22/1969 privind angajarea gestionarilor, constituirea de garantii şi raspunderea în legătură cu gestionarea bunurilor agentilor economici, autorităţilor sau instituţiilor publice, cu modificările ulterioare, şi a garantiei suplimentare nu poate depăşi valoarea mediei cheltuielilor lunare curente ale condominiului.
(4)Garantia se depune în contul bancar al asociaţiei de proprietari respective şi poate fi restituita gestionarului, împreună cu dobânda aferenta, la încetarea contractului/convenţiei civile de prestări de servicii, în situaţia în care nu a cauzat o paguba sau când paguba a fost acoperita în intregime.
(5)Garantia va fi constituita în maximum 6 rate lunare.
Alineatele (1), (3) şi (4) ale articolului 5, au fost modificate prin articolul 1, punctul 2 din HOTĂRÂREA nr. 1.386 din 27 noiembrie 2003, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 863 din 4 decembrie 2003.
Alineatul (5) al articolului 5, a fost introdus prin articolul 1, punctul 3 din HOTĂRÂREA nr. 1.386 din 27 noiembrie 2003, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 863 din 4 decembrie 2003.
(1)Administrarea condominiilor are ca obiect utilizarea cladirilor în scopul pentru care au fost construite, în condiţiile mentinerii pe toata perioada de existenta a performantelor functionale, tehnice şi calitative pentru care acestea au fost realizate.
(2)În acest scop activitatea de administrare a condominiului trebuie să asigure:
a)menţinerea în siguranţa a cladirii potrivit prevederilor legale şi aducerea la cunoştinţa tuturor persoanelor care locuiesc în cladire despre starea acesteia din punct de vedere al sigurantei;
b)functionarea în bune condiţii a tuturor instalaţiilor, dotarilor şi echipamentelor functionale aferente imobilului;
c)aducerea la cunoştinţa tuturor persoanelor care locuiesc în cladire despre condiţiile generale de functionare a instalaţiilor şi dotarilor cladirii, precum şi despre regulile de folosire a instalaţiilor şi dotarilor care se utilizeaza în comun;
d)stabilirea condiţiilor în care pot fi realizate serviciile de întreţinere şi de reparatii curente ale elementelor de constructii şi instalaţii ale cladirii, atât la părţile comune, cat şi la cele folosite în exclusivitate, care pot perturba folosinţă normala a părţilor comune;
e)aducerea la cunoştinţa, prin afisare la loc vizibil, tuturor persoanelor care locuiesc în cladire despre modul de stabilire a cheltuielilor curente pentru functionarea şi întreţinerea cladirii, precum şi a cheltuielilor ce decurg din alte plati efectuate, inclusiv cele pentru reparatia capitala a cladirii - constructii şi instalaţii. Lista de plată a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, care se afişează, se întocmeşte conform prevederilor Normelor metodologice privind organizarea şi conducerea contabilitatii în partida simpla de către persoanele juridice fără scop lucrativ, aprobate prin Ordinul ministrului finanţelor publice nr. 2.329/2001, publicat în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 20 din 15 ianuarie 2002;
f)preluarea sau reconstituirea cartii construcţiei potrivit prevederilor legale şi evidentierea tuturor modificarilor aduse, în condiţiile legii, la părţile comune ale cladirii.
(3)Schimbarea destinatiei locuintelor şi/sau a spatiilor cu alta destinatie decat cea de locuinta, situate în cladiri colective, se poate face numai cu acordul proprietarului cladirii sau al asociaţiei de proprietari şi, în mod obligatoriu, cu aprobarea proprietarilor cu care se invecineaza pe orizontala şi pe verticala, indiferent dacă proprietarul care intenţionează sa faca aceasta schimbare este sau nu este membru al asociaţiei de proprietari.
Literele a) şi b) ale alineatului (2) al articolului 6, au fost modificate prin articolul 1, punctul 4 din HOTĂRÂREA nr. 1.386 din 27 noiembrie 2003, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 863 din 4 decembrie 2003.
Asociaţiile de proprietari se constituie prin hotărârea a cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor apartamentelor şi spatiilor cu alta destinatie decat cea de locuinta din cadrul unui condominiu.
(1)În cladirile de locuit cu mai multe scari se pot constitui asociaţii de proprietari pe una sau mai multe scari, dacă proprietatea comuna aferenta poate fi delimitata şi dacă este posibila repartizarea cheltuielilor comune pe una sau mai multe scari.
(2)Asociaţiile de proprietari se pot constitui potrivit alin. (1) prin hotărârea adunarii generale şi cu acordul expres al coproprietarilor cu privire la delimitarea efectiva a părţilor de proprietate comuna care se preiau în administrare de respectiva asociaţie de proprietari şi cu privire la oblibaţiile şi drepturile legale care vor continua sa ramana în sarcina tuturor coproprietarilor.
(3)Pentru a se stabili dacă este posibila defalcarea tehnica a consumurilor şi repartizarea cheltuielilor comune pe tronsoane sau pe scari, precum şi modalitatea acestei defalcari/repartizari, se va solicita avizul furnizorilor de servicii implicati - electricitate, gaze naturale, apa sau altele asemenea - cu privire la posibilitatile tehnice de furnizare a utilitatilor pe tronsoane sau pe scari.
(4)Prin acordul de asociere pe scara sau tronson se reglementeaza şi raporturile cu celelalte asociaţii de proprietari constituite în cladire.
Alineatul (1) al articolului 8, a fost modificat prin articolul 1, punctul 5 din HOTĂRÂREA nr. 1.386 din 27 noiembrie 2003, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 863 din 4 decembrie 2003.
(1)Anterior adunarii de constituire, proprietarii din cladirile cu mai multe apartamente se pot intruni pentru a hotari cu privire la înfiinţarea asociaţiei de proprietari sau la transformarea asociaţiei de locatari în asociaţie de proprietari. Totodata vor hotari şi cu privire la persoana fizica sau juridica însărcinată cu intocmirea acordului de asociere şi a statutului, cu privire la termenul de finalizare a acestora şi la data de convocare a adunarii de constituire. Hotărârea proprietarilor se consemneaza într-un proces-verbal care se semneaza de toţi cei prezenţi.
(2)Cu cel puţin 10 zile inaintea datei fixate pentru adunarea de constituire proprietarii se convoaca prin afisare într-un loc vizibil.
(3)Adunarea de constituire a asociaţiei de proprietari este legal intrunita în cvorumul prevăzut la art. 7. (4) Hotărârea privind înfiinţarea asociaţiei de proprietari poate fi luata cu votul a cel puţin două treimi din numărul proprietarilor prezenţi, dar nu mai puţin de jumătate plus unu din numărul proprietarilor locuintelor şi ai spatiilor cu alta destinatie decat cea de locuinta din cadrul cladirii, scarii sau tronsonului respectiv, după caz.
(5)Dacă nu este intrunit cvorumul, o noua convocare va avea loc după cel puţin 5 zile de la data primei intalniri, în condiţiile prevăzute la alin. (1). În cazul în care nici la a doua convocare nu se poate lua hotărârea de constituire din lipsa cvorumului, se face o a treia convocare, după cel puţin 5 zile de la data celei de-a doua; în acest caz, hotărârea privind înfiinţarea asociaţiei de proprietari poate fi luata cu votul a cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor prezenţi, dar nu mai puţin de o treime din numărul proprietarilor.
(6)În adunarea de constituire se prezinta şi se adoptă statutul asociaţiei de proprietari, în care se vor cuprinde precizări cu privire la:
a)denumirea, forma juridica, sediul, durata de functionare ale asociaţiei de proprietari;
b)scopul şi obiectul de activitate ale asociaţiei de proprietari;
c)mijloace materiale şi banesti de care poate dispune asociaţia de proprietari; venituri şi cheltuieli;
d)membrii asociaţiei de proprietari, drepturile şi oblibaţiile acestora;
e)structura organizatorica, modul de functionare, managementul asociaţiei de proprietari;
f)repartizarea cheltuielilor asociaţiei de proprietari;
g)condiţiile în care se dizolva asociaţia de proprietari;
h)dispozitii finale, modalitatea de rezolvare a litigiilor, relatii contractuale, penalizari, dacă adunarea generală a proprietarilor a adoptat sistemul propriu de penalizari, în condiţiile legii.
(1)Acordul proprietarilor privind constituirea asociaţiei de proprietari se consemneaza într-un proces-verbal întocmit în doua exemplare originale, semnate de toţi proprietarii care şi-au dat consimtamantul. Procesul-verbal constituie anexa la acordul de asociere.
(2)Proprietarii îşi dau consimtamantul, de regula, în adunarea de constituire; în cazul proprietarilor absenti consimtamantul poate fi exprimat prin simpla semnare a procesului-verbal prevăzut la alin. (1), în termen de 30 de zile de la data la care a avut loc adunarea de constituire, conform art. 9 alin. (3) sau (4), după caz.
(3)În cazul în care vreun proprietar nu poate semna se va consemna ca acesta şi-a dat consimtamantul şi se face menţiune despre cauza acestei imposibilitati.
Acordul de asociere se redacteaza pe baza procesului-verbal al adunarii de constituire şi va cuprinde numele, prenumele şi domiciliul proprietarilor, individualizarea proprietăţii potrivit actului de proprietate, după caz, respectiv contractului de vanzare-cumparare, contractului de construire şi procesului-verbal de predare-primire, contractului de schimb sau contractului de donatie, enumerarea şi descrierea părţilor aflate în proprietatea comuna şi cota-parte din proprietatea comuna ce revine fiecarui apartament sau spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta.
Înscrierea ulterioară în asociaţia de proprietari a proprietarilor care nu au fost prezenţi la adunarea de constituire şi care nu şi-au dat consimtamantul în condiţiile prevăzute la art. 10 se face la cererea acestora, prin înscrierea datelor prevăzute la art. 11 într-un act aditional la acordul de asociere, incheiat cu proprietarul interesat, fără alte formalitati.
În cadrul adunarii de constituire a asociaţiei de proprietari, în baza statutului adoptat, proprietarii vor alege un comitet executiv şi o comisie de cenzori şi vor hotari numărul membrilor acestora, precum şi durata mandatelor lor.
Asociaţia de proprietari poate delega, prin contract, atribuţiile comisiei de cenzori privind controlul financiar-contabil şi gestionar unor persoane fizice sau juridice specializate.
(1)Comitetul executiv va fi condus de un presedinte, care va fi desemnat în persoana celui care intruneste cel mai mare numar de voturi la alegerea comitetului executiv. Acesta reprezinta asociaţia de proprietari în raporturile cu autorităţile şi cu instituţiile publice, precum şi cu celelalte persoane fizice sau juridice cu care asociaţia de proprietari are relatii.
(2)În cazul imposibilitatii de exercitare a atribuţiilor de către presedinte, acestea vor fi indeplinite de către un vicepresedinte desemnat de comitetul executiv cu majoritate de voturi.
Cererea de acordare a personalitatii juridice, împreună cu copiile de pe procesul-verbal al adunarii de constituire, de pe acordul de asociere şi de pe statutul asociaţiei de proprietari, precum şi, dacă este cazul, cu avizele prevăzute la art. 8, se depun de persoana imputernicita de proprietarii asociaţi la organul financiar local în a cărui circumscriptie teritoriala se afla cladirea.
După înfiinţarea asociaţiei de proprietari aceasta se identifica prin denumire, adresa condominiului, incheierea judecatorului delegat şi codul fiscal al asociaţiei. Actele care emana de la asociaţiile de proprietari vor cuprinde atributele de identificare.
(1)Asociaţia de proprietari adopta hotărâri în adunarea generală, care se tine obligatoriu cel puţin o dată pe an, de regula, în primul trimestru, şi la care au dreptul şi obligaţia sa participe toţi membrii săi. Adunarea generală este alcatuita din toţi membrii asociaţiei de proprietari.
(2)Pentru situaţii speciale, adunarea generală a asociaţiei de proprietari poate fi convocata oricand de către comitetul executiv sau de către membri ai asociaţiei care deţin în total cel puţin 20% din cotele de proprietate.
(3)Toţi proprietarii trebuie anuntati despre convocarea oricarei adunări generale a asociaţiei de proprietari cu cel puţin 10 zile înainte ca aceasta să aibă loc.
(4)Asociaţia de proprietari poate adopta hotărâri, dacă majoritatea membrilor sunt prezenţi personal sau prin reprezentant. Dacă nu este intrunit cvorumul, adunarea va fi suspendata şi reconvocata. La adunarea reconvocata, dacă exista dovada ca toţi membrii asociaţiei de proprietari au fost convocati, hotărârile pot fi adoptate prin votul majorităţii membrilor prezenţi. Dovada convocarii membrilor asociaţiei de proprietari se face cu afisul de la avizierul asociaţiei şi convocatorul semnat de acestia.
(5)Adunarea generală a asociaţiei de proprietari analizeaza principalele aspecte şi adopta hotărâri cu privire la:
a)activitatea de administrare şi de întreţinere a condominiului, aprobarea lucrărilor de reparatii capitale şi reparatii curente ce urmeaza a se efectua în cursul anului, incheierea contractelor cu agentii economici furnizori ai serviciilor şi lucrărilor de care beneficiaza asociaţia de proprietari, precum şi modul de realizare a obligaţiilor pe care aceasta le are faţă de persoanele juridice sau fizice cu care are relatii;
b)expertizarea tehnica a cladirilor care prezinta niveluri insuficiente de protecţie la degradari sau avarieri şi a lucrărilor de interventie/consolidare, potrivit legislaţiei în vigoare;
c)bugetul de venituri şi cheltuieli; stabilirea cotelor de participare pe persoana la cheltuielile aferente persoanelor cu domiciliul stabil în cladire şi pentru persoanele care locuiesc temporar minimum 15 zile pe luna; stabilirea perioadei pentru care proprietarii, respectiv chiriasii, pot solicita în scris scutirea de la plata cheltuielilor pe persoana şi care trebuie să fie de cel puţin 15 zile pe luna; participarea proprietarilor la cheltuielile de administrare şi de întreţinere a cladirii; modul de folosire a fondurilor proprii; activităţile pentru care se pot incheia contracte de prestare de servicii;
d)modul de folosire a spatiilor comune şi, în unele cazuri, schimbarea destinatiei unor asemenea spatii. Schimbarea destinatiei acestor spatii nu se va putea face decat cu acordul majorităţii membrilor asociaţiei de proprietari şi, în mod obligatoriu, cu acordul celor direct afectati din vecinatate, atât pe orizontala, cat şi pe verticala;
e)activitatea de administrare a condominiului, respectiv prin persoana fizica atestata în conformitate cu prevederile art. 22 alin. (2) şi angajata cu contract individual de muncă sau cu convenţie civila de prestări de servicii ori persoana juridica specializata, cu care se incheie un contract de administrare;
f)condiţiile de angajare a administratorului prin prezentarea şi analiza dosarului de angajare a acestuia sau, după caz, a contractului de administrare ce urmeaza a fi incheiat cu o persoană juridica specializata;
g)cuantumul garantiei materiale care trebuie depusa de către administrator;
h)alegerea comisiei de cenzori, precum şi stabilirea sarcinilor detaliate ale membrilor acesteia;
i)numărul şi functiile persoanelor necesare pentru administrarea şi gospodarirea cladirii, functiile care se remunereaza, cuantumul şi modalitatea de actualizare a remuneratiilor;
j)activitatea comitetului executiv şi a presedintelui;
k)rotunjirea la leu a contravalorii obligaţiilor de plată.
(6)Hotărârile adunarii generale a asociaţiei de proprietari privind buna întreţinere şi exploatare a condominiului sunt obligatorii şi pentru proprietarii din acelasi condominiu care nu sunt membri ai asociaţiei.
(7)Pentru adoptarea hotărârilor asociaţiei de proprietari se vor avea în vedere urmatoarele:
a)votul fiecarui proprietar are o pondere egala cu cota-parte din proprietatea comuna;
b)proprietarul poate fi reprezentat de un membru al familiei sau de un alt reprezentant care are o imputernicire semnata de proprietarul în numele caruia voteaza;
c)un membru al asociaţiei de proprietari poate reprezenta cel mult inca un membru absent, prin imputernicire scrisa;
d)în cazul unui vot paritar, votul presedintelui este decisiv.
Literele a)- c) ale alineatului (5) al articolului 18, au fost modificate prin articolul 1, punctul 6 din HOTĂRÂREA nr. 1.386 din 27 noiembrie 2003, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 863 din 4 decembrie 2003.
(1)Comitetul executiv, format dintr-un numar de 3-11 membri stabiliti de adunarea generală dintre membrii asociaţiei de proprietari, asigura ducerea la indeplinire a hotărârilor adunarii generale şi acţionează operativ în legătură cu:
a)activitatea curenta de administrare şi de întreţinere a condominiului; derularea contractelor incheiate cu agentii economici furnizori; repartizarea lunara a cheltuielilor comune pe fiecare proprietate din condominiu, incheierea sau sistarea contractelor privind furnizarea serviciilor necesare, inclusiv pentru administrarea condominiului; angajarea personalului de administrare, întreţinere şi curăţenie, potrivit legii, şi aprobarea cheltuielilor curente;
b)urmarirea bunei functionari a instalaţiilor din locuinte sau din spatiile cu alta destinatie decat cea de locuinta; stabilirea masurilor necesare funcţionarii în bune condiţii a părţilor comune ale construcţiei şi instalaţiilor condominiului;
c)rezolvarea problemelor ridicate de membrii asociaţiei de proprietari;
d)organizarea adunarilor generale, precum şi a altor acţiuni stabilite de adunarea generală.
(2)Comitetul executiv al asociaţiei de proprietari pregăteşte şi supune spre aprobare adunarii generale bugetul anual de venituri şi cheltuieli.
(3)După aprobarea bugetului de venituri şi cheltuieli comitetul executiv va urmări derularea acestuia în condiţiile legii.
Literele a)- c) ale alineatului (1) al articolului 19, au fost modificate prin articolul 1, punctul 7 din HOTĂRÂREA nr. 1.386 din 27 noiembrie 2003, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 863 din 4 decembrie 2003.
(1)Preşedintele asociaţiei de proprietari este ales, prin votul adunarii generale, dintre membrii comitetului executiv al acesteia.
(2)Preşedintele asociaţiei de proprietari urmareste şi asigura respectarea statutului şi a hotărârilor asociaţiei de proprietari, realizarea contractelor angajate de aceasta, indeplinirea în condiţiile legii a prevederilor bugetului de venituri şi cheltuieli, respectarea de către asociaţia de proprietari a ordinii publice şi a reglementarilor autorităţilor publice centrale şi locale.
(3)Preşedintele asociaţiei de proprietari convoaca şi conduce sedintele de lucru ale comitetului executiv şi ale adunarii generale.
(4)Preşedintele asociaţiei de proprietari angajează prin semnatura sa asociaţia de proprietari în relatiile acesteia cu tertii.
(5)Preşedintele asociaţiei de proprietari păstrează şi urmareste tinerea la zi a cartii tehnice a construcţiei, precum şi celelalte documente privitoare la activitatea asociaţiei de proprietari.
(1)Comisia de cenzori urmareste şi asigura respectarea legalităţii în administrarea bunurilor materiale şi a fondurilor financiare ale asociaţiei de proprietari.
(2)Comisia de cenzori este formata dintr-un numar impar de membri, care au cunoştinţe de specialitate şi experienta în domeniile financiar, economic şi/sau juridic şi care nu fac parte din comitetul executiv.
(3)Comisia de cenzori îşi alege la prima reuniune preşedintele din randul membrilor ei.
(4)Atribuţiile comisiei de cenzori sunt urmatoarele:
a)verificarea executiei bugetare;
b)verificarea şi validarea documentelor şi a angajamentelor de plată;
c)urmarirea depunerii în contul curent al asociaţiei de proprietari a numerarului care depăşeşte plafonul de casa;
d)verificarea trimestriala a gestiunii asociaţiei de proprietari;
e)verificarea modului de stabilire a cotelor de contribuţie la cheltuielile curente şi constituirea fondurilor speciale ale asociaţiei de proprietari, în conformitate cu prevederile art. 24 alin. (5);
f)verificarea lunara a situaţiei de încasări şi plati;
g)controlul inopinat al incasarilor şi al plăţilor;
h)verificarea lunara a situaţiei soldurilor elementelor de activ şi de pasiv.
(5)Comisia de cenzori prezinta în faţa adunarii generale a proprietarilor, o dată pe an, raportul asupra activităţii sale.
(6)Asociaţiile de proprietari au obligaţia sa organizeze şi sa conduca contabilitatea proprie potrivit prevederilor Legii contabilitatii nr. 82/1991, republicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 629 din 26 august 2002, în partida dubla sau în partida simpla, prin optiune, potrivit hotărârii adunarii generale a asociaţiei de proprietari.
(7)Asociaţiile de proprietari care opteaza pentru conducerea contabilitatii în partida dubla aplica Planul de conturi pentru persoanele juridice fără scop lucrativ şi normele metodologice de utilizare a acestuia, aprobate prin Ordinul ministrului finanţelor nr. 1.591/1998, cu modificările ulterioare.
(8)Asociaţiile de proprietari care opteaza pentru conducerea contabilitatii în partida simpla aplica prevederile Normelor metodologice privind organizarea şi conducerea contabilitatii în partida simpla de către persoanele juridice fără scop lucrativ, aprobate prin Ordinul ministrului finanţelor publice nr. 2.329/2001.
(9)Asociaţiile de proprietari care opteaza pentru conducerea contabilitatii în partida simpla vor depune la compartimentele specializate în sprijinirea şi indrumarea asociaţiilor de proprietari din cadrul consiliilor locale situaţia soldurilor elementelor de activ şi pasiv, întocmită potrivit prevederilor Ordinului ministrului finanţelor publice nr. 2.329/2001, până la data de 1 martie pentru situaţia la 31 decembrie şi până la data de 1 septembrie pentru situaţia la 30 iunie. Asociaţiile de proprietari care opteaza pentru conducerea contabilitatii în partida dubla vor depune situaţia financiară anuală până la data de 1 martie a anului următor.
Alineatul (9) al articolului 21, a fost introdus prin articolul 1, punctul 8 din HOTĂRÂREA nr. 1.386 din 27 noiembrie 2003, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 863 din 4 decembrie 2003.
(1)Activitatea de management al proprietăţii se asigura de persoane fizice angajate fie prin contracte individuale de muncă, fie prin convenţie civila de prestări de servicii, sau de persoane juridice, prin contracte de administrare, în functie de hotărârea adunarii generale a proprietarilor.
(2)Administratorul, persoana fizica, poate fi angajat dintre membrii asociaţiei de proprietari sau dintre alte persoane cu cunoştinţe profesionale şi trebuie atestat prin grija compartimentelor specializate pentru problemele locatarilor, organizate de consiliile locale.
(3)Administratorul asigura managementul de proprietate al condominiului prin:
a)efectuarea formalitatilor necesare în angajarea contractelor cu furnizorii serviciilor necesare pentru exploatarea şi întreţinerea condominiului (inclusiv instalatiile şi echipamentele aflate în proprietate comuna), derularea şi urmarirea realizării acestor contracte;
b)urmarirea comportarii în timp a construcţiei, pe toata durata contractului; intocmirea fiselor tehnice periodice cu privire la starea cladirii şi a instalaţiilor acesteia; asigurarea punerii în siguranţa a cladirii potrivit prevederilor legale, evidentierea în cartea tehnica a cladirii a tuturor modificarilor aduse, în condiţiile stabilite de statut şi de legile în vigoare, la părţile comune ale condominiului;
c)raspunderea faţă de functionalitatea şi integritatea elementelor proprietăţii comune;
d)procurarea materialelor necesare intretinerii şi reparatiilor curente ale elementelor proprietăţii comune, raspunderea asupra integritatii acestora;
e)instiintarea comitetului executiv al asociaţiei de proprietari şi luarea masurilor necesare pentru efectuarea la timp şi eficient a lucrărilor de întreţinere şi reparatii; supune spre aprobare comitetului executiv ofertele pentru efectuarea lucrărilor de întreţinere şi reparatii aprobate de adunarea generală a asociaţiei de proprietari;
f)angajarea şi urmarirea realizării contractelor aprobate de adunarea generală, incheiate cu persoane fizice sau juridice pentru: reparatii, inchirierea unor spatii sau elemente din proprietatea comuna, activităţi sociale şi alte tipuri de activităţi. În contractele privind reparatiile se vor prevedea clauze referitoare la perioada de garantie a lucrărilor executate conform normativelor tehnice în vigoare;
g)verificarea contractelor de închiriere între asociaţia de proprietari şi persoane fizice sau juridice care folosesc spatii ori elemente din proprietatea comuna. Dacă aceste contracte nu exista administratorul îi instiinteaza pe cei în cauza, punandu-le în vedere ca în termen de 30 de zile lucratoare sa incheie contracte cu asociaţia de proprietari;
h)supravegherea executiei lucrărilor de reparatii şi întreţinere şi participarea la receptia lor, consemnand finalizarea acestora; asigura efectuarea de plati corespunzătoare stadiului lucrării;
i)controlul personalului angajat de asociaţia de proprietari pentru curăţenie, încărcarea şi evacuarea gunoiului menajer şi alte activităţi, cu privire la indeplinirea obligaţiilor contractuale şi, în caz de încălcare a acestora, sesizarea comitetului executiv;
j)vizitarea după o instiintare prealabila de minimum 15 zile, în conformitate cu prevederile din Statutul asociaţiei de proprietari, referitoare la drepturile proprietarilor din condominiu, a proprietăţii individuale în vederea inlaturarii defectiunilor aparute la instalatiile de folosinţă comuna şi a eliminarii pierderilor care determina cresterea nejustificata a cheltuielilor asociaţiei de proprietari. Dacă se constata defectiuni la instalatiile aparţinând proprietăţii individuale - apartament sau spatii cu alta destinatie decat cea de locuinta -, se instiinteaza proprietarul asupra obligaţiei acestuia de a remedia defectiunile;
k)citirea, lunar sau periodic, în functie de hotărârea adunarii generale a asociaţiei de proprietari, a indexului contoarelor individuale aparţinând proprietarilor şi înscrierea sau verificarea inscrierii acestuia în fisa de apartament, cu condiţia ca acestea să fie montate cu acordul adunarii generale a asociaţiei de proprietari şi al furnizorului de utilitati;
l)asigurarea cunoasterii şi respectarii regulilor de locuit în condominiu;
m)aducerea la cunoştinţa tuturor persoanelor care locuiesc în condominiu despre condiţiile generale de functionare a instalaţiilor şi dotarilor cladirii, precum şi despre regulile de folosire a instalaţiilor şi dotarilor care se utilizeaza în comun;
n)stabilirea condiţiilor în care pot fi realizate serviciile de întreţinere şi de reparatii curente ale elementelor de constructii şi instalaţii ale condominiului, atât la părţile comune, cat şi la cele folosite în exclusivitate, care pot perturba folosinţă normala a părţilor comune;
o)intocmirea listelor lunare de plati;
p)aducerea la cunoştinţa tuturor proprietarilor care locuiesc în condominiu despre modul de stabilire a cheltuielilor curente pentru functionarea şi întreţinerea condominiului, precum şi a cheltuielilor care decurg din alte plati efectuate, inclusiv cele pentru reparatia capitala a condominiului; introducerea la plata consumurilor şi a persoanelor care locuiesc temporar sau presteaza activităţi gospodaresti, care depasesc limita minima de sedere în condominiu prevăzută de hotărârea adunarii generale a asociaţiei de proprietari, conform procesului-verbal consemnat în registrul asociaţiei de proprietari.
Constituie obligaţie din partea proprietarilor sa anunte în scris numărul persoanelor care locuiesc temporar în condominiu, în condiţiile prezentelor norme metodologice.
r)propune presedintelui comitetului executiv, motivat din oficiu sau la sesizarea altor persoane, anularea cererii de scutire a cheltuielilor privind consumurile atunci când se constată că solicitantul nu a anuntat în timp util modificarea datelor inscrise în respectiva cerere;
s)sesizarea comitetului executiv în vederea somarii restantierilor la plata cheltuielilor comune şi aplicarea procedurii de recuperare a restantelor cu penalizarile aferente;
t)calcularea şi incasarea penalizarilor conform sistemului aprobat de adunarea generală a asociaţiei de proprietari.
(4)Contabilul raspunde de organizarea şi conducerea contabilitatii, în condiţiile legii. La asociaţiile de proprietari care opteaza pentru conducerea contabilitatii în partida simpla, administratorii de imobile pot cumula şi functia de contabil.
(5)Casierul raspunde de efectuarea de încasări şi plati în numerar, cu respectarea prevederilor Regulamentului operaţiunilor de casa. La asociaţiile de proprietari care opteaza pentru conducerea contabilitatii în partida simpla, administratorii de imobile pot cumula şi functia de casier.
Alineatul (1) al articolului 22, a fost modificat prin articolul 1, punctul 9 din HOTĂRÂREA nr. 1.386 din 27 noiembrie 2003, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 863 din 4 decembrie 2003.
Alineatul (2) al articolului 22, a fost modificat prin articolul 1, punctul 10 din HOTĂRÂREA nr. 1.386 din 27 noiembrie 2003, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 863 din 4 decembrie 2003.
Literele c), d), f) şi j) ale alineatului (3) al articolului 22, au fost modificate prin articolul 1, punctul 11 din HOTĂRÂREA nr. 1.386 din 27 noiembrie 2003, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 863 din 4 decembrie 2003.
Paragraful al doilea al literei p) a alineatului (3) al articolului 22, a fost modificat prin Articolul 1, punctul 12 din HOTĂRÂREA nr. 1.386 din 27 noiembrie 2003, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 863 din 4 decembrie 2003.
Proprietarii, pe lângă drepturile şi indatoririle prevăzute în Statutul asociaţiei de proprietari, au şi urmatoarele drepturi şi obligaţii:
A. Drepturi:
a)sa participe la adunarea generală a asociaţiei de proprietari, sa aleaga şi să fie aleşi în organele asociaţiei de proprietari, dacă au calitatea de membru al asociaţiei de proprietari;
b)sa primeasca explicatii cu privire la calculul cotei de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari şi, eventual, sa o conteste presedintelui asociaţiei de proprietari, în termen de 10 zile de la afisarea listei de plată. Preşedintele asociaţiei de proprietari este obligat sa răspundă la contestaţie în termen de 5 zile;
c)sa foloseasca spatiile şi instalatiile comune din interiorul şi din exteriorul condominiului.
B. Obligaţii:
a)să contribuie la constituirea mijloacelor banesti şi materiale ale asociaţiei de proprietari şi sa achite în termenul stabilit cota de contribuţie care le revine în cadrul cheltuielilor asociaţiei de proprietari;
b)sa intretina în bune condiţii spatiile şi instalatiile comune din interiorul şi din exteriorul condominiului - casa scarii, casa ascensorului, holuri, coridoare, subsoluri, fatade, poduri, acoperisuri, scari exterioare, ascensor, hidrofor, instalaţii de alimentare cu apa, de canalizare, instalaţii de incalzire centrala şi de preparare a apei calde, instalaţii electrice şi de gaze, centrale termice, crematorii, instalaţii de colectare a deseurilor, instalaţii de antena colectiva, telefonie şi altele asemenea - şi sa ia măsuri pentru repararea şi menţinerea în stare de siguranţă şi de functionalitate a condominiului;
c)să contribuie la repararea sau, după caz, la consolidarea şi la menţinerea în stare de siguranţă a proprietăţii comune indivize din cadrul condominiului şi să permită accesul persoanelor autorizate şi insotite de administratorul cladirii pentru efectuarea reparatiilor la instalatiile comune, conform prevederilor din Statutul asociaţiei de proprietari.
Partea introductiva a articolului 23 şi litera c) a punctului B a aceluiasi articol, au fost modificate prin articolul 1, punctul 13 din HOTĂRÂREA nr. 1.386 din 27 noiembrie 2003, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 863 din 4 decembrie 2003.
(1)În scopul asigurarii fondurilor necesare pentru plati curente asociaţia de proprietari stabileste cuantumul şi cota de participare a proprietarilor la constituirea fondului de rulment. De regula fondul de rulment se dimensioneaza astfel încât să poată acoperi cheltuielile curente ale condominiului la nivelul unei luni calendaristice. Stabilirea cuantumului se face prin echivalare cu suma care a fost necesară pentru acoperirea cheltuielilor lunare înregistrate de asociaţia de proprietari în anul expirat, la nivelul lunii cu cheltuielile cele mai mari, majorate cu rata inflatiei, iar în cazurile asociaţiilor de proprietari nou-înfiinţate, prin constatarea şi insusirea experientei în domeniu a unor condominii echivalente ca marime.
(2)Fondul de rulment se constituie prin plata anticipata a cotei-părţi ce revine fiecarui proprietar, potrivit hotărârii adunarii generale a asociaţiei de proprietari, iar reintregirea fondului de rulment se face lunar, prin plata sumelor afisate pe lista de plată.
(3)În situaţiile în care prin contractul de închiriere incheiat cu proprietarul chiriasul se obliga sa participe la plata cheltuielilor curente ale condominiului în care locuieste, acesta va participa şi la formarea fondului de rulment.
(4)Fondul de rulment deja incasat se restituie numai în situaţiile de schimbare a domiciliului sau a dreptului de proprietate, dacă prin actele de transmitere a dreptului de proprietate sau a folosinţei locuinţei nu se stipuleaza altfel.
(5)Asociaţia de proprietari va putea constitui un fond distinct pentru repararea instalaţiilor sau a unor elemente ale condominiului, cu perioada de folosire limitata, fond care va fi depus în contul asociaţiei de proprietari şi nu va putea fi folosit decat cu acordul adunarii generale a asociaţiei de proprietari.
(1)Cotele de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, calculate pentru fiecare proprietar din condominiu, vor fi achitate de acestia, după caz, în termen de maximum 15 zile de la data afisarii listei de plată, data care trebuie să fie înscrisă în lista de plată respectiva. În vederea respectarii termenelor legale de plată a facturilor către furnizorii de utilitati, administratorii au obligaţia de a afisa lista de plată în termen de maximum 5 zile de la data primirii ultimei facturi expediate prin posta, certificata prin inscrisul de pe stampila postei, sau de la data confirmarii de primire, în cazul transmiterii facturii prin curier/delegat. După o perioadă de 30 de zile de la expirarea termenului stabilit pentru plata, asociaţia de proprietari poate calcula şi percepe penalizari de intarziere pentru suma neachitata, în condiţiile stabilite şi aprobate de adunarea generală a asociaţiei de proprietari, în limitele stabilite de Ordonanţa Guvernului nr. 85/2001, aprobata cu modificari prin Legea nr. 234/2002. Suma acestora nu poate depăşi suma cotei de întreţinere lunara la care s-a aplicat.
(2)Modul de folosire a sumelor încasate din penalităţi de intarziere şi din dobanzile la sumele depuse în contul asociaţiei de proprietari se stabileste de adunarea generală a asociaţiei de proprietari, cu respectarea prevederilor prezentelor norme metodologice.
Alineatul (1) al articolului 25, a fost modificat prin articolul 1, punctul 14 din HOTĂRÂREA nr. 1.386 din 27 noiembrie 2003, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 863 din 4 decembrie 2003.
Asociaţia de proprietari are, potrivit legii, un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor şi a altor spatii, proprietate a membrilor săi, precum şi un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de contribuţie la cheltuielile comune ale cladirii cu mai multe apartamente şi/sau spatii cu alta destinatie decat cea de locuinta, în cazul în care creanta reprezinta o restanta de cel puţin 3 luni. Acest privilegiu opereaza după cheltuielile de judecată datorate tuturor creditorilor în interesul cărora au fost facute.
(1)Privilegiul imobiliar se va intabula în partea a III-a a Cartii funciare, conform procedurii publicităţii imobiliare prevăzute în titlul II din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, cu modificările şi completările ulterioare, şi la art. 43 şi urmatoarele din Regulamentul de organizare şi functionare a birourilor de carte funciara ale judecatoriilor, aprobat prin Ordinul ministrului justiţiei nr. 2.371/C/1997.
(2)Până la deschiderea noilor cărţi funciare, în condiţiile art. 61 din Legea nr. 7/1996, privilegiul se va inscrie în registrul de transcriptiuni şi inscriptiuni de la biroul de carte funciara de pe lângă judecatoria în a carei circumscriptie este situat imobilul.
Privilegiul inscris asupra bunurilor imobile ale debitorului se intinde şi asupra bunurilor mobile ale acestuia.
(1)În toate cazurile privilegiul se inscrie la cererea presedintelui asociaţiei de proprietari.
(2)Cererea se adreseaza biroului de carte funciara al judecatoriei în a carei circumscriptie este situat imobilul şi va cuprinde numele, prenumele şi domiciliul solicitantului, numele, prenumele şi domiciliul debitorului, suma datorata pentru care se solicita înscrierea privilegiului, precum şi individualizarea imobilului asupra caruia urmeaza să se inscrie privilegiul, prin menţionarea adresei acestuia.
(3)La cerere se vor anexa, în doua exemplare, extrase de pe listele lunare de plată a cotelor de contribuţie, din care rezultă suma datorata.
(4)Cererea, precum şi extrasele de pe listele de plată vor purta stampila asociaţiei de proprietari.
Cererea poate fi depusa de preşedintele asociaţiei de proprietari sau de o altă persoană imputernicita de acesta, care va atasa procura, imputernicirea avocatiala sau delegatia de jurisconsult.
Privilegiul este opozabil celorlalţi creditori numai de la data indeplinirii formalitatilor de publicitate.
Privilegiul se radiază la cererea presedintelui asociaţiei de proprietari sau a altei persoane imputernicite de acesta ori la cererea proprietarului, în baza chitantei sau a altui inscris prin care asociaţia de proprietari confirma plata sumei datorate.
Executarea silita se va efectua numai în temeiul unei hotărâri judecătorești ori a unui alt inscris care, potrivit legii, constituie titlu executoriu.
(1)În cazurile în care unii proprietari sau chiriasi nu respecta regulile şi oblibaţiile adoptate de asociaţia de proprietari, în conformitate cu prevederile art. 31 din Regulamentul-cadru al asociaţiilor de proprietari, cuprins în anexa nr. 2 la Legea locuinţei nr. 114/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, acestia pot fi actionati în justiţie de către asociaţia de proprietari legal constituita, potrivit dreptului comun.
(2)Preşedintele asociaţiei de proprietari raspunde în faţa adunarii generale de rezolvarea situaţiilor litigioase aparute în cadrul asociaţiei de proprietari.
(1)Pentru întreţinerea, repararea şi exploatarea proprietăţilor individuale, precum şi a proprietăţii comune indivize din cadrul unor condominii, astfel cum sunt acestea definite prin lege, utilizatorii acestora, proprietari sau chiriasi, efectueaza cheltuieli sau au obligaţii financiare care nu se pot inregistra pe fiecare proprietate individuala. De asemenea, din valorificarea sau exploatarea unor spatii ori părţi ale proprietăţii comune indivize proprietarii acesteia pot obtine venituri care nu se pot inregistra pe fiecare proprietate individuala.
(2)Veniturile obtinute de asociaţia de proprietari din activităţi economice sau din alte activităţi desfăşurate se constituie ca fond special şi se vor utiliza în exclusivitate pentru îmbunătăţirea confortului şi eficientei condominiului, pentru întreţinerea şi repararea proprietăţii comune. În aceste venituri se cuprind şi sumele obtinute din inchirierea unor spatii aflate în proprietate comuna indiviza, a spatiilor pentru instalarea de reclame, firme luminoase, precum şi alte venituri obtinute din orice sursa. Aceste venituri se constituie ca surse proprii ale asociaţiei de proprietari, nu se repartizeaza proprietarilor şi nu pot fi folosite la constituirea sau la completarea fondului de rulment.
(3)Repartizarea cheltuielilor sau a obligaţiilor financiare pe fiecare proprietate individuala revine administratorului, în cadrul contractului incheiat cu reprezentantul asociaţiei de proprietari a condominiului.
(4)În functie de modul de calcul şi de criteriile de repartizare a cheltuielilor pentru fiecare proprietate din condominiu, acestea se clasifica în:
A. cheltuieli pe persoana;
B. cheltuieli pe cota-parte de proprietate deţinută în condominiu;
C. cheltuieli pe consumatori tehnici şi de alta natură.
Alineatul (2) al articolului 35, a fost modificat prin articolul 1, punctul 15 din HOTĂRÂREA nr. 1.386 din 27 noiembrie 2003, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 863 din 4 decembrie 2003.
(1)Pentru spatiile cu alta destinatie decat cea de locuinta din condominiu ori pentru apartamentele sau spatiile ai caror deţinători prin natura activităţilor lor - croitori, cosmeticieni, coafori, notari, avocati şi altii - primesc la domiciliu şi alte persoane, criteriile de calcul al cheltuielilor aferente acestora se stabilesc prin convenţie anuală incheiata cu proprietarii acestor spatii sau apartamente. Cheltuielile pentru apa rece şi canalizare, apa calda menajera, incalzire, gaze naturale, energie electrica pentru părţile comune, pentru functionarea ascensorului/ascensoarelor, colectarea şi transportul gunoiului menajer, ridicarea reziduurilor, precum şi pentru salarii şi indemnizatii se repartizeaza conform criteriilor stabilite de comun acord între asociaţia de proprietari şi proprietarii acestor spatii, folosindu-se, după caz, baremurile stabilite potrivit normelor legale. Toate aceste cheltuieli se scad din totalul cheltuielilor pe condominiu, diferenţa reprezentand cheltuielile aferente locuintelor/apartamentelor.
(2)În situaţia în care, la notificarea asociaţiei de proprietari, proprietarii spatiilor cu alta destinatie decat cea de locuinta din condominiu refuza incheierea de conventii pentru stabilirea criteriilor de repartizare a cheltuielilor şi obligaţiilor financiare ce le revin, sunt aplicabile criteriile stabilite şi adoptate în acest sens în adunarea generală a asociaţiei de proprietari.
A. Repartizarea cheltuielilor pe persoana
Cheltuielile pe persoana reprezinta cheltuielile privind serviciile de care beneficiaza persoanele - proprietari/locatari, care locuiesc/desfăşoară activităţi în mod curent în cadrul condominiului, în proprietăţi individuale.
(1)Dacă nu exista contoare de apa la fiecare apartament sau spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta, din condominiu, montate cu acordul asociaţiei de proprietari şi furnizorilor de utilitati potrivit prevederilor legale, cheltuielile pentru consumul de apa şi pentru canalizare, corespunzătoare facturilor prezentate de furnizor şi insusite de beneficiar/asociaţia de proprietari, vor fi repartizate proportional cu numărul de persoane care locuiesc/desfăşoară activităţi în mod curent în condominiu, pentru perioada în care s-a produs consumul.
(2)În cazuri excepţionale, în lipsa aparatelor de înregistrare a consumului de apa, la intrarea în reteaua de alimentare a condominiului, la bransament, acest consum se determina potrivit normelor legale, în sistem pausal, pe fiecare tip de consumator.
(3)La defalcarea cheltuielilor pentru consumul de apa şi pentru canalizare la apartamentele/spatiile care folosesc bai sau dusuri comune în condominiu se va lua în calcul jumătate din suma ce revine unei persoane din apartamentele/spatiile dotate individual cu bai şi dusuri.
(4)În cazurile în care condominiul dispune numai de dusuri şi bai comune care deservesc apartamentele/spatiile, cheltuielile se repartizeaza în raport cu numărul persoanelor care locuiesc curent în cladire, aferent fiecarui apartament/spatiu.
(5)Cheltuielile pentru ridicarea reziduurilor şi a gunoaielor menajere, precum şi cheltuielile pentru vidanjarea haznalelor se repartizeaza în conformitate cu clauzele prevăzute în contractul incheiat cu furnizorul respectivului serviciu sau, în lipsa acestora, proportional cu numărul persoanelor care locuiesc curent în condominiu.
Alineatul (5) al articolului 38, a fost modificat prin articolul 1, punctul 16 din HOTĂRÂREA nr. 1.386 din 27 noiembrie 2003, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 863 din 4 decembrie 2003.
(1)Consumul de energie electrica aferent părţilor comune/proprietăţii comune din cladire, exclusiv garaje, boxe şi alte spatii aflate în proprietate individuala, care se masoara prin contor montat separat de cele aferente proprietăţilor individuale, se repartizeaza proportional cu numărul persoanelor care locuiesc/desfăşoară activităţi în mod curent în cladire.
(2)În cazuri excepţionale, când nu se pot separa, prin măsurare, consumurile de energie electrica la părţile comune ale cladirii sau în apartamentele locuite în comun de mai multe familii, din cheltuielile totale aferente acestor consumuri se determina pe baza baremurilor stabilite potrivit normelor legale, aferente consumului deţinătorilor de suprafete de locuit ocupate în exclusivitate, ţinându-se seama de dotarea fiecaruia: numărul de becuri şi de aparate electrice de uz casnic, masini de calcat şi de spalat, aparate de radio, televizoare, frigidere şi altele asemenea; sumele astfel determinate se scad din totalul cheltuielilor pentru consumul de energie electrica înregistrat, iar diferenţa reprezinta cheltuielile aferente părţilor de folosinţă comuna şi se repartizeaza pe proprietarii/locatarii apartamentelor proportional cu numărul de persoane care locuiesc în mod curent în cladire.
(3)Consumul de energie electrica aferent funcţionarii ascensorului/ascensoarelor, care se masoara prin contoare montate separat de cele ale proprietăţilor individuale, se repartizeaza proportional cu numărul persoanelor care locuiesc în mod curent în cladire.
(4)Prin hotărâre a adunarii generale a asociaţiei de proprietari, pot sa nu contribuie la plata cheltuielilor aferente consumului de energie electrica pentru functionarea ascensorului/ascensoarelor persoanele care locuiesc în apartamente situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum şi la etajul 1 din condominiile fără mezanin. De asemenea, în cazul condominiilor care au amplasate la etajele superioare bai, spalatorii, uscatorii, prin hotărâre a adunarii generale a asociaţiei de proprietari, persoanele care locuiesc în apartamente situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum şi la etajul 1 din condominiile fără mezanin, toate sau în parte, pot sa nu contribuie la cheltuielile aferente consumului de energie electrica pentru functionarea ascensorului/ascensoarelor, în baza unor angajamente personale, date în scris către asociaţia de proprietari de către persoanele care nu folosesc spatiile de la etajele superioare. În contextul celor de mai sus, adunarea generală a asociaţiei de proprietari va hotari, în condiţiile statutului asociaţiei de proprietari, în legătură cu participarea persoanelor care locuiesc în mod curent în condominiu la susţinerea acestor cheltuieli. Celelalte cheltuieli determinate de întreţinerea-revizia ascensorului/ascensoarelor se suporta de toţi proprietarii apartamentelor sau spatiilor cu alta destinatie decat cea de locuinta, chiar dacă nu locuiesc în aceste spatii, ascensorul/ascensoarele fiind o instalatie comuna ca şi acoperisul, fatada, casa scarii şi altele asemenea.
(5)Cheltuielile aferente consumului de energie electrica necesar pentru functionarea hidrofoarelor aflate în proprietatea sau în exploatarea/folosinţă asociaţiilor de proprietari se repartizeaza proportional cu numărul de persoane care locuiesc în mod curent în condominiu.
Dacă nu exista contoare de apa calda menajera la fiecare apartament sau spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta, din condominiu, montate cu acordul asociaţiei de proprietari şi furnizorilor de utilitati potrivit prevederilor legale, cheltuielile pentru consumul apei calde menajere se repartizeaza proportional cu numărul de persoane care locuiesc în mod curent în condominiu.
Cheltuielile privind consumul de gaze naturale pentru bucatarii şi spalatoriile/dusurile comune, în situaţiile în care nu exista aparate de măsura a consumului respectiv pe fiecare apartament, se repartizeaza pe fiecare proprietar corespunzător numarului de persoane care locuiesc în mod curent în condominiu.
(1)Dacă numai o parte dintre proprietarii din condominiu deţin aparate de înregistrare a consumului de apa rece, apa calda menajera, agent termic de incalzire şi/sau gaze naturale pentru toate instalatiile aferente proprietăţii individuale, atunci repartizarea cheltuielilor se stabileste prin hotărâre a adunarii generale a asociaţiei de proprietari, care trebuie să cuprindă prevederi cu privire la modul de citire, repartizare/defalcare a consumurilor respective, precum şi la modul de încasare şi de efectuare a plăţilor corespunzătoare consumurilor.
(2)Dacă toate proprietăţile individuale din condominiu au sisteme proprii de înregistrare a consumurilor, asociaţia de proprietari va stabili modul de facturare şi de plată a cheltuielilor comune, împreună cu furnizorul şi cu beneficiarii serviciului respectiv. În toate cazurile de existenta a aparatelor de înregistrare a consumurilor aferente proprietăţilor individuale, plata consumurilor proprii nu scuteste de la plata contributiei aferente cotei din cheltuielile comune, conform modalitatii stabilite în adunarea generală a asociaţiei de proprietari.
(3)Modificarea instalaţiilor de distribuţie a utilitatilor în interiorul unui condominiu sau al unui apartament din cadrul unui condominiu poate fi facuta numai pe baza referatului tehnic de specialitate emis de furnizorul utilitatii, în care se arata efectele modificarii instalatiei respective şi se cuprind propuneri privind modul de repartizare a cheltuielilor pentru proprietăţile din condominiu. Pe baza acestui referat adunarea generală va hotari asupra efectuării modificarii şi va stabili modul de înregistrare, repartizare/defalcare a consumurilor respective, precum şi modul de încasare şi de efectuare a plăţilor corespunzătoare consumurilor.
Alineatul (3) al articolului 42, a fost introdus prin articolul 1, punctul 17 din HOTĂRÂREA nr. 1.386 din 27 noiembrie 2003, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 863 din 4 decembrie 2003.
Cheltuielile pentru curăţenie şi evacuarea gunoiului menajer se repartizeaza proportional cu numărul de persoane care locuiesc în mod curent în condominiu.
B. Repartizarea cheltuielilor pe cota-parte de proprietate
Cheltuielile pe cota-parte de proprietate sunt cheltuieli efectuate pentru întreţinerea, repararea, exploatarea şi, după caz, consolidarea părţilor din condominiu aflate în proprietate comuna indiviza, specificate ca atare în acordul de asociere.
Articolul 44 a fost modificat prin articolul 1 punctul 18 din HOTĂRÂREA nr. 1.386 din 27 noiembrie 2003, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 863 din 4 decembrie 2003.
(1)Cota-parte de proprietate este cea stabilita potrivit actului de proprietate, după caz, prin contractul de vanzare-cumparare, contractul de construire sau procesul-verbal de predare-primire şi contractul de schimb sau contractul de donatie.
(2)În cazul în care totalul cotelor-părţi de proprietate, care sunt fractiuni abstracte pentru fiecare locuinta sau spatii cu alta destinatie decat cea de locuinta, din cladirea sau blocul care constituie condominiul, nu se inchide cu 100%, adunarea generală a asociaţiei de proprietari poate hotari reconsiderarea lor.
(3)Cota-parte de proprietate reprezinta raportul suprafetei utile totale a locuinţei sau spatiului cu alta destinatie decat cea de locuinta faţă de totalul suprafetei utile a tuturor locuintelor şi spatiilor cu alta destinatie decat cea de locuinta din condominiu.
Cheltuielile pentru lucrari de întreţinere, servicii, de reparatii şi, după caz, de consolidare la părţile de constructii şi instalaţii aflate în proprietatea comuna indiviza - astfel cum este descrisa în cartea tehnica a construcţiei şi în acordul de asociere ca: subsolul; conductele de distribuţie şi coloanele instalaţiilor de apa, canalizare, termoficare, energie electrica; casa scarii; podul; spalatoria; uscatoria; terasa; ascensorul; centrala termica proprie; crematoriul; tubulatura de evacuare a gunoiului menajer; structura de rezistenta; fatade; acoperis şi altele asemenea - se repartizeaza proportional cu cota-parte de proprietate indiviza a fiecarui proprietar, astfel cum este înscrisă în acordul de asociere sau care a fost recalculata conform prevederilor art. 45 alin. (3).
(1)Cheltuielile pentru încălzirea spatiilor aflate în proprietate comuna intr-o cladire - casa scarii, culoare, spalatorii, uscatorii, holuri şi alte spatii comune - se repartizeaza proportional cu cota-parte de proprietate indiviza din proprietatea comuna care revine fiecarui proprietar, astfel cum aceasta este înscrisă în acordul de asociere sau care a fost recalculata conform prevederilor art. 45. (2) Suma aferenta cheltuielilor pentru încălzirea spatiilor aflate în proprietatea comuna a tuturor proprietarilor este cea rezultata prin scaderea din valoarea înscrisă în factura aferenta consumurilor de energie termica pentru incalzire a sumei aferente incalzirii apartamentelor şi spatiilor cu alta destinatie decat cea de locuinta din cadrul condominiului.
(3)Cheltuielile aferente consumului de gaze la sobe pentru incalzire, în cazul în care nu exista aparate de măsurare a acestuia pentru fiecare apartament sau spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta, inclusiv proprietatea comuna aferenta acestora, se repartizeaza proportional cu cota-parte de proprietate indiviza din proprietatea comuna care revine fiecarui proprietar, astfel cum este înscrisă în acordul de asociere sau care a fost recalculata conform prevederilor art. 45.
Alineatul (2) al articolului 47, a fost modificat prin articolul 1, punctul 19 din HOTĂRÂREA nr. 1.386 din 27 noiembrie 2003, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 863 din 4 decembrie 2003.
Cheltuielile privind consumurile de apa, canalizare, apa calda menajera, gaze naturale, aferente proprietăţii comune, precum şi cheltuielile pentru deratizarea, dezinfectia, dezinsectia condominiului se repartizeaza proportional cu cota-parte de proprietate indiviza care revine fiecarui proprietar din proprietatea comuna, astfel cum este înscrisă în acordul de asociere sau care a fost recalculata conform prevederilor art. 45, având la baza contracte incheiate cu furnizorii acestor utilitati.
Articolul 48 a fost modificat prin articolul 1 punctul 20 din HOTĂRÂREA nr. 1.386 din 27 noiembrie 2003, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 863 din 4 decembrie 2003.
(1)Cheltuielile aferente indemnizatiilor acordate membrilor asociaţiei de proprietari şi/sau persoanelor alese în functii de conducere a asociaţiei de proprietari se repartizeaza proportional cu cota-parte de proprietate indiviza din proprietatea comuna care revine fiecarui proprietar, astfel cum este înscrisă în acordul de asociere sau care a fost recalculata conform prevederilor art. 45. (2) Cu excepţia personalului pentru curăţenie şi evacuare a gunoiului menajer, cheltuielile ce privesc personalul angajat al asociaţiei de proprietari, inclusiv cheltuielile privind contractele de prestări de servicii administrative către asociaţia de proprietari, precum şi cheltuielile aferente materialelor consumabile folosite şi celor administrative se repartizeaza proportional cu cota-parte de proprietate indiviza din proprietatea comuna care revine fiecarui proprietar, astfel cum aceasta este înscrisă în acordul de asociere sau care a fost recalculata conform prevederilor art. 45.
C. Repartizarea cheltuielilor pe consumatori tehnici şi de alta natura
Cheltuielile pe consumatori tehnici sau de alta natura reprezinta cheltuielile efectuate pentru administrarea condominiului şi pentru furnizarea de utilitati de natura energetica.
Cheltuielile pentru încălzirea centrala asigurata prin centrale termice proprii sau aflate în exploatarea directa a asociaţiei de proprietari cuprind: costul combustibilului, costul transportului acestuia până la locul de consum, cheltuieli efectuate cu indepartarea reziduurilor, costul energiei electrice consumate pentru functionarea instalaţiilor de incalzire centrala şi iluminatul incaperilor în care sunt amplasate acestea, costul echipamentului de uzura şi protecţie pentru fochistii care deservesc centralele termice, indemnizatiile, respectiv salariile acestora, inclusiv contribuţia pentru asigurări sociale, costul materialelor necesare pentru pastrarea curateniei în centralele termice, costul apei pentru umplerea instalatiei.
(1)Cheltuielile efectuate cu furnizarea energiei termice prin centralele sau prin punctele termice din exploatarea unităţilor de gospodarie comunala sau a altor furnizori se stabilesc după tarifele negociate cu reprezentantii asociaţiilor de proprietari, în condiţiile legii.
(2)În cazul în care la centralele sau la punctele termice sunt racordate mai multe cladiri, suma totala a cheltuielilor pentru încălzirea tuturor cladirilor se repartizeaza pe fiecare cladire proportional cu suprafaţa echivalenta termic, determinata potrivit normativelor legale, a tuturor corpurilor de incalzire - radiatoare din fonta sau otel, convectori, convectoradiatoare, conducte şi coloane neizolate şi altele asemenea -, aflate în dotarea acestora conform normelor şi normativelor tehnice de proiectare.
(1)Cheltuielile pentru încălzirea locuintelor/ apartamentelor situate în condominii, indiferent de modul de înregistrare a consumului de energie termica şi de sursa de agent termic, se repartizeaza proportional cu suprafaţa utila definita în cartea tehnica a cladirii şi înscrisă în actul de proprietate, iar pentru încălzirea spatiilor aflate în folosinţă comuna, şi anume: casa scarii, culoare, spalatorii, uscatorii, holuri şi altele asemenea, se repartizeaza proportional cu cota-parte de proprietate indiviza care îi revine fiecarui proprietar, astfel cum aceasta este înscrisă în actul de proprietate sau cum a fost recalculata conform prevederilor art. 45.
(1^1)Asociaţiile de proprietari vor evidentia cheltuielile pentru incalzire şi apa calda menajera, separat pentru fiecare apartament, pe un borderou special a cărui forma este prezentată în anexele 1A şi 1B la prezentele norme metodologice şi care va fi afisat împreună cu lista pentru defalcarea celorlalte cheltuieli de întreţinere.
(1^2)În borderoul prevăzut la alin. (1^1) se vor inscrie oblibaţiile de plată a caldurii şi apei calde menajere pe fiecare apartament, asa cum rezultă din defalcarea facturii primite de la furnizorul de energie termica, conform alin. (1), şi separat cuantumul ajutorului social aprobat în conformitate cu Ordonanţa de urgenta a Guvernului nr. 81/2003 pentru modificarea unor reglementari privind acordarea de ajutoare pentru încălzirea locuinţei şi asigurarea fondurilor necesare în vederea furnizarii energiei termice şi gazelor naturale pentru populatie, precum şi unele măsuri pentru intarirea disciplinei financiare.
(2)Abrogat.
(3)Abrogat.
Alineatul (1) al articolului 53, a fost modificat prin articolul 1, punctul 21 din HOTĂRÂREA nr. 1.386 din 27 noiembrie 2003, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 863 din 4 decembrie 2003.
Alineatul (1^1) al articolului 53, a fost introdus prin articolul 1, punctul 22 din HOTĂRÂREA nr. 1.386 din 27 noiembrie 2003, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 863 din 4 decembrie 2003.
Alineatul (1^2) al articolului 53, a fost introdus prin articolul 1, punctul 23 din HOTĂRÂREA nr. 1.386 din 27 noiembrie 2003, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 863 din 4 decembrie 2003.
Alineatele (2) şi (3) ale articolului 53, au fost abrogate prin articolul 1, punctul 24 din HOTĂRÂREA nr. 1.386 din 27 noiembrie 2003, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 863 din 4 decembrie 2003.
Cheltuielile pentru lucrarile de întreţinere, reparatii şi inlocuiri la antenele colective de televiziune se repartizeaza în raport cu numărul prizelor de televizoare prevăzute în cartea tehnica a cladirii, iar pentru cutiile postale şi pentru cheile de la usa de intrare comuna în cladire se repartizeaza în raport cu numărul locuintelor şi spatiilor cu alta destinatie decat cea de locuinta existente în condominiu.
Articolul 54 a fost modificat prin articolul 1 punctul 25 din HOTĂRÂREA nr. 1.386 din 27 noiembrie 2003, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 863 din 4 decembrie 2003.
Posesorii de autovehicule care folosesc pentru întreţinerea acestora apa din conductele de alimentare aferente cladirii, inclusiv instalatiile de alimentare cu utilitati din garajele proprii, în condiţiile în care nu exista nici o interdictie legala în acest sens, vor suporta cheltuielile pentru consumul de apa şi canalizare. Aceste cheltuieli, calculate pe baza unor baremuri stabilite potrivit normelor legale sau în baza consumurilor înregistrate prin aparate de măsura legal instalate şi autorizate, se scad din totalul cheltuielilor lunare ce revin cladirii respective pentru apa şi canalizare, restul urmand să se repartizeze conform art. 38.
În cladirile în care consumul de gaze naturale pentru bucatarii şi spalatorii se înregistrează prin acelasi aparat care masoara şi consumul aferent incalzirii, se stabileste consumul aferent bucatariilor şi spalatoriilor pe baza unor baremuri stabilite potrivit normelor legale, care se scade din consumul total pe cladire, diferenţa considerandu-se ca fiind aferenta incalzirii.
Cheltuielile pentru curatatul cosurilor de fum se repartizeaza fiecarui proprietar proportional cu numărul sobelor şi al masinilor de gatit racordate la cosurile de fum ale cladirii.
Indrumarea metodologica a asociaţiilor de proprietari în realizarea scopurilor şi sarcinilor ce le revin, în conformitate cu prevederile legale în vigoare, se efectueaza prin compartimentele specializate în sprijinirea şi indrumarea asociaţiilor de proprietari, create în cadrul aparatului propriu al consiliilor locale ale municipiilor, oraşelor, comunelor şi ale sectoarelor municipiului Bucureşti, conform prevederilor Ordonantei Guvernului nr. 85/2001, aprobata cu modificari prin Legea nr. 234/2002.
Compartimentele specializate în sprijinirea şi indrumarea asociaţiilor de proprietari vor lua în evidenta toate asociaţiile înfiinţate potrivit prevederilor Legii locuinţei nr. 114/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, precum şi asociaţiile de locatari care, până la data intrarii în vigoare a Ordonantei Guvernului nr. 85/2001, aprobata cu modificari prin Legea nr. 234/2002, nu au fost transformate în asociaţii de proprietari.
Compartimentele specializate din cadrul aparatului propriu al consiliilor locale vor actiona pentru:
a)indrumarea şi sprijinirea asociaţiilor de locatari prin consilierea proprietarilor apartamentelor de bloc şi spatiilor cu alta destinatie decat cea de locuinta în scopul infiintarii asociaţiilor de proprietari, în condiţiile legii;
b)indrumarea şi sprijinirea asociaţiei de proprietari pentru indeplinirea de către acestea a obligaţiilor ce le revin pentru întreţinerea şi repararea construcţiilor şi instalaţiilor din condominiu;
c)intocmirea şi distribuirea materialelor informative de interes pentru asociaţia de proprietari prin care să contribuie la buna desfăşurare a acestora;
d)organizarea, în colaborare cu organizaţii neguvernamentale, a seminariilor de instruire pentru presedintii şi administratorii de condominii;
e)organizarea şi asigurarea exercitarii controlului financiar-contabil şi gestionar asupra activităţii asociaţiilor de proprietari, în condiţiile legii. În situaţia descoperirii unor fraude sau lipsuri în gestiune de către comisia de cenzori a asociaţiei de proprietari, vor fi sesizate organele competente, iar comitetul executiv al asociaţiei de proprietari va fi indrumat sa foloseasca caile legale pentru recuperarea prejudiciului şi pentru a actiona în justiţie împotriva celui care se face vinovat;
f)confirmarea achitarii la zi a cheltuielilor prin dovada eliberata de preşedintele comitetului executiv şi de administratorul asociaţiei de proprietari, în situaţia în care proprietarii doresc să-şi instraineze apartamentele sau spatiile cu alta destinatie decat cea de locuinta, având la baza extrasul din ultima lista de plată a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, precum şi copia chitantei de plată de pe ultima luna;
g)indrumarea şi sprijinirea asociaţiilor de proprietari pentru respectarea de către acestea a prevederilor Ordonantei Guvernului nr. 85/2001, aprobata cu modificari prin Legea nr. 234/2002, şi ale prezentelor norme metodologice;
h)în situaţia în care comitetul executiv al asociaţiei de proprietari şi preşedintele acesteia nu îşi indeplinesc oblibaţiile legale ce le revin potrivit prevederilor legale şi statutului, consiliile locale, prin compartimentele de specialitate ale acestora, vor organiza cu sprijinul unui comitet de iniţiativa din cadrul asociaţiei de proprietari o adunare generală care va dezbate probleme ivite în activitatea asociaţiei de proprietari şi, dacă este cazul, vor organiza chiar noi alegeri.
În vederea evaluării persoanelor care solicită atestarea calităţii de administrator, consiliile locale constituie prin hotărâre comisii de atestare.
Articolul 61 a fost modificat prin articolul 1 punctul 26 din HOTĂRÂREA nr. 1.386 din 27 noiembrie 2003, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 863 din 4 decembrie 2003.
Articolului 61 a fost modificat prin articolul unic, punctul 1 din HOTĂRÂREA nr. 781 din 14 iunie 2006, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 547 din 26 iunie 2006.
Administratorul este persoana fizica, atestata în condiţiile prezentelor norme metodologice şi care asigura managementul de proprietate (administrarea propriu-zisa a structurii condominiului, instalaţiilor şi tuturor elementelor proprietăţii comune, functionarea centralelor termice aflate în proprietatea sau administrarea asociaţiei) şi managementul financiar (contabilitate şi casierie) de calitate.
Pot fi atestate ca administratori de condominii numai persoanele care indeplinesc cumulativ urmatoarele condiţii:
a)au capacitate deplina de exercitiu;
b)prezinta garantii morale pentru indeplinirea corecta a obligaţiilor ce revin administratorilor.
Articolul 63 a fost modificat prin articolul 1 punctul 27 din HOTĂRÂREA nr. 1.386 din 27 noiembrie 2003, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 863 din 4 decembrie 2003.
Persoanele fizice care nu au desfăşurat o activitate de administrare în cadrul unei asociaţii de proprietari, pe lângă indeplinirea condiţiilor prevăzute la art. 63 lit. a)-c), trebuie să fi urmat un curs de pregatire profesionala organizat în condiţiile legii de către consiliile locale în colaborare cu asociaţiile profesionale neguvernamentale de specialitate.
Nu pot fi administratori de condominii persoanele care au suferit o condamnare prin hotărâre judecătorească, rămasă definitivă, pentru savarsirea cu intentie a unei infractiuni.
Pentru obtinerea atestatului de administrator solicitanţii trebuie să indeplineasca condiţiile necesare în vederea desfăşurării acestei activităţi.
(1)Persoanele care solicită atestarea calităţii de administrator de condominiu vor adresa o cerere de evaluare a capacităţii lor comisiei de specialitate constituite de consiliul local, prin hotărâre, potrivit art. 7 alin. (2) din Ordonanţa Guvernului nr. 85/2001, aprobata cu modificari prin Legea nr. 234/2002.
(2)Cererea de atestare se adreseaza consiliului local de pe raza unităţii administrativ-teritoriale în care se afla condominiul.
(3)La cererea de atestare a solicitantului se vor anexa urmatoarele acte:
a)curriculum vitae;
b)copii legalizate de pe actele de stare civila;
c)copii legalizate de pe actele de studii, inclusiv certificatul de pregatire profesionala emis în condiţiile legii;
d)certificatul de cazier;
e)abrogata.
(3^1)Legalizarea actelor care se depun pentru atestare poate fi facuta de secretarul comunei, orasului sau al subdiviziunii administrativ-teritoriale a municipiilor.
(4)Abrogat.
Litera e)a alineatului (3) al articolului 67, a fost modificata prin articolul 1, punctul 28 din HOTĂRÂREA nr. 1.386 din 27 noiembrie 2003, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 863 din 4 decembrie 2003.
Alineatul (3^1) al articolului 67, a fost introdus prin articolul 1, punctul 29 din HOTĂRÂREA nr. 1.386 din 27 noiembrie 2003, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 863 din 4 decembrie 2003.
Alineat (4) ale articolului 67, a fost abrogat prin articolul 1, punctul 30 din HOTĂRÂREA nr. 1.386 din 27 noiembrie 2003, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 863 din 4 decembrie 2003.
Litera e) a alineatului (3) al articolului 67 a fost abrogata prin articolul unic, punctul 2 din HOTĂRÂREA nr. 781 din 14 iunie 2006.
Capacitatea de a fi atestati ca administratori de condominii a solicitantilor care au prezentat cereri în condiţiile art. 67 va fi evaluata de comisia de specialitate constituita de consiliul local, în termen de 60 de zile de la inregistrarea cererii.
Articolul 68 a fost modificat prin articolul 1 punctul 31 din HOTĂRÂREA nr. 1.386 din 27 noiembrie 2003, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 863 din 4 decembrie 2003.
Evaluarea capacităţii solicitantului va fi determinata prin:
a)interviuri luate acestuia;
b)recomandari;
c)orice investigatii suplimentare care sunt considerate utile de către comisia de atestare.
(1)Comisia pentru atestarea administratorilor solutioneaza cererea de eliberare a atestatului de administrator în urma studierii documentelor prezentate şi intervievarii solicitantului.
(2)În vederea solutionarii cererii, comisia poate cere şi alte informaţii suplimentare pe care le considera necesare.
(1)Atestatul de administrator de imobil se elibereaza pentru o perioadă nedeterminata.
(2)Atestatul va menţiona datele de identitate ale titularului şi autoritatea administraţiei publice locale emitenta.
(3)Atestatul poate fi suspendat sau retras de către autoritatea administraţiei publice locale emitenta, la propunerea motivata a compartimentului specializat al consiliului local, sesizat din oficiu sau la cererea asociaţiilor de proprietari.
Articolul 71 a fost modificat prin articolul 1 punctul 32 din HOTĂRÂREA nr. 1.386 din 27 noiembrie 2003, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 863 din 4 decembrie 2003.
Alineatul (1) al articolului 71 a fost modificat prin articolul unic, punctul 3 din HOTĂRÂREA nr. 781 din 14 iunie 2006, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 547 din 26 iunie 2006.
Activitatea persoanelor atestate ca administratori de condominii se desfăşoară în baza unui contract individual de muncă sau a unei conventii civile de prestări de servicii incheiate cu asociaţia de proprietari, potrivit dispoziţiilor legale.
Atestarea administratorilor persoane fizice, aflati în functie la data intrarii în vigoare a prezentelor norme metodologice, se va realiza până la data de 31 martie 2004.
Articolul 73 a fost modificat prin articolul 1 punctul 33 din HOTĂRÂREA nr. 1.386 din 27 noiembrie 2003, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 863 din 4 decembrie 2003.
Consiliile locale ale municipiilor, oraşelor, comunelor şi ale sectoarelor municipiului Bucureşti vor stabili şi vor sanctiona contraventiile la prevederile prezentelor norme metodologice, prin hotărâre a consiliului local, în condiţiile legii.
Articolul 74 a fost modificat prin articolul 1 punctul 34 din HOTĂRÂREA nr. 1.386 din 27 noiembrie 2003, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 863 din 4 decembrie 2003.
Modelele de acord de asociere şi de statut al asociaţiei de proprietari sunt prevăzute în anexele nr. 1 şi 2 care fac parte integrantă din prezentele norme metodologice. Conţinutul acordului de asociere şi al statutului asociaţiei de proprietari, prezentate ca model, nu este obligatoriu şi limitativ.
Unitatile detinatoare a cartii tehnice a cladirilor sunt obligate sa transmita cu titlu gratuit aceste cărţi asociaţiilor de proprietari, la solicitarea acestora. De asemenea, unitatile în arhiva cărora se gasesc proiectele cladirilor sunt obligate sa elibereze asociaţiilor de proprietari copii ale proiectelor de cladiri elaborate. Costul executarii copiilor va fi suportat de asociaţia de proprietari solicitanta. În lipsa proiectelor, proiectantul va emite un raport cuprinzand parametrii de calcul ai cladirii, caracteristicile tehnice, dotarile acesteia şi instalatiile şi dotarile constituite în indiviziune pentru mai mulţi proprietari din condominiu.
Articolul 76 a fost introdus prin articolul 1, punctul 35 din HOTĂRÂREA nr. 1.386 din 27 noiembrie 2003, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 863 din 4 decembrie 2003.
la normele metodologice
ACORD DE ASOCIERE
(model)
1.Asocierea
1.1.Prin prezentul acord de asociere, noi, proprietarii de bunuri imobiliare (locuinte/apartamente şi/sau spatii cu alta destinatie decat cea de locuinta) din condominiul situat în localitatea ..........., str. .... nr. ...., judeţul ......, sectorul ......., am hotarat sa ne asociem în asociaţie de proprietari.
1.2.Asocierea a fost determinata de existenta proprietăţii comune, indivizibil legata de proprietăţile individuale pe care le detinem în cadrul condominiului. Asociaţia de proprietari constituie forma de organizare şi de reprezentare a intereselor tuturor proprietarilor, legate de întreţinerea, functionarea, dezvoltarea şi exploatarea proprietăţii pe care o detinem în comun.
2.Descrierea proprietăţii
2.1.Condominiul are urmatoarele caracteristici:
a)bloc de locuinte cu/fără spatii comerciale la parter (nivelul .........) şi cu/fără alte spatii destinate unor activităţi lucrative ..............;
b)regim de înălţime: subsol, demisol, parter, mezanin şi numar de etaje. Subsolurile sunt niveluri tehnice sau, după caz, destinate unor activităţi lucrative, depozite, adaposturi de aparare civila şi altele asemenea;
c)structura în functie de destinaţia proprietăţii:
–un numar de ....... apartamente, cu o suprafaţa utila totala de ......mp, destinate locuirii, din care:
● cu 1 camera/garsoniere: ..... (nr.) ...........;
● cu 2 camere: ................ (nr.) ...........;
● cu 3 camere: ................ (nr.) ...........;
● cu 4 camere: ................ (nr.) ...........;
● etc. .............................;
–un numar de .......... spatii comerciale, birouri, sedii de societăţi comerciale şi altele asemenea, situate la ......., insumand o suprafaţa utila de ....... mp;
(nivelul)
d)structura cladirii (de exemplu: diafragme din beton armat, integral prefabricate, cu pereti interiori neportanti, stalpi şi grinzi, precum şi cadre; diafragme din beton armat sau inlocuitori, plansee din beton armat sau din lemn şi altele asemenea, cu acoperis tip sarpanta/terasa);
e)cladirea a fost data în folosinţă în anul .... şi este/nu este inclusa în Lista monumentelor istorice;
f)cladirea este legata la retelele de utilitati (termoficare, apa rece, canalizare, telefonie, electricitate şi altele asemenea) comunale sau, după caz, are centrala termica proprie ori alte surse proprii de utilitati.
2.2.Proprietatea, în cadrul asociaţiei de proprietari, este reprezentata prin proprietatea individuala şi proprietatea comuna.
2.3.Proprietatea individuala (apartamentul sau spatiul cu alta destinatie decat cea de locuinta) aparţine exclusiv proprietarului şi este un bun al său, asupra caruia poate decide în deplina libertate. Fiecare apartament sau spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta consta din suprafaţa cuprinsa între zidurile, subdiviziunile dintr-un apartament sau spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta şi zidurile de perimetru cu suprafaţa interioara a acestora. Zidurile interioare, podelele şi tavanele se considera ca facand parte din apartament, respectiv din spatiul în care sunt cuprinse. Zidurile de invecinare între apartamente şi/sau spatiu fac parte în cota-parte egala din fiecare dintre acestea.
Sunt considerate ca fac parte din proprietatea individuala şi dependintele situate la acelasi nivel sau la niveluri diferite, nelegate structural de apartamentul sau de spatiul respectiv, dar facand parte din acesta. Proprietăţii asupra unui apartament sau spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta îi corespunde şi o cota-parte proporţională din proprietatea comuna, alocata conform cotelor inscrise în anexa la prezentul acord de asociere, preluate potrivit actului de proprietate sau care au fost recalculate potrivit prevederilor art. 45 din Normele metodologice privind organizarea şi functionarea asociaţiilor de proprietari. Prin proprietate individuala, în sensul prezentului acord de asociere, se înţelege şi proprietatea aparţinând unei singure persoane, în indiviziune cu cotele stabilite sau în devalmasie, ca bunuri comune ale sotilor.
2.4.Proprietatea comuna include toate părţile din condominiu care nu sunt părţi dintr-un apartament sau spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta. Toate aceste părţi formeaza obiecte ale coproprietatii fortate, adica ale stării de indiviziune fortata şi perpetua, destinate a fi utilizate în comun de proprietari.
Proprietatea comuna include urmatoarele: terenul aferent construcţiei, în suprafaţa totala de ......mp, fundatiile, fatada, intrarile, suprafaţa exterioara a zidurilor de perimetru ale proprietăţii individuale, scarile comune, casa scarii, casa ascensorului, ascensoarele, trotuarele, centrala termica sau punctul termic, canalizarea, instalatiile de apa şi incalzire centrala, de gaze, electricitate şi telefonice de la punctul de bransament sau de racordare la reteaua stradala (exclusiv acesta) până la punctul de racord la instalatia interioara a apartamentului sau spatiului cu alta destinatie decat cea de locuinta, spalatoria, uscatoria, culoarele cladirii, subsolul sau nivelul tehnic, incaperile personalului de serviciu al cladirii, incaperea/construcţia destinata depozitarii gunoaielor, tubul colector, instalaţii de ventilatie, canale termice, spatiile care deservesc crematorii, podul, acoperisul şi invelitoarea acestuia, antena şi cablul TV până la priza de bransament. Se considera, de asemenea, în indiviziune fortata boxele din subsoluri sau camerele de serviciu din mansarde, poduri, magazii şi garaje, platforme exterioare sau incorporate cladirii, amplasate, de regula, separat de proprietatea individuala, dacă au destinaţia de a servi, în comun, toate aceste proprietăţi individuale. Suprafetele exterioare zidurilor de perimetru ale proprietăţilor individuale, podelele şi tavanele din jurul acestor proprietăţi şi orice conducte, cabluri, linii de utilitati, care trec prin acestea şi care deservesc mai mult de o asemenea proprietate, sunt considerate obiecte de folosinţă comuna, fiind supuse stării de indiviziune fortata.
Toate aceste componente ale proprietăţii sau folosinţei comune se vor defini concret, după caz.
2.5.Fiecare apartament sau spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta, împreună cu cota-parte indiviza a sa din proprietatea comuna, reprezinta o parcela individuala de proprietate imobiliara şi formeaza o unitate care poate fi instrainata sau transferata în orice mod numai ca un tot.
2.6.Fiecare dintre aceste proprietăţi imobiliare poate fi folosita, ipotecata sau instrainata în deplina libertate de către proprietarul/proprietarii acesteia, ţinându-se seama de condiţia mentionata mai sus şi de legile şi reglementarile în vigoare.
2.7.Pentru identificarea, prin localizare şi suprafaţa, a fiecarui apartament, respectiv spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta, sunt anexate la prezentul acord de asociere planse sau schite, inclusiv ale terenului aferent construcţiei.
3.Inregistrarea proprietăţii
3.1.Proprietăţile imobiliare sunt în numar de ....., în totalitate, inscrise în cartea funciara ori, după caz, în registrul de transcriptiuni şi inscriptiuni de la biroul de carte funciara de pe lângă judecatoria în a carei circumscriptie este situat imobilul.
3.2.În cadrul condominiului, un numar de ..... proprietăţi imobiliare sunt proprietate a persoanelor juridice de drept public sau privat şi sunt gestionate de ..... (autoritate sau institutie publică, agent economic, persoana juridica fără scop patrimonial şi altele asemenea).
3.3.Pentru fiecare proprietate imobiliara care a fost trecuta în proprietate privată şi la fiecare transfer de proprietate ulterior se vor face consemnarile necesare în cartea funciara, prin grija proprietarului/proprietarilor acesteia.
3.4.În momentul dobândirii unui apartament sau a unui spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta, fiecare proprietar poate deveni membru al asociaţiei de proprietari.
3.5.Fiecare proprietar va rămâne membru al asociaţiei de proprietari până la pierderea calităţii de proprietar în cadrul condominiului.
4.Restrictii privind folosinţă şi constructiile
4.1.Fiecare proprietar, indiferent dacă face parte sau nu din prezenta asociaţie de proprietari, are dreptul de a folosi proprietatea comuna din cladire, în condiţiile stabilite de lege, de regulamente ale autorităţilor în drept, dar nici un proprietar nu poate folosi aceasta proprietate astfel încât sa lezeze drepturile sau interesele oricărui alt proprietar al acesteia, inclusiv cele stabilite prin prezentul acord de asociere şi prin statutul asociaţiei de proprietari.
4.2.Proprietatea comuna, definita la pct. 2.4., se afla în grija tuturor proprietarilor, care participa, proportional, cu cota-parte indiviza de proprietate la întreţinerea şi repararea ei.
4.3.Chiriasii din proprietăţile imobiliare individuale, aferente condominiului, nu pot participa la managementul acestora sau la adoptarea de decizii ale asociaţiei de proprietari, ci trebuie să se supuna regulilor adoptate de asociaţia de proprietari, în măsura în care acestea se aplică tuturor ocupantilor cladirii.
4.4.Proprietarul unui apartament sau spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta îl poate folosi conform destinatiei: pentru sine, pentru familia sa, pentru chiriasi sau pentru musafiri.
Proprietarul unui apartament sau spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta are dreptul de a-l închiria, cu condiţia ca respectivul chirias sa accepte folosirea acestuia în condiţiile prevăzute în prezentul acord de asociere sau respectand orice reguli ori regulamente ale asociaţiei de proprietari.
4.5.Proprietarul unui apartament sau spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta este obligat sa menţină apartamentul sau spatiul respectiv în buna stare şi este răspunzător de daunele provocate din cauza neindeplinirii acestei obligaţii.
Proprietarul unui apartament sau spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta poate face lucrari de constructii sau renovari ale acestuia fără a afecta structura de rezistenta a imobilului, doar dacă aceste lucrari sunt realizate în conformitate cu prevederile stabilite de lege şi pe riscul şi cheltuiala sa.
4.6.Orice instalatie suplimentara faţă de cele cuprinse în cartea tehnica a construcţiei pe proprietatea comuna, în favoarea unuia sau a mai multor proprietari (fire electrice, elemente de calorifer, antene de televiziune, masini şi echipamente, dispozitive de aer condiţionat, instalaţii telefonice şi altele asemenea), pe peretii exteriori ai cladirii, precum şi pe peretii interiori ai spatiilor comune sau strapungerea acoperisului se poate realiza numai cu acordul asociaţiei de proprietari şi după obtinerea aprobarilor legale.
4.7.Reprezentantii asociaţiei de proprietari au dreptul să între într-un apartament sau într-un spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta, în baza unui preaviz de 15 zile, semnat pentru luare la cunoştinţa de către proprietar şi inmanat acestuia, pentru a efectua lucrari de întreţinere, reparare, renovare sau de inlocuire a părţilor proprietăţii comune din apartament sau din spatiul cu alta destinatie decat cea de locuinta, la care accesul se poate face numai prin acestea.
Dacă necesitatea de a intră în apartament sau în spatiul cu alta destinatie decat cea de locuinta este urgenta (cazuri de calamitate: incendiu, inundatie, emanatii de gaz, scurgeri de substante chimice nocive şi altele asemenea), nu este nevoie de preaviz, iar reprezentantii asociaţiei de proprietari pot intra, indiferent dacă proprietarul este sau nu este prezent, cu respectarea prevederilor legale referitoare la cazurile de necesitate.
În cazul în care proprietarii care nu au semnat acordul de asociere se opun acestor prevederi, se vor utiliza caile legale de atac al unor asemenea pozitii, asociaţia de proprietari rezervandu-şi dreptul de a calcula şi de a pretinde daune morale şi materiale provocate de acest refuz.
4.8.Orice tip de publicitate în/pe proprietatea comuna se poate face numai cu acordul adunarii generale a asociaţiei de proprietari. Ocupantii apartamentelor şi ai spatiilor cu alta destinatie decat cea de locuinta trebuie să se abtina de la actiunile care duc la tulburarea linistii locatarilor între orele 22,00 - 8,00, prin producerea de zgomote, larma sau prin folosirea oricărui aparat, obiect ori instrument muzical la intensitate mare. (Se pot preciza şi alte restrictii, ca de exemplu: depozitarea de substante şi produse periculoase şi altele asemenea.)
Proprietarii care deţin animale în apartament sau în spatiul cu alta destinatie decat cea de locuinta nu pot lasă în libertate ori fără supraveghere animalele care pot prezenta pericol pentru persoane sau bunuri.
5.Administrare, sancţiuni şi reguli interne
5.1.Asociaţia de proprietari va raspunde de administrarea şi de functionarea condominiului/condominiilor şi de întreţinerea, repararea, renovarea şi îmbunătăţirea proprietăţii comune, iar costurile aferente vor fi calculate conform cotei-părţi proportionale de proprietate sau, după caz, conform numarului de persoane prevăzute în anexa la prezentul acord de asociere. (Se pot face precizări concrete privind repartizarea cheltuielilor comune de întreţinere pe cota-parte indiviza sau pe numar de persoane, după caz, avandu-se în vedere prevederile legale şi optiunile asociaţiilor de proprietari, acolo unde legea permite acest lucru.)
5.2.Nici un proprietar de apartament sau de spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta nu va fi exceptat de obligaţia de a contribui la plata cheltuielilor comune, ca urmare a renuntarii la folosirea unei părţi din proprietatea comuna, a abandonarii apartamentului sau a spatiului cu alta destinatie decat cea de locuinta ori în alte situaţii.
5.3.Administrarea condominiului se va face în conformitate cu prevederile legislaţiei în vigoare, ale prezentului acord de asociere şi ale statutului asociaţiei de proprietari, precum şi cu regulile şi regulamentele care se vor adopta prin hotărâre de către adunarea generală a asociaţiei de proprietari.
5.4.Fiecare proprietar, chirias sau ocupant al unui apartament ori spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta se va conforma regulilor prezentului acord de asociere, regulilor şi regulamentelor asociaţiei de proprietari, precum şi hotărârilor şi rezolutiilor adoptate legal de către asociaţia de proprietari.
Nerespectarea acestor prevederi, hotărâri şi rezolutii va constitui temeiul actiunii în justiţie a asociaţiei de proprietari împotriva celor în cauza, pentru recuperarea daunelor sau în vederea obligarii la conformare. În cazul în care un chirias sau alt ocupant al apartamentului ori spatiului cu alta destinatie decat cea de locuinta nu respecta reglementarile menţionate, asociaţia de proprietari îl poate chema în judecata pe chiriasul/ocupantul sau pe proprietarul respectivului apartament ori al spatiului cu alta destinatie decat cea de locuinta sau pe ambii, după cum hotaraste asociaţia de proprietari.
5.5.Dacă o hotărâre a adunarii generale a asociaţiei de proprietari sau prevederile prezentului acord de asociere conduc la lezarea intereselor unei minoritati a proprietarilor, orice proprietar poate intenta actiune în justiţie împotriva asociaţiei de proprietari, pentru invalidarea hotărârii sau a prevederii respective, în termen de 60 de zile de la adoptarea acesteia.
Preşedintele comitetului executiv va reprezenta asociaţia de proprietari în procesele intentate împotriva proprietarilor sau de către proprietari.
Orice hotărâre a adunarii generale a asociaţiei de proprietari ce intra sub incidenţa acestei reglementari se aplică numai după expirarea termenului de 60 de zile de la adoptarea acesteia.
Anexa 1A
la normele metodologice
BORDEROU
cuprinzand costurile pentru incalzire şi ajutoarele
pentru încălzirea locuintelor racordate
la retele de termoficare, acordate de Guvernul României
Titularul de contract: Asociaţia ............................., bloc ......... scara ........, str. ....................... nr. ..........., sectorul ............. codul postal ...............
Factura nr. .............., valoarea totala ..................... lei, din care energie termica ............................. lei pentru incalzire şi prepararea apei calde
───────────────────────────────────────────────────────────────────────────────
Cuantumul
Numele ajutorului Cuantumul
Nr. Nr. de şi prenumele Valoarea aprobat de ajutorului Suma
crt. apartamente titularului repartizata Guvernul aprobat de de
de (lei) României Guvernul plata
apartament conform României (lei)
Ordonantei conform
de urgenta consumului
a Guvernului (lei)
nr. 81/2003
(lei)
───────────────────────────────────────────────────────────────────────────────
0 1 2 3 4 5 6=3-5
───────────────────────────────────────────────────────────────────────────────
───────────────────────────────────────────────────────────────────────────────
───────────────────────────────────────────────────────────────────────────────
───────────────────────────────────────────────────────────────────────────────
───────────────────────────────────────────────────────────────────────────────
───────────────────────────────────────────────────────────────────────────────
───────────────────────────────────────────────────────────────────────────────
───────────────────────────────────────────────────────────────────────────────
───────────────────────────────────────────────────────────────────────────────
───────────────────────────────────────────────────────────────────────────────
───────────────────────────────────────────────────────────────────────────────
TOTAL:
───────────────────────────────────────────────────────────────────────────────
Reprezentantul asociaţiei de proprietari:
Numele şi prenumele ............, functia ......, data şi semnatura ..... .
Furnizor .................................. Stampila
Prezentul borderou reprezinta documentul justificativ pentru stabilirea sumei efective de plată de către asociaţia de proprietari şi pentru intocmirea decontului către directia pentru dialog, familie şi solidaritate sociala teritoriala. Declararea de informaţii false se sancţionează conform legii.
Anexa 1A la normele metodologice a fost introdusa prin articolul 1, punctul 36 din HOTĂRÂREA nr. 1.386 din 27 noiembrie 2003, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 863 din 4 decembrie 2003.
Anexa 1B
la normele metodologice
BORDEROU
cuprinzand costurile pentru incalzire şi ajutoarele pentru
încălzirea locuintelor racordate la retele de gaze naturale,
acordate de Guvernul României
Titularul de contract: Asociaţia ............................., bloc ......., scara ......., str. ........................ nr. ....., sectorul ......, carnet folio .......................
Factura nr. ....................., valoarea totala ................... lei, din care gaze naturale ................ lei
───────────────────────────────────────────────────────────────────────────────
Cuantumul
Numele ajutorului Cuantumul
Nr. Nr. de şi prenumele Valoarea aprobat de ajutorului Suma
crt. apartamente titularului repartizata Guvernul aprobat de de
de (lei) României Guvernul plata
apartament conform României (lei)
Ordonantei conform
de urgenta consumului
a Guvernului (lei)
nr. 81/2003
(lei)
───────────────────────────────────────────────────────────────────────────────
0 1 2 3 4 5 6=3-5
───────────────────────────────────────────────────────────────────────────────
───────────────────────────────────────────────────────────────────────────────
───────────────────────────────────────────────────────────────────────────────
───────────────────────────────────────────────────────────────────────────────
───────────────────────────────────────────────────────────────────────────────
───────────────────────────────────────────────────────────────────────────────
───────────────────────────────────────────────────────────────────────────────
───────────────────────────────────────────────────────────────────────────────
───────────────────────────────────────────────────────────────────────────────
───────────────────────────────────────────────────────────────────────────────
───────────────────────────────────────────────────────────────────────────────
TOTAL:
───────────────────────────────────────────────────────────────────────────────
Reprezentantul asociaţiei de proprietari
Numele şi prenumele ............, functia ........., data şi semnatura ........... .
Furnizor .......................... Stampila
Prezentul borderou reprezinta documentul justificativ pentru stabilirea sumei efective de plată de către asociaţie şi pentru intocmirea decontului către directia pentru dialog, familie şi solidaritate sociala teritoriala. Declararea de informaţii false se sancţionează conform legii.
Anexa 1B la normele metodologice a fost introdusa prin articolul 1, punctul 36 din HOTĂRÂREA nr. 1.386 din 27 noiembrie 2003, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 863 din 4 decembrie 2003.
la normele metodologice
STATUTUL
asociaţiei de proprietari
(model)
Denumirea asociaţiei de proprietari este .............. .
(1)Asociaţia de proprietari ............/(denumirea) este persoana juridica română de drept privat, nonprofit (fără scopuri patrimoniale), constituita în baza prevederilor Legii locuinţei nr. 114/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, şi ale Ordonantei Guvernului nr. 85/2001 privind organizarea şi functionarea asociaţiilor de proprietari, aprobata cu modificari prin Legea nr. 234/2002.
(2)Asociaţia de proprietari îşi desfăşoară activitatea în conformitate cu legile române şi cu prezentul statut. Asociaţia de proprietari are stampila proprie.
(1)Asociaţia de proprietari are ca obiect de activitate asigurarea condiţiilor de functionare normala atât a locuintelor (apartamentelor) şi spatiilor cu alta destinatie decat cea de locuinta, denumite în continuare spatii, aflate în proprietate exclusiva, cat şi a spatiilor construcţiilor şi instalaţiilor, aflate în proprietate comuna indivizibila, aferenta condominiului.
(2)În scopul realizării obiectului sau de activitate asociaţia de proprietari are urmatoarele atribuţii principale:
a)incheie contracte cu furnizorii de produse şi de servicii şi îşi asuma obligaţii în nume propriu şi în numele proprietarilor;
b)angajează şi, după caz, suspenda din functie administratorul proprietăţii comune indivize şi personalul necesar bunei gospodariri a acestei proprietăţi;
c)reglementeaza folosirea, întreţinerea, repararea, inlocuirea şi modificarea proprietăţii comune;
d)adopta şi amendeaza bugetul de venituri şi cheltuieli, precum şi fondul de rulment; asigura calcularea şi incasarea cotelor obisnuite şi speciale pentru cheltuieli comune de la proprietari; impune penalizari pentru intarzierea la plata cotelor de întreţinere;
e)adopta sau amendeaza decizii, reguli sau regulamente;
f)initiaza şi apara în procese, în nume propriu şi/sau al asociatilor, interesele comune legate de cladire;
g)exercita şi alte atribuţii care i-au fost conferite prin acordul de asociere sau prin votul asociatilor.
(3)Pentru furnizarea unor servicii necesare realizării obiectului sau de activitate asociaţia de proprietari poate angaja persoane fizice sau juridice specializate, din cadrul asociaţiei şi/sau din afara acesteia. Personalul necesar bunei gospodariri a proprietăţii comune din cladire poate fi angajat prin contract individual de muncă sau prin convenţie civila de prestări de servicii, conform celor ce se stabilesc prin negociere.
Sediul asociaţiei de proprietari este în România, localitatea ....., str. ..... nr. ...., judeţul/sectorul ..... (se va specifică şi locul/adresa de primire a corespondentei).
Durata asociaţiei de proprietari este nelimitata.
Membrii asociaţiei de proprietari sunt toţi proprietarii, persoane fizice sau juridice, deţinători ai uneia sau mai multor locuinte ori spatii cu alta destinatie decat cea de locuinta din condominiu (pentru cazurile în care asociaţia se constituie pe mai multe cladiri, în condiţiile de excepţie prevăzute de lege), care au semnat acordul de asociere, prezentati în anexa.
(1)Patrimoniul asociaţiei de proprietari este format din:
a)mijloace banesti, în valoare de ........ lei, care pot fi majorate sau reduse în urma deciziei adunarii generale a asociaţiei de proprietari, cu respectarea prevederilor legale. Majorarea acestor fonduri se poate face numai prin varsarea de lichiditati;
b)mijloace materiale: scule, dispozitive, utilaje şi mijloace fixe necesare în administrarea proprietăţii comune.
(2)Mijloacele banesti ale asociaţiei de proprietari sunt alcatuite din fondurile constituite la înfiinţarea asociaţiei, din sumele prevăzute şi încasate conform listelor lunare de plată a cotelor de contribuţie a proprietarilor la cheltuielile asociaţiei, care reprezinta contravaloarea facturilor sau actelor de plată, precum şi din alte venituri ale asociaţiei. Asociaţia de proprietari are unul sau mai multe conturi la unitatea bancara sau la filiala C.E.C. stabilita de comitetul executiv al acesteia.
(3)Fondul de rulment se constituie pe baza hotărârii adunarii generale a asociaţiei de proprietari. Necesitatea constituirii acestuia este determinata de modul de intocmire a listei lunare de plată, termenul de plată a cotelor de contribuţie şi sistemul de penalizari al asociaţiei de proprietari şi al furnizorilor de servicii.
(4)Fondul de rulment se calculeaza pentru fiecare proprietar în functie de numărul de persoane înregistrate în cartea de imobil şi de cota-parte de proprietate indiviza din proprietatea comuna, după natura serviciului facturat (modul de repartizare a consumurilor aferente facturilor).
(5)Valoarea fondului de rulment trebuie să fie egala cu suma corespunzătoare acoperirii cheltuielilor lunare, la nivelul lunii cu cheltuielile cele mai mari, dintr-un an calendaristic.
(6)Dacă este cazul, în condiţii de instabilitate economica, fondul de rulment se actualizeaza periodic prin depunerea de către fiecare proprietar a unei sume reprezentand diferenţa dintre valoarea existenta şi cea necesară acoperirii cheltuielilor lunare ale asociaţiei de proprietari, corespunzătoare fiecarui proprietar.
(7)Fiecare proprietar va beneficia de propriul fond de rulment pentru acoperirea cheltuielilor curente.
(8)Fondul de rulment constituit se utilizeaza numai pentru plata facturilor curente, aferente consumurilor lunii anterioare. După plata facturilor curente fondul de rulment se reintregeste lunar prin incasarea cotelor de contribuţie afisate pe lista de plată a lunii în curs, având ca referinţa de calcul aceste facturi curente, corespunzătoare consumurilor lunii anterioare.
(9)În perioadele în care valoarea fondului de rulment este mai mare decat volumul cheltuielilor, diferenţa devine depozit bancar purtator de dobânda.
(10)Fondul de rulment se încasează distinct faţă de cota de contribuţie lunara.
(11)Fondul de rulment se restituie în intregime respectivului proprietar, în momentul pierderii calităţii de membru al asociaţiei de proprietari, urmand ca viitorul proprietar, membru al asociaţiei, sa achite fondul de rulment, corespunzător cheltuielilor aferente lui.
(12)Fondul de reparatii se constituie până la limita maxima aprobata de adunarea generală a asociaţiei de proprietari la stabilirea bugetului de venituri şi cheltuieli anual, în functie de necesitatile stabilite de comitetul executiv, prin contribuţia lunara a membrilor, proportional cu cota-parte din proprietatea comuna.
(13)După efectuarea reparatiilor, fondul de reparatii se reintregeste lunar prin contribuţia fiecarui proprietar, iar sumele rămase necheltuite fie se restituie proprietarilor, fie se constituie într-un depozit bancar, urmand a fi incluse în bugetul anual următor, potrivit hotărârii adunarii generale a asociaţiei de proprietari.
(14)În momentul pierderii calităţii de membru al asociaţiei de proprietari, fondul de reparatii nu se restituie decat în condiţiile alineatului precedent, urmand a fi alimentat în continuare de viitorul proprietar.
(15)Fondurile special constituite şi alte fonduri au acelasi regim ca şi fondul de reparatii.
(16)Mijloacele materiale se compun din: mobilier, unelte, utilaje, materiale pentru curăţenie şi iluminat, consumabile necesare desfăşurării activităţilor în cadrul asociaţiei de proprietari şi altele asemenea.
(17)Mijloacele materiale se dobândesc prin cumparare sau prin donatie. Sumele necesare pentru cumpararea mijloacelor materiale, altele decat cele care sunt cuprinse în cheltuielile administrative, se obtin prin contribuţia proprietarilor, proportional cu cota-parte din proprietatea comuna, şi se restituie sau se depozitează, în măsura în care nu au fost cheltuite, conform hotărârii adunarii generale a asociaţiei de proprietari.
(1)Patrimoniul asociaţiei de proprietari poate proveni şi din donatii şi sponsorizari.
(2)Apartamentele sau spatiile cu alta destinatie decat cea de locuinta, cumparate de asociaţia de proprietari, vor face parte din patrimoniul asociaţiei.
(1)Gestionarea patrimoniului, precum şi activitatea financiar-contabila se exercită fie de membri ai comisiei de cenzori sau alti membri ai asociaţiei de proprietari, cu cunoştinţe de specialitate şi experienta în domeniile economic, financiar şi juridic, fie de persoane fizice sau juridice, asociaţii ori agenti economici specializati.
(2)Controlul gestiunii patrimoniului, precum şi al activităţii financiar-contabile se exercită de comitetul executiv al asociaţiei de proprietari.
Patrimoniul asociaţiei de proprietari nu poate fi grevat de datorii sau de alte obligaţii personale ale asociatilor.
(1)Asociaţia de proprietari este condusa de adunarea generală. După prima intrunire organizatorica adunarea generală se intruneste cel puţin o dată în fiecare an calendaristic.
(2)Intrunirea adunarii generale va fi anunţată în scris prin afisare la loc vizibil, cu cel puţin 10 zile înainte de data convocarii.
(3)Pentru ca hotărârile adunarii generale să fie valabile, este necesară prezenta majorităţii membrilor asociaţi, personal sau prin reprezentant.
(4)În cazul în care cvorumul nu este intrunit, adunarea generală va fi convocata la o dată ulterioară, când proprietarii prezenţi pot hotari, cu majoritate de voturi, asupra problemelor inscrise pe ordinea de zi, indiferent de cvorum.
(5)Hotărârile adunarii generale vor fi luate cu majoritate de voturi (cu cel puţin jumătate plus unu din voturile proprietarilor prezenţi la adunarea generală).
(6)Hotărârile adunarii generale privind modificarea statutului sau dizolvarea asociaţiei de proprietari ori perceperea unei sume speciale destinate achitarii cheltuielilor comune neprevazute în buget, dar necesare, se adoptă cu votul a două treimi din numărul membrilor asociaţiei de proprietari.
(7)Votul fiecarui proprietar are o pondere egala cu cota-parte din proprietatea comuna. Proprietarul poate fi reprezentat de un membru al familiei sau de un alt reprezentant care are o imputernicire semnata de proprietarul în numele caruia voteaza. Un membru al asociaţiei de proprietari poate reprezenta cel mult inca un membru absent, prin imputernicire scrisa. În cazul egalitatii de voturi, votul presedintelui este decisiv.
(8)Dacă o decizie a asociaţiei de proprietari este contrara legii sau acordului de asociere ori este de natura sa produca daune considerabile intereselor unei minoritati a proprietarilor, orice proprietar poate initia actiune în justiţie împotriva respectivei decizii, în termen de 60 de zile de la adoptarea acesteia. Actiunea în justiţie nu trebuie să intrerupa aplicarea deciziei decat atunci când instanţa hotaraste suspendarea aplicarii deciziei respective.
(9)Adunarea generală are urmatoarele atribuţii principale:
a)aproba darea de seama anuală asupra activităţii comitetului executiv al asociaţiei de proprietari, raportul comisiei de cenzori şi raportul exercitiului bugetar, acordând anual descarcare de gestiune comitetului executiv şi celui care exercită administrarea condominiului, în măsura în care cei în cauza nu se fac vinovati de lipsuri în gestiune sau de alte fapte care implica raspunderi materiale ori penale; adopta şi amendeaza bugetele de venituri şi cheltuieli, precum şi fondul de rulment, dacă acesta se constituie; valideaza rectificari ale bugetului de venituri şi cheltuieli;
b)adopta sau amendeaza deciziile, regulile şi regulamentele asociaţiei de proprietari;
c)hotaraste cu majoritate de voturi din numărul membrilor prezenţi asupra necesităţii constituirii fondului de rulment, fondului de reparatii şi a altor fonduri speciale, în condiţiile legii;
d)hotaraste cu acordul a cel puţin două treimi din numărul membrilor asociaţi modificările ulterioare ale statutului asociaţiei de proprietari şi/sau ale acordului de asociere;
e)hotaraste asupra: naturii şi volumului mijloacelor materiale şi banesti necesare desfăşurării activităţii asociaţiei de proprietari; modului de folosire a mijloacelor banesti, sumele până la care comitetul executiv poate angaja cheltuieli în numele asociaţiei de proprietari şi limita maxima sau cuantumul sumelor ce se pot retine în casa proprie pentru efectuarea plăţilor curente (plafonul de casa);
f)hotaraste modul de asigurare a administrarii condominiului de către o persoană fizica sau juridica;
g)hotaraste volumul serviciilor necesare a fi efectuate pentru buna functionare a condominiului;
h)hotaraste asupra cuantumului salariilor, indemnizatiilor şi premiilor pentru personalul angajat cu contract individual de muncă sau cu convenţie civila de prestări de servicii, membri sau nemembri ai asociaţiei de proprietari, şi asupra valorii de contractare (procent, criterii şi altele asemenea), în cazul în care managementul cladirii este asigurat de persoane juridice; hotaraste care dintre functiile din structura organizatorica a asociaţiei de proprietari pot fi salarizate;
i)hotaraste asupra acordarii unor drepturi banesti membrilor asociaţiei de proprietari, aleşi sau nu în structura organizatorica a asociaţiei, care desfăşoară activităţi lucrative folositoare acesteia;
j)hotaraste asupra duratei celor care locuiesc temporar, veniti în vizita, sau care presteaza activităţi gospodaresti în timpul zilei, precum şi asupra perioadei de la care proprietarii, respectiv chiriasii, pot solicita, în scris, scutirea de la plata cheltuielilor pe persoana;
k)la constituirea asociaţiei de proprietari, hotaraste numărul membrilor comitetului executiv şi ai comisiei de cenzori, precum şi durata mandatelor acestora;
l)alege, dintre membrii asociaţiei de proprietari, comitetul executiv al asociaţiei, validandu-l dintre acestia pe presedinte;
m)alege, dintre membrii asociaţiei de proprietari, comisia de cenzori sau hotaraste delegarea atribuţiilor comisiei de cenzori unor persoane fizice sau juridice, asociaţii ori agenti economici specializati, pe bază de contract;
n)revoca, atunci când este cazul, oricare dintre membrii comitetului executiv sau ai comisiei de cenzori, alegand un succesor pentru ocuparea locului vacant, prin votul majorităţii simple a celor prezenţi;
o)hotaraste termenul şi forma de plată a cotelor de contribuţie a membrilor asociaţiei de proprietari;
p)valideaza sistemul de penalizari stabilit de comitetul executiv al asociaţiei de proprietari;
r)hotaraste cu votul tuturor membrilor asociaţiei de proprietari asupra necesităţii angajarii de credite bancare pentru indeplinirea scopurilor asociaţiei de proprietari şi modul de garantare a acestora;
s)hotaraste cu votul tuturor membrilor asociaţiei de proprietari asupra participării cu capital la constituirea de agenti economici sau asupra oportunitatii cumpararii ori preluării în locatie de gestiune a spatiilor comerciale situate la parterul condominiului; de asemenea, decide, cu acelasi numar de voturi, asupra cumpararii de apartamente sau de spatii cu alta destinatie decat cea de locuinta, din cadrul condominiului, de la persoane fizice sau juridice, membre ale asociaţiei de proprietari, în scopul eficientizarii activităţii acesteia; hotaraste destinaţia spatiilor cumparate sau preluate de asociaţia de proprietari;
t)hotaraste cu votul tuturor membrilor asociaţiei de proprietari preluarea în administrare, concesiune sau închiriere a terenurilor aferente condominiului;
u)adopta măsuri sau programe sociale privind ajutorarea familiilor nevoiase, membre ale asociaţiei de proprietari, pe perioade limitate; adopta programe de instruire şi constientizare a proprietarilor asupra importantei folosirii rationale a utilitatilor (apa, curent electric, gaze naturale şi altele asemenea);
v)hotaraste cu votul a două treimi dintre membrii asociaţiei de proprietari schimbarea instalaţiilor comune precum: încălzirea centrala, boilerele cu apa calda, rezervoarele cu apa, lifturile şi alte dotari de amploare similara;
x)adopta măsuri privind condiţiile ce trebuie indeplinite de detinatorii de animale de casa din cadrul condominiului.
(10)Discutiile şi hotărârile adunarii generale se consemneaza într-un registru de procese-verbale, care se păstrează la preşedintele asociaţiei de proprietari; procesul-verbal se va semna de toţi membrii participanti.
(1)Autoritatea de a stabili directiile privind functionalitatea şi administrarea condominiului poate fi delegata de către asociaţia de proprietari către comitetul executiv al acesteia.
(2)Comitetul executiv va actiona în numele proprietarilor în ceea ce priveste administrarea şi functionalitatea condominiului, cu excepţia atribuţiilor rezervate exclusiv acestora.
(3)Comitetul executiv se va intruni de cel puţin 4 ori pe an. Numărul membrilor ce formeaza comitetul executiv va fi stabilit de adunarea generală a asociaţiei de proprietari, dar va fi un numar impar şi nu mai mic de 3. (4) Comitetul executiv va fi condus de un presedinte care va fi desemnat în persoana celui care intruneste cel mai mare numar de voturi la alegerea comitetului executiv.
(5)Comitetul executiv va alege vicepresedintele şi secretarul, care sunt membri ai comitetului executiv.
(6)Preşedintele asociaţiei de proprietari va fi şi preşedintele comitetului executiv.
(7)Atribuţiile comitetului executiv sunt:
a)aduce la indeplinire hotărârile adunarii generale a asociaţiei de proprietari, executa bugetul de venituri şi cheltuieli al asociaţiei de proprietari şi întocmeşte proiectul bugetului pentru anul următor; prezinta dari de seama asupra activităţii desfăşurate, precum şi propuneri de măsuri pentru îmbunătăţirea acesteia; în situaţii excepţionale, hotaraste rectificarea bugetului de venituri şi cheltuieli pentru anul în curs, în prima adunare generală validandu-se aceasta rectificare; convoaca adunarea generală a asociaţiei de proprietari în şedinţe extraordinare ori de cate ori este nevoie;
b)raspunde de ingrijirea, pastrarea în bune condiţii şi supravegherea utilitatilor condominiului, spatiilor comune şi instalaţiilor. Angajarea personalului se face cu contract individual de muncă sau cu convenţie civila de prestări de servicii, prin negociere;
c)analizeaza oferte şi negociaza contracte, în cazul în care administrarea condominiului, parţial sau total, va fi asigurata de persoane juridice (societăţi comerciale, institutii specializate, asociaţii);
d)raspunde de incasarea lunara a cotelor de contribuţie de la proprietari; emite somatii către restantierii care depasesc termenul de plată; rezolva contestaţiile proprietarilor cu privire la cuantumul cotelor de contribuţie;
e)urmareste, în condiţiile legii, recuperarea pagubelor produse asociaţiei de proprietari; în cazul persoanelor angajate cu contract individual de muncă, sunt aplicabile, în mod corespunzător, dispozitiile Codului muncii; în cazul neidentificarii persoanelor vinovate, da dispozitii de reparare din contul asociaţiei de proprietari, în condiţiile legii;
f)negociaza contracte cu persoane fizice sau juridice, membre sau nemembre ale asociaţiei de proprietari, pentru inchirierea ori intrebuintarea unor elemente sau suprafete din proprietatea comuna. Elementele proprietăţii comune sunt prevăzute în acordul de asociere;
g)propune adunarii generale ca managementul de proprietate şi managementul financiar, inclusiv atribuţiile comisiei de cenzori, să fie preluate, pe bază de contract, de către persoane juridice;
h)hotaraste necesitatea efectuării operaţiunilor de verificare şi control asupra modului de gestionare a bunurilor asociaţiei de proprietari;
i)instiinteaza proprietarii despre necesitatea efectuării reparatiilor la părţile şi instalatiile comune ale cladirii (pentru apartamentele sau spatiile proprietate de stat instiintarea va fi facuta institutiei care le are în administrare); avizeaza începerea, intr-o ordine de prioritati, a lucrărilor de reparatii;
j)da dispozitii de realizare a unui sistem propriu de protejare a bunurilor asociaţiei de proprietari, de securitate a cladirii, a proprietăţii;
k)propune adunarii generale crearea unor fonduri speciale necesare pentru buna functionare şi dezvoltare a cladirii, precum şi pentru crearea unei ambiante plăcuţe pentru petrecerea timpului liber în cadrul condominiului de către proprietarii membri ai asociaţiei şi alte persoane; urmareste completarea la zi a cartii tehnice a construcţiei;
l)imputerniceste administratorul pentru a putea efectua verificări privind: situaţia reparatiilor la instalatiile proprietate comuna, înlăturarea pierderilor de apa datorate instalaţiilor pe verticala sau pe orizontala defecte ori a altor pierderi în instalatiile interioare, care determina cresterea nejustificata a cheltuielilor, citirea contoarelor individuale, acolo unde exista, şi, dacă este cazul, în functie de prevederile contractuale cu furnizorii, asigurarea unei igiene corespunzătoare, sugerand, când este cazul, proprietarilor efectuarea de dezinsectii, dezinfectii, deratizari asupra proprietăţii individuale şi rezolvarea altor probleme;
m)participa la receptia lucrărilor angajate de asociaţia de proprietari pentru reparatii asupra proprietăţii comune, precum şi a altor lucrari;
n)stabileste modul de calcul şi de încasare a fondului de rulment, dacă acesta se constituie, şi avizeaza actualizarea acestuia, dacă este cazul;
o)hotaraste asupra managementului financiar al asociaţiei de proprietari (data afisarii listei de plată, formatul şi caracteristicile listei de plată, locul şi programul de încasări şi altele asemenea), dacă acesta este asigurat de o persoană fizica; stabileste şi supune validarii adunarii generale a asociaţiei de proprietari sistemul de penalizari pentru neplata cotelor lunare de contribuţie şi pentru pierderi datorate inexistentei depozitelor bancare rezultate din exercitiul financiar-contabil, ţinând cont de nivelul cel mai ridicat permis de legislatie; hotaraste condiţiile în care se efectueaza introducerea la plata a persoanelor care locuiesc clandestin în bloc;
p)hotaraste actionarea în justiţie a proprietarilor vinovati de neplata cotelor lunare de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, inclusiv cele neprevazute, timp de mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit;
r)hotaraste actionarea în justiţie a celor ce se fac vinovati de incalcarea prevederilor contractuale pe care asociaţia de proprietari le-a angajat, în cazul în care nu se gasesc solutii de rezolvare prin conciliere;
s)asigura condiţiile necesare securitatii şi igienei în procesul muncii, precum şi măsuri de prevenire şi stingere a incendiilor, conform prevederilor legale;
t)supune aprobării adunarii generale a asociaţiei de proprietari şi transmite hotărârea acesteia cu privire la transformarea suprafeţelor apartamentelor în spatii cu alta destinatie decat cea de locuinta sau cu privire la modificarea destinatiei suprafeţelor deja transformate, ţinând cont de respectarea de către solicitant a prevederilor statutului şi a legilor; anunta furnizorii de servicii dacă în termenul prevăzut de statut proprietarii cu astfel de solicitări nu prezinta asociaţiei dosar cu copii de pe contractele individuale angajate cu acestia. Dacă în urma acestor transformari activitatea ce urmeaza să se desfăşoare implica cheltuieli suplimentare pentru asociaţie, negociaza şi incheie, anual, o convenţie cu proprietarul/proprietarii;
u)hotaraste societatea bancara la care asociaţia de proprietari îşi va deschide unul sau mai multe conturi;
v)propune adunarii generale a asociaţiei de proprietari măsuri şi solutii cu privire la dezvoltarea condominiului şi eficientizarea activităţii asociaţiei de proprietari, modificari ale statutului, participari cu capital, cumparari sau închirieri de spatii, concesionari de terenuri, contractari de credite, asigurări şi altele asemenea, în condiţiile art. 11 alin. (9) lit. s);
x)raspunde tuturor intrebarilor şi solicitarilor venite de la proprietari; incurajeaza şi sprijina initiative personale ale membrilor asociaţiei de proprietari, în scopurile acesteia.
(8)Asociaţia de proprietari, prin comitetul executiv, poate suspenda din functie sau poate rezilia contractul individual de muncă ori convenţia civila de prestări de servicii, incheiata cu oricine din randul personalului angajat ori, după caz, poate rezilia contractele incheiate cu alte persoane fizice sau juridice, în condiţiile legii.
(9)Comitetul executiv lucreaza valabil în prezenta a jumătate plus unu din numărul membrilor săi şi adopta hotărâri cu cel puţin două treimi din numărul membrilor prezenţi.
(10)Discutiile şi hotărârile se consemneaza în registrul de procese-verbale, care se păstrează la presedinte, procesele-verbale semnandu-se de toţi membrii comitetului executiv prezenţi.
(1)Adunarea generală a asociaţiei de proprietari alege dintre membrii asociaţiei de proprietari o comisie de cenzori care va verifica situaţia financiară şi contabila şi va consilia asociaţia în ceea ce priveste problemele financiare şi statutare.
(2)Numărul membrilor comisiei de cenzori, care va fi impar, dar nu mai mic de 3, şi durata mandatului acestora se stabilesc la adunarea generală de constituire a asociaţiei de proprietari.
(3)Membrii comisiei de cenzori nu pot face parte din comitetul executiv şi trebuie să aibă cunoştinţe în domeniile financiar, economic şi/sau juridic. Comisia de cenzori va alege dintre membrii săi un presedinte.
(4)Mandatul membrilor comisiei de cenzori inceteaza înainte de expirarea duratei sale, prin revocare sau în cazul imposibilitatii de a-şi continua atribuţiile.
(5)Comisia de cenzori are urmatoarele atribuţii:
a)verifica indeplinirea condiţiilor statutare privind prezenta şi votul în adunările generale ale asociaţiei de proprietari;
b)verifica execuţia bugetară, propunerile pentru proiectul bugetului de venituri şi cheltuieli pentru anul următor şi propunerile pentru rectificarea bugetului pentru anul în curs;
c)efectueaza controlul preventiv pentru plăţile cu numerar şi urmareste depunerile în contul curent al asociaţiei de proprietari ale numerarului ce depăşeşte plafonul de casa, în cazul în care managementul financiar al asociaţiei de proprietari este asigurat de o persoană fizica. Viza de control preventiv se acordă de un membru al comisiei de cenzori, în cazul în care asociaţia de proprietari nu are o persoană care indeplineste functia de contabil;
d)dacă managementul financiar este asigurat de o persoană fizica, verifica, cel puţin o dată pe semestru, gestiunea asociaţiei de proprietari, stabilirea şi incasarea cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei, consemnand constatarile într-un registru de procese-verbale, care se păstrează de preşedintele comisiei de cenzori sau de un alt membru stabilit de aceasta;
e)verifica dacă registrele asociaţiei de proprietari indeplinesc condiţiile legale necesare desfăşurării corespunzătoare a managementului financiar;
f)întocmeşte, pe baza verificărilor efectuate, şi prezinta adunarii generale a asociaţiei de proprietari rapoarte asupra activităţii sale şi asupra gestiunii asociaţiei de proprietari, propunand anual descarcarea de gestiune a comitetului executiv şi a celui care asigura managementul condominiului;
g)propune spre aprobare adunarii generale a asociaţiei de proprietari sau, după caz, comitetului executiv programe, proiecte de programe cu măsuri necesare desfăşurării managementului financiar; propune recuperarea, în condiţiile legii, a pagubelor produse de personalul ce deserveşte asociaţia de proprietari sau de membri ai acesteia. Recomanda comitetului executiv sesizarea instanţelor de urmărire penala, când constata savarsirea unor infractiuni prevăzute de legislatia financiar-contabila;
h)în cazul în care managementul financiar se hotaraste a fi asigurat de persoane juridice, comisia de cenzori, prin presedinte sau membri delegaţi, participa la negocierea contractelor respective, stabilind şi modalitatile de exercitare a acestuia.
(6)Adunarea generală a asociaţiei de proprietari poate hotari transferarea atribuţiilor comisiei de cenzori unor persoane fizice sau juridice, asociaţii sau agenti economici specializati, pe bază de contract.
(1)Conducatorul executiv al asociaţiei de proprietari este preşedintele. Preşedintele este inlocuit de vicepresedinte, care îi va îndeplini atribuţiile, în cazul absentei acestuia sau când se afla în imposibilitatea de a-şi îndeplini atribuţiile.
(2)Preşedintele asociaţiei de proprietari are urmatoarele atribuţii:
a)verifica respectarea şi indeplinirea hotărârilor adoptate de adunarea generală a asociaţiei de proprietari şi de comitetul executiv, controlează persoanele care deservesc asociaţia de proprietari şi propune solutii corespunzătoare pentru indeplinirea sarcinilor acestora; în cazul în care administrarea condominiului este asigurata de persoane juridice, supraveghează stricta respectare a clauzelor contractuale;
b)reprezinta asociaţia de proprietari în incheierea şi derularea contractelor şi îşi asuma obligaţii în numele asociaţiei; reprezinta asociaţia de proprietari împotriva unor terti, inclusiv în actiunile judecătorești initiate de asociaţie împotriva unui proprietar, membru al asociaţiei, care nu şi-a indeplinit oblibaţiile statutare faţă de asociaţie, sau în procesele initiate de unul dintre proprietari, care contesta o decizie a asociaţiei;
c)avizeaza ordinea de prioritati şi planul lucrărilor de întreţinere şi reparatii ale părţilor şi instalaţiilor comune ale condominiului;
d)are drept de semnatura asupra conturilor asociaţiei de proprietari;
e)primeste cererile şi reclamatiile de la proprietari şi sesizarile administratorului, pe care le supune dezbaterii comitetului executiv;
f)convoaca comitetul executiv trimestrial sau ori de cate ori este nevoie;
g)întocmeşte ordinea de zi a sedintei comitetului executiv şi conduce lucrarile acesteia;
h)elibereaza adeverintele necesare proprietarilor care îşi instraineaza apartamentele sau spatiile cu alta destinatie decat cea de locuinta, din care să rezulte dacă acestia şi-au achitat sau nu au achitat la zi cheltuielile care le revin în cadrul asociaţiei de proprietari;
i)semneaza deciziile de imputare, precum şi orice alte acte (cereri, acţiuni de chemare în judecata, sesizari, reclamatii şi altele asemenea) emise de comitetul executiv; semneaza contractele individuale de muncă sau conventiile civile de prestări de servicii cu personalul angajat, precum şi orice alte contracte incheiate de asociaţia de proprietari cu persoane fizice sau juridice;
j)păstrează şi foloseşte stampila asociaţiei de proprietari.
(3)La asociaţiile de proprietari care cuprind până la 10 proprietari preşedintele poate îndeplini şi functia de administrator.
(1)Secretarul comitetului executiv va pastra şi va întocmi procesele-verbale ale sedintelor comitetului executiv şi procesele-verbale ale tuturor adunarilor generale ale asociaţiei de proprietari.
(2)Secretarul comitetului executiv poate pastra registrele şi celelalte acte ale asociaţiei de proprietari, potrivit hotărârii comitetului executiv.
Contabilul asociaţiei de proprietari raspunde de organizarea şi conducerea contabilitatii potrivit legii. La asociaţiile de proprietari care opteaza pentru conducerea contabilitatii în partida simpla administratorul poate cumula şi functia de contabil.
Casierul asociaţiei de proprietari raspunde de efectuarea de încasări şi plati în numerar, cu respectarea prevederilor Regulamentului operaţiunilor de casa. La asociaţiile de proprietari care opteaza pentru conducerea contabilitatii în partida simpla administratorul poate cumula şi functia de casier.
(1)Prin managementul asociaţiei de proprietari, managementul condominiului sau administrarea condominiului se înţelege managementul de proprietate (administrarea propriu-zisa a condominiului, a instalaţiilor şi a tuturor elementelor proprietăţii comune, functionarea centralelor termice sau a punctelor termice aflate în proprietatea sau în administrarea asociaţiei de proprietari) şi managementul financiar (contabilitate şi casierie).
(2)Activitatea de management al condominiului se asigura fie de persoane fizice angajate cu contracte individuale de muncă sau conventii civile de prestări de servicii, fie de persoane juridice, prin contracte de administrare, potrivit hotărârii adunarii generale a asociaţiei de proprietari.
(1)Administratorul, persoana fizica, poate fi desemnat dintre membrii asociaţiei de proprietari sau dintre alte persoane cu cunoştinţe profesionale ori cu experienta necesară în domeniu.
(2)Administratorul, persoana fizica, poate fi angajat şi pe functia de contabil, dacă indeplineste condiţiile prevăzute în statut şi în normele metodologice.
(3)Asociaţia de proprietari angajează administratorul şi contabilul, persoane fizice, pe bază de contract individual de muncă sau de convenţie civila de prestări de servicii, care prevede drepturile şi oblibaţiile fiecareia dintre părţi, stabilite prin negociere.
(4)Pentru reparatii şi pentru alte activităţi de întreţinere administratorul, ţinând cont de cost, timp de execuţie şi calitate, propune comitetului executiv, spre analiza şi aprobare, agenti economici care satisfac cerinţele în vederea executarii lucrărilor, conform legilor existente.
(5)Pentru asigurarea funcţionarii centralelor termice aparţinând asociaţiilor de proprietari sau aflate în administrarea acestora pot fi angajaţi fochisti şi alte persoane, prin contract individual de muncă sau prin convenţie civila de prestări de servicii, sau poate fi delegat un agent economic specializat, persoana juridica.
(6)Incadrarea personalului cu contract individual de muncă se face cu respectarea dispoziţiilor legale în vigoare.
(7)Durata şi valoarea contractului individual de muncă şi a convenţiei civile de prestări de servicii, sarcinile, drepturile şi oblibaţiile se stabilesc prin negocieri între părţi, cu respectarea prevederilor legale.
(8)Administratorul, persoana fizica sau juridica, are urmatoarele atribuţii principale:
A. asigura managementul financiar al asociaţiei de proprietari prin:
a)gestiunea bunurilor şi fondurilor banesti;
b)intocmirea listelor lunare de plată;
c)incasarea, în locuri specifice, a cotelor de contribuţie a proprietarilor la cheltuielile curente ale asociaţiei de proprietari;
d)efectuarea plăţilor şi incasarilor;
e)sesizarea comitetului executiv în vederea somarii restantierilor şi aplicarea procedurii de recuperare a restantelor, cu penalizarile aferente;
f)calcularea şi incasarea penalizarilor conform sistemului aprobat de adunarea generală a asociaţiei de proprietari;
g)actualizarea, dacă este cazul, cu avizul comitetului executiv, a fondului de rulment;
h)intocmirea şi pastrarea evidentelor contabile şi a registrelor asociaţiei de proprietari, specifice managementului financiar;
i)prezentarea, la solicitarea comitetului executiv sau a comisiei de cenzori, a rapoartelor ori a documentelor necesare unor verificări financiar-contabile ale asociaţiei de proprietari;
j)verificarea sau avizarea, dacă este cazul, a indexului contoarelor de retea aferente mai multor asociaţii de proprietari;
k)controlul facturarii corecte a consumurilor în functie de indexul contoarelor de bloc sau al contoarelor individuale, dacă acestea exista şi au fost montate în conformitate cu prevederile legale, şi în functie de normele metodologice de repartizare a consumurilor, acolo unde nu exista contorizare la nivel de asociaţie de proprietari;
l)verificarea existentei contractelor între persoanele juridice, membre ale asociaţiei de proprietari şi furnizorii de servicii (apa, gaze, energie0electrica şi termica, salubrizare şi altele asemenea);
m)respectarea altor prevederi privind modul de exercitare a managementului financiar;
B. asigura managementul de proprietate al asociaţiei de proprietari prin:
a)urmarirea comportarii în timp a construcţiei, pe toata durata contractului; intocmirea fiselor tehnice periodice cu privire la starea cladirii şi a instalaţiilor acesteia;
b)raspunderea faţă de functionalitatea şi integritatea elementelor proprietăţii comune, faţă de mijloacele materiale ale asociaţiei de proprietari şi de utilizarea în bune condiţii a acestora;
c)procurarea mijloacelor materiale necesare pentru întreţinerea şi reparatiile curente ale elementelor proprietăţii comune; raspunderea asupra integritatii acestora;
d)instiintarea comitetului executiv şi luarea masurilor necesare pentru efectuarea la timp şi eficient a lucrărilor de întreţinere şi reparatii;
e)urmarirea realizării contractelor cu persoane fizice sau juridice pentru reparatii, inchirierea unor spatii sau elemente din proprietatea comuna, activităţi sociale şi alte tipuri de activităţi;
f)verificarea existentei contractelor de închiriere între asociaţia de proprietari şi persoane fizice sau juridice care la data constituirii acesteia folosesc spatii ori elemente din proprietatea comuna. Dacă aceste contracte nu exista, administratorul îi instiinteaza pe cei în cauza, punandu-le în vedere ca în termen de 30 de zile lucratoare sa incheie contracte cu asociaţia de proprietari;
g)supravegherea executiei lucrărilor de reparatii şi de întreţinere şi participarea la receptia lor, consemnand finalizarea acestora; asigurarea efectuării de plati corespunzătoare stadiului lucrării;
h)controlul personalului angajat de asociaţia de proprietari pentru curăţenie, încărcarea şi evacuarea gunoiului menajer şi alte activităţi, cu privire la indeplinirea obligaţiilor contractuale şi, în caz de încălcare a acestora, sesizarea comitetului executiv;
i)efectuarea de verificări în vederea inlaturarii defectiunilor aparute la instalatiile de folosinţă comuna şi a eliminarii pierderilor care determina cresterea nejustificata a cheltuielilor asociaţiei de proprietari (scurgeri de apa şi altele asemenea). Dacă se constata defectiuni la instalatiile aparţinând proprietăţii individuale (apartament sau spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta), se instiinteaza proprietarul respectiv asupra obligaţiei de a remedia aceste defectiuni;
j)asigurarea cunoasterii şi respectarii regulilor de locuit în condominiu;
C. indeplineste orice alte obligaţii prevăzute de legislatia în vigoare.
(1)Anul fiscal al asociaţiei de proprietari va fi anul calendaristic.
(2)Înainte de inceputul urmatorului an fiscal şi pentru fiecare an fiscal ce urmeaza comitetul executiv va pregati şi va prezenta proprietarilor, în adunarea generală a asociaţiei de proprietari, un buget de venituri şi cheltuieli anual, suficient pentru a acoperi cheltuielile anticipate ale asociaţiei.
(3)Bugetul anual de venituri şi cheltuieli se adoptă prin votul majorităţii simple a adunarii generale a asociaţiei de proprietari.
(4)Toţi proprietarii trebuie să plateasca în avans cota ce le revine din bugetul pentru cheltuielile comune - cheltuieli repartizate în functie de cota-parte de proprietate indiviza din proprietatea comuna. Plata se face conform hotărârii luate în adunarea generală a asociaţiei de proprietari.
(5)Cota de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari reprezinta suma pe care fiecare proprietar trebuie să o plateasca lunar.
(6)Cheltuielile lunare ale asociaţiei de proprietari sunt repartizate în cheltuieli de întreţinere şi cheltuieli comune.
(7)Cotele de contribuţie se calculeaza în baza facturilor emise de furnizorii de servicii, fondurilor aprobate în adunarea generală a asociaţiei de proprietari şi a normelor metodologice în domeniu.
(8)Cheltuielile de întreţinere (apa rece şi calda; combustibil pentru prepararea apei calde; gaze naturale; energie electrica; iluminarea scarii; instalaţii scara şi forta ascensor; salubritate; salarii pentru administrare, contabilitate, casierie şi curăţenie; materiale consumabile; pentru întreţinere; alte servicii ce deservesc proprietarii) se repartizeaza în functie de numărul de persoane care locuiesc în luna respectiva în condominiu.
(9)Pentru proprietarii care determina consumuri suplimentare (spalari de masini, covoare şi altele asemenea) calculul cotei de contribuţie se face conform baremurilor stabilite prin legile sau actele normative existente.
(10)Cheltuielile comune (fonduri stabilite; cheltuieli administrative; întreţinerea şi repararea ascensorului; întreţinerea interfonului; salarii pentru fochist, instalator, electrician, portar şi altele asemenea; prime; credite bancare; alte servicii către proprietatea comuna) se calculeaza în functie de cota-parte indiviza din proprietatea comuna.
(11)Facturile primite de asociaţia de proprietari de la furnizorii de servicii, care nu conţin index de consum, trebuie să respecte normele metodologice de repartizare a consumurilor, conform prevederilor legale.
(12)Stabilirea cotelor-părţi din veniturile asociaţiei de proprietari, care sunt venituri comune, se face proportional cu cota-parte din proprietatea comuna aferenta fiecarui proprietar.
(13)Pentru neplata cotelor de contribuţie prevăzute în lista de plată afisata lunar, inclusiv a celor neprevazute, asociaţia de proprietari, prin sistemul de penalizari propriu, impune o penalizare oricărui proprietar care se face vinovat, după o perioadă mai mare de 30 de zile calendaristice de la termenul stabilit pentru plata, fără ca suma penalizarilor să poată depăşi suma cotei de întreţinere lunare la care s-a aplicat.
(14)Urmarirea de către asociaţia de proprietari a sumelor datorate de proprietarii restantieri se face în baza extrasului din ultima lista de plată. Cheltuielile efectuate în scopul recuperării datoriilor vor fi suportate de restantierii în cauza.
(15)Sentinta data în favoarea asociaţiei de proprietari pentru sumele datorate de oricare proprietar poate fi pusa în aplicare prin orice modalitate permisa de Codul de procedură civila pentru acoperirea datoriilor.
Fiecare proprietar este obligat să îşi menţină proprietatea imobiliara (proprietatea individuala şi cota-parte de proprietate comuna indiviza aferenta acesteia) în buna stare şi este răspunzător de daunele provocate din cauza neindeplinirii acestei obligaţii.
Proprietarii de apartamente şi spatii cu alta destinatie decat cea de locuinta sunt obligati sa plateasca cotele de întreţinere obisnuite sau speciale către asociaţia de proprietari, pentru a se putea acoperi toate cheltuielile comune ale cladirii.
Proprietarii din condominiu, indiferent dacă fac parte sau nu din asociaţia de proprietari, sunt obligati:
a)sa plateasca în avans cota ce le revine din bugetul de venituri şi cheltuieli al asociaţiei de proprietari;
b)sa anunte, în scris, numărul persoanelor care locuiesc temporar în cladire minimum 15 zile pe luna, conform art. 18 alin. (5) lit. c) din Normele metodologice privind organizarea şi functionarea asociaţiilor de proprietari;
c)sa semnaleze în timp util orice problema care apare la instalatiile de folosinţă comuna;
d)să respecte regulamentul intern al asociaţiei de proprietari cu privire la normele de convietuire sociala în cadrul condominiului, sa anunte comitetul executiv al asociaţiei de proprietari despre intentia de a schimba destinaţia proprietăţii individuale, cerand acordul în scris, şi să prezinte, în copie, toate documentele necesare desfăşurării activităţilor propuse (contracte, avize şi altele asemenea), în termen de 30 de zile lucratoare de la obtinerea acordului;
e)sa nu schimbe aspectul proprietăţii comune fără acceptul scris al comitetului executiv al asociaţiei de proprietari;
f)sa accepte accesul în spatiul sau, cu un preaviz de 15 zile, al unui reprezentant al asociaţiei de proprietari, atunci când este necesar să se repare sau să se inlocuiasca elemente din proprietatea comuna, la care se poate avea acces numai prin spatiul respectiv. Reprezentantul asociaţiei de proprietari va fi insotit de persoana care va repara defectiunea şi de cel puţin un martor din cadrul asociaţiei de proprietari. Fac excepţie cazurile de maxima urgenta, când nu este necesar nici un preaviz;
g)în condiţii de neparticipare la luarea deciziilor şi la desfăşurarea activităţilor în cadrul asociaţiei de proprietari, sa nu aduca prejudicii morale celorlalţi proprietari asociaţi sau celor care desfăşoară activităţi pentru asociaţie;
h)sa incheie cu asociaţia de proprietari contracte de închiriere, pe care le negociaza cu comitetul executiv, pentru elemente sau suprafete din proprietatea comuna folosita în interes personal.
Litera b) a articolului 23 din anexa nr. 2 la normele metodologice a fost modificata prin Articolul 1, punctul 37 din HOTĂRÂREA nr. 1.386 din 27 noiembrie 2003, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 863 din 4 decembrie 2003.
Proprietarii, membri ai asociaţiei de proprietari, au urmatoarele obligaţii:
a)să respecte statutul asociaţiei de proprietari;
b)să se supuna hotărârilor adunarii generale a asociaţiei de proprietari;
c)sa participe la adunările generale ale asociaţiei de proprietari;
d)să respecte orice angajament facut faţă de asociaţia de proprietari;
e)sa nu aduca prejudicii materiale asociaţiei de proprietari;
f)sa participe, atunci când este solicitat, la acţiuni deosebite, de maxima urgenta, corespunzătoare scopurilor asociaţiei de proprietari;
g)să se conformeze obligaţiilor proprietarilor din condominiu, prevăzute la art. 23.
Dacă proprietarul unui apartament sau spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta sau orice altă persoană care acţionează în numele sau provoaca daune oricarei părţi din proprietatea comuna sau altei proprietăţi individuale, trebuie să realizeze reparatiile necesare ori sa plateasca cheltuielile pentru lucrarile de reparatii.
În cazul spatiilor cu alta destinatie decat cea de locuinta, respectiv al apartamentelor, cu mai mult de un proprietar, relatiile de coproprietate dintre proprietari vor fi reglementate în conformitate cu prevederile Codului civil.
(1)Zidurile dintre apartamentele alaturate, care nu fac parte din structura de rezistenta a condominiului, pot fi reamplasate, prin acord între proprietarii apartamentelor sau spatiilor respective şi cu instiintarea asociaţiei de proprietari, în condiţiile legii.
(2)Zidurile dintre apartamente şi proprietatea comuna, care nu fac parte din structura de rezistenta a condominiului, pot fi reamplasate numai prin amendarea acordului de asociere.
Dacă unul dintre proprietari împiedica, cu buna stiinta şi sub orice formă, folosirea normala a condominiului, creand prejudicii celorlalţi proprietari, după caz, masurile pentru folosirea normala a condominiului se vor hotari pe cale judecătorească, la solicitarea asociaţiei de proprietari.
Fiecare proprietar, chirias sau ocupant al unui apartament ori spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta are obligaţia să se conformeze regulilor prezentului statut, precum şi regulilor, regulamentelor, hotărârilor şi rezolutiilor adoptate legal de asociaţia de proprietari.
Fiecare proprietar, indiferent dacă face parte sau nu din asociaţia de proprietari, are dreptul de a folosi proprietatea comuna din condominiu în condiţiile stabilite de lege, de regulamente ale autorităţilor în drept, dar nici un proprietar nu poate folosi aceasta proprietate astfel încât sa lezeze drepturile sau interesele oricărui alt proprietar al acesteia, inclusiv cele stabilite prin prezentul statut.
Fiecare proprietar poate folosi, poate ipoteca sau poate instraina, în deplina libertate, proprietatea imobiliara pe care o detine în cadrul condominiului.
Membrii asociaţiei de proprietari au şi urmatoarele drepturi:
a)sa participe cu vot deliberativ la adunarea generală a asociaţiei de proprietari, sa aleaga şi să fie aleşi în structura organizatorica a asociaţiei. Pentru a beneficia de acest drept, persoana în cauza trebuie să posede capacitate juridica deplina. Minorii şi persoanele puse sub interdictie nu pot fi aleşi în organele de conducere sau de control ale asociaţiei de proprietari;
b)să solicite şi sa primeasca, ori de cate ori este necesar şi motivat, explicatii cu privire la calculul cotei de contribuţie afisat pe lista de plată şi sa conteste, în scris, la comitetul executiv al asociaţiei de proprietari, în termen de 10 zile de la afisarea listei, cuantumul stabilit al acestei cote, iar în cazul în care contestaţia a fost respinsa, să se adreseze adunarii generale; contestaţia nu suspenda plata contributiei, dar determina, în cazul aprobării, aplicarea unei proceduri de reglementare ulterioară, în cadrul comitetului executiv sau al adunarii generale a asociaţiei de proprietari;
c)dacă o decizie a asociaţiei de proprietari este contrara statutului, acordului de asociere, legilor sau este de natura sa produca daune considerabile unei minoritati a proprietarilor, orice proprietar poate actiona în justiţie valabilitatea respectivei decizii, în termen de 60 de zile de la adoptarea acesteia;
d)să solicite, în baza unei cereri către preşedintele asociaţiei de proprietari, diminuarea temporara a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei (reducerea cheltuielilor de întreţinere, dar nu şi a cheltuielilor comune), dacă lipsa din apartament este de cel puţin 15 zile calendaristice pe luna;
e)sa puna intrebari şi să solicite explicatii comitetului executiv, referitoare la activitatea asociaţiei de proprietari;
f)sa beneficieze, când este cazul, de toate facilitatile rezultate în urma activităţilor desfăşurate de asociaţia de proprietari, în functie de cota-parte de proprietate şi de gradul de implicare;
g)sa participe la activităţile lucrative ale asociaţiei, benevol, în functie de capacitatile profesionale;
h)sa beneficieze de garantii morale şi materiale, stabilite de adunarea generală a asociaţiei de proprietari, pentru initiative personale, finalizate, în folosul asociaţiei de proprietari;
i)să prezinte spre rezolvare probleme specifice asociaţiei de proprietari sau probleme deosebite, care nu au putut fi solutionate pe cale obisnuita, şi sa participe activ la actiunea de solutionare.
Asociaţia de proprietari se va dizolva în situaţia în care numărul proprietarilor condominiului scade sub 5 sau cu acordul tuturor proprietarilor ori al reprezentantilor acestora, în condiţii de maxima urgenta, când situaţia sau când starea condominiului o impune.
Asociaţia de proprietari se va putea dizolva şi în urmatoarele cazuri:
a)când scopul pentru care a fost legal infiintata nu se indeplineste;
b)prin hotărârea adunarii generale a asociaţiei de proprietari, adoptata cu votul a cel puţin două treimi din numărul membrilor asociaţi.
În momentul dizolvarii patrimoniul asociaţiei de proprietari, respectiv veniturile provenite din preluarea sau din lichidarea bunurilor asociaţiei, acesta va fi distribuit proprietarilor proportional cu cotele-părţi din proprietatea comuna sau, dacă este cazul, după cota de participare a proprietarilor la constituirea bunurilor asociaţiei.
Dizolvarea asociaţiei de proprietari va fi anunţată la judecatoria sau administratia financiară unde aceasta a fost înregistrată.
(1)Activitatea asociaţiei de proprietari se desfăşoară şi cu respectarea metodologiei de încheiere, de executare şi incetare a raporturilor de muncă, de conducere a evidentei, de efectuare a operaţiunilor de disciplina financiară şi de casa, precum şi de verificare financiar-contabila, stabilite de ministerele de resort şi consiliile locale ale municipiilor, oraşelor şi comunelor, respectiv ale sectoarelor municipiului Bucureşti.
(2)Arhivarea documentelor şi a registrelor asociaţiei de proprietari se face conform prevederilor legale.
(1)Dacă toţi proprietarii, membri ai asociaţiei, sunt abonati individuali, pe bază de contract, ai furnizorilor de servicii, asociaţia de proprietari este degrevata de atribuţiile avute până la data respectiva, cu referire la calculul şi incasarea cotelor de contribuţie, precum şi la plata facturilor aferente.
(2)Pe baza unui contract între furnizorii de servicii şi asociaţia de proprietari, cu aprobarea adunarii generale a asociaţiei de proprietari, asociaţia poate presta servicii de intermediere, conform statutului şi legilor în vigoare.
Pentru obtinerea de venituri necesare desfăşurării activităţilor sale, asociaţia de proprietari poate desfăşura activităţi lucrative, în condiţiile legii.
(1)Consiliile locale ale municipiilor, oraşelor, comunelor şi, respectiv, ale sectoarelor municipiului Bucureşti, cu sprijinul aparatului propriu al consiliilor judetene, respectiv al Consiliului General al Municipiului Bucureşti, vor organiza exercitarea controlului financiar-contabil şi gestionar asupra activităţii asociaţiei de proprietari, la solicitarea unuia sau mai multor membri ai asociaţiei de proprietari.
(2)În acest scop asociaţia de proprietari este obligata sa puna la dispoziţie autorităţilor prevăzute la alineatul precedent registrele, actele asociaţiei şi toate informaţiile considerate utile de acestea.
(3)În situaţia în care se constata fraude sau lipsuri în gestiune, vor fi sesizate organele de cercetare, iar comitetul executiv al asociaţiei de proprietari va fi indrumat sa foloseasca caile legale pentru recuperarea prejudiciului şi pentru a actiona în justiţie împotriva celui care se face vinovat.
Organizarea şi conducerea contabilitatii asociaţiei de proprietari se face potrivit legii.
În cazul decesului unuia dintre asociaţi, activitatea asociaţiei de proprietari va putea continua cu succesorii testamentari sau legali, după caz.
(1)Solutionarea litigiilor dintre asociaţia de proprietari şi terte persoane fizice sau juridice române este de competenţa instanţelor judecătorești române.
(2)Litigiile asociaţiei de proprietari cu persoane fizice sau juridice straine sunt de competenţa organelor judecătorești prevăzute în legislatia română.
(1)Pentru recuperarea banilor datorati şi a dobanzii aferente, asociaţia de proprietari îi va putea chema în justiţie pe proprietarii care nu îşi achita cotele de întreţinere datorate mai mult de 90 de zile.
(2)Executarea acestor hotărâri judecătorești se va face conform Codului de procedura civila.
Prezentul statut a fost redactat în ......... exemplare.
Forma oficială este cea publicată în Monitorul Oficial.